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Le bail réel solidaire : cette proposition des banques pourrait bien relancer le crédit immobilier

La proposition de dissocier le foncier du bâti avec le bail réel solidaire

Les banques françaises y étaient jusque-là globalement réfractaires, et pourtant. Face à la crise immobilière et à un marché grippé, c’est désormais une solution plébiscitée : dissocier le foncier du bâti, autrement dit remettre le bail réel solidaire sur le devant de la scène. Une proposition en réflexion pour le secteur privé, afin de soutenir l’accession à la propriété. En structurant les offres, la Fédération bancaire française espère faire bouger l’exécutif en faveur du développement de ce dispositif, par exemple en mobilisant un prêt épargne logement pour financer un projet BRS.

L’objectif du bail réel solidaire est simple : « rendre plus abordable l’accession à la propriété ». Le principe ? L’acquéreur achète le logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Le foncier ne lui appartient donc pas, mais le bâti, oui. Un dispositif permettant de réduire le montant du crédit, et donc de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. 

Cette opération est rendue possible par l’intermédiaire d’un OFS, un organisme foncier solidaire : c’est lui qui est propriétaire du terrain, loué aux acheteurs du logement pour un loyer peu élevé, sur une longue durée – entre 18 et 99 ans. Mis en place en 2015 et lancé en 2017, il concerne des biens neufs ou anciens, situés dans des villes au marché immobilier tendu, où l’accession à la propriété est devenue difficile. Par exemple, en Occitanie, on recense 18 OFS : Occitalys foncier, Le COL, Erilia, Mesolia, SFHE, la Coopérative d’Habitations, Promologis, ACM Habitat, Coopérative Foncière Méditerranée, EPFL Toulouse, Montpellier Métropole, FDI Foncier Solidaire, Maisons Claires, CDC Habitat Social, Toit Girondin, la Maison Pour Tous, STON et Foncière Solucia Territoires.

Le BRS permet de faire des économies tout en accédant à la propriété

Sélectionné par l’OFS, le futur propriétaire d’un logement BRS s’engage à l’occuper en tant que résidence principale et à verser un montant défini pour la part du foncier qui ne lui appartient pas. C’est un bail de longue durée, qui peut être transmis lors d’une vente ou d’une donation (succession). Certaines conditions sont à respecter afin de pouvoir en bénéficier. 

• Éligibilité du logement ; le bien doit être situé en zone tendue, et les conditions géographiques sont divisées en trois zones (A et A Bis, B1, B2 et C) ;
• Éligibilité de l’acheteur ; selon la zone dans laquelle est situé le logement, l’acheteur doit respecter des plafonds de ressources.

L’avantage principal du bail réel solidaire ? Permettre aux acquéreurs de réaliser des économies en n’achetant que le bâti sans le foncier. Selon l’endroit et le type de bien, celles-ci s’élèvent entre 15 % et 40 % : un montant non négligeable. Entre 2021 et 2022, le nombre de logements éligibles a d’ailleurs presque triplé. À Lyon, par exemple, le bailleur social de la métropole a mis en place le BRS dans le quartier de la Croix-Rousse. Alors que les prix vont en moyenne de 5 477 € du m² pour un appartement à 6 562 € pour une maison, 67 logements ont pu être achetés à 3 488 € du m² en moyenne.

Ainsi, en réduisant le montant à emprunter, plus de ménages sont plus susceptibles d’obtenir un crédit, et ils réalisent des économies sur la valeur du foncier en acquérant seulement le bâti.

• En savoir plus sur les conditions d’accès au BRS

Est-ce la solution pour sortir de la crise du logement ?

Malgré une légère reprise du marché et une tendance à la baisse des taux d’emprunt constatée depuis le premier trimestre 2024, la crise du logement est encore à endiguer. Entre la pénurie de logements disponibles et l’accession un peu plus difficile à la propriété, des dispositifs d’aide comme le BRS représentent pour les banques une solution encourageante pour permettre aux Français d’être propriétaires de leur logement. En effet, emprunter moins permet aux potentiels acheteurs de présenter un meilleur taux d’effort, et encourager l’achat d’un bien immobilier par un dispositif comme le bail réel solidaire pourrait aider à relancer le marché immobilier.

Sans compter que la relance du marché ne profiterait pas seulement aux ménages, mais également aux promoteurs, en difficulté depuis le ralentissement immobilier. Si séparer le foncier du bâti fait baisser les prix dans le neuf, c’est grâce à l’intervention des OFS. Ainsi, les marges des promoteurs ne seraient pas affectées, et les institutions financières pourraient s’assurer les revenus réguliers de la location du foncier.

Alors qu’historiquement les Français aspirent à la pleine propriété, reste à voir si la solution plébiscitée par les banques pour leur permettre d’accéder différemment à la propriété sera suivie. 

En résumé

• Jusque là plutôt sceptiques, face à la crise du logement les banques françaises soutenues par la FBS mettent en avant le bail réel solidaire comme solution pour favoriser l’accès à la propriété ;
• Le BRS est un dispositif permettant de séparer le foncier du bâti et de n’acheter que le logement, en louant le terrain sur lequel il est construit à un organisme financier solidaire ;
• Le BRS permet de réaliser entre 15 % et 40 % d’économies pour les acquéreurs et pourrait aider à relancer le marché immobilier.