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Loi Censi-Bouvard : une fin programmée au 31 décembre 2022

La loi Censi-Bouvard s’achève officiellement le 31 décembre 2022

Le moment est finalement arrivé. Après avoir été reconduit par la loi de finances 2022, le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard se terminera officiellement le 31 décembre 2022.

Pour rappel, ce mécanisme permet aux particuliers d’investir dans l‘acquisition d’un bien immobilier neuf intégrant une résidence de services à destination des étudiants, des seniors, ou des personnes en situation de handicap. Une fois le bien loué meublé et équipé à l’un de ces 3 types de publics au titre de résidence principale, le propriétaire du logement peut bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu équivalente, par an, à 11 % du prix du logement.

Pour être éligible à cette diminution fiscale, l’acquéreur doit s’engager sur une période locative de 9 ans. Il est de surcroit impératif que le programme immobilier renfermant l’habitation mette à disposition de ses résidents au moins 3 services : aides et soins à la personne, gardiennage, nettoyage, piscine, restauration, salle de fitness…

À la différence de la populaire loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard n’impose aucunes conditions de ressources pour le locataire et le loyer peut être fixé librement par le bailleur.

Pourquoi le dispositif Censi-Bouvard n’est pas prolongé ?

Dans un rapport publié en juin 2022, rédigé de concert par l’Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), un bilan statistiques est dressé sur la loi Censi-Bouvard depuis son lancement en 2009.

• 85 000 ménages ont bénéficié du dispositif Censi-Bouvard entre 2009 et 2020 ;
• 26 078 nouveaux bénéficiaires en 2010, année record ;
• 11,7 millions d’euros investis en totalité par les épargnants, dont 8,5 millions d’euros dans la seule période triennale de 2009-2012 ;
• 1,5 milliard d’euros de coût global pour l’Etat, soit une réduction d’impôt moyenne de 18 000 € par logement ;

Est-il toujours possible d’investir en loi Censi-Bouvard ?

Il est tout à fait possible d’investir en loi Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2022. La date de la signature de l’acte authentique de vente du bien immobilier fait foi. Ainsi, à moins d’une volte-face parlementaire, il s’agit bien des derniers mois pour profiter du dispositif et de la réduction d’impôt de 11 % par an pendant 9 ans.

L’an passé, la loi de finances rectificative pour 2021 était venue en dernière instance prolonger la loi Censi-Bouvard de 12 mois supplémentaires. Celle de 2022 n’ayant pas encore été validée par le Sénat, les investisseurs locatifs doivent rester tout de même attentifs à toute nouvelle prorogation inattendue.

Sur quel dispositif de défiscalisation basculer après le Censi-Bouvard ?

Si vous souhaitez continuer à profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière pour investir en résidences de services, aucun mécanisme encore existant ne vous le permettra. En effet, la loi Censi-Bouvard ne possède pas d’équivalent actuellement et le Gouvernement ne s’est jamais prononcé sur le lancement éventuel d’une loi de substitution.

En revanche, plusieurs autres dispositifs de défiscalisation peuvent se démontrer tout aussi intéressants fiscalement, en dépit d’un fonctionnement et de conditions d’application différentes.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Avec le statut de LMNP, un investisseur locatif acquiert un logement neuf ou ancien et le met, meublé, en location. La location meublée non-professionnelle lui permet de déduire l’intégralité des charges foncières de ses revenus. De plus, s’il opte pour une imposition au régime réel, il peut imputer à son bénéfice d’exploitation l’amortissement des mobiliers et des murs.

Une fois la mise en location terminée, la plus-value de cession générée par le bien est soumise au droit commun.

À savoir

Un loueur en meublé non-professionnel ne peut enregistrer qu’un maximum de 23 000 € de revenus locatifs par an ou que ces revenus issus de la LMNP représentent plus de 50 % du revenus total de son foyer fiscal. S’il excède ces deux paliers, il devient loueur en meublé professionnel (LMP), avec la possibilité d’utiliser le levier du déficit foncier et de bénéficier d’une fiscalité allégée sur la transmission de son patrimoine.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023

• la loi Pinel : acquisition d’un logement neuf à mettre en location au titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, en échange d’une réduction d’impôt dont le taux correspond à la durée locative ;
• la loi Malraux et la loi Monuments Historiques : acquisition d’un bien immobilier remarquable ou classé Monuments Historiques avec travaux de réhabilitation à effectuer afin d’être mis en location. L’investisseur peut ensuite déduire fiscalement de son impôt sur le revenu le montant des dépenses liées au chantier de rénovation.

En résumé

• Le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard ne sera pas prorogé et s’arrête officiellement le 31 décembre 2022 ;
• 85 000 ménages ont bénéficié en tout de la loi Censi-Bouvard pour une réduction d’impôt moyenne de 18 000 € ;
• Il est toujours possible de profiter du dispositif avant sa clôture ;
• D’autres mécanismes de défiscalisation immobilière existent pour basculer vers une nouvelle voie d’optimisation fiscale.