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Bail étudiant : un contrat gagnant-gagnant pour les propriétaires ?

Le bail étudiant, un contrat à durée adaptée

Le bail étudiant est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et a été modifié par la loi ALUR de 2014. Il s’agit d’un contrat de location meublé d’une durée fixe de neuf mois. Contrairement au bail meublé classique (d’un an renouvelable tacitement), il n’est ni reconduit ni renouvelé automatiquement. Au terme de ces neuf mois, si le bailleur et le locataire souhaitent poursuivre la relation contractuelle, ils devront signer un nouveau bail, cette fois-ci sur un format plus traditionnel (un an reconductible). Ce mécanisme présente un intérêt majeur : le propriétaire récupère automatiquement son logement à la fin de l’année universitaire, sans formalité supplémentaire.

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Optimiser la rentabilité : un atout pour les bailleurs

La demande étudiante, forte dans les zones universitaires, offre un avantage concurrentiel non négligeable au bailleur. La période de neuf mois couvre l’essentiel de l’année scolaire et, durant les vacances, la location saisonnière peut être une alternative rentable qui répond aux besoins de la clientèle touristique.

En matière de fiscalité, les loyers perçus dans le cadre d’un bail étudiant meublé sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux choix sont alors possibles : le régime micro-BIC avec un abattement de 30 % sur le chiffre d’affaires, ou le régime réel avec la possibilité de déduire la plupart des charges afférentes à la gestion du bien. 

Sécuriser ses revenus avec le bail étudiant

Les bailleurs qui choisissent de louer à des étudiants peuvent cumuler une garantie particulière (caution parentale, par exemple) et une garantie loyers impayés (GLI). Un avantage non négligeable, spécifique à la location étudiante, qui offre une plus grande sécurité financière. Autre argument important : en investissant dans un logement destiné aux étudiants, les bailleurs diminuent considérablement le risque de vacance locative. Trouver un nouveau locataire à la rentrée suivante ne pose généralement pas de difficulté, surtout dans les grandes agglomérations universitaires, où le marché locatif reste par défaut dynamique. 

Les contraintes logistiques : un bémol à anticiper

Si le bail étudiant offre une flexibilité appréciable, il n’est pas exempt de contraintes. La courte durée implique une rotation plus fréquente de locataires. Une particularité qui engendre davantage d’états des lieux, de dossiers administratifs et de tâches de gestion. Cette logistique peut s’avérer chronophage pour un bailleur indépendant. 

Des solutions de gestion existent néanmoins. Des plateformes et sociétés de gestion, à l’image de SGL, accompagnent les propriétaires dans la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’organisation des visites et la réalisation de l’état des lieux. 

À savoir

Le bail étudiant concerne obligatoirement un logement meublé. Le bien doit donc répondre aux critères de logement décent et contenir tout un ensemble de mobiliers, tels que lit, table, chaises, rangements, équipements de cuisine. Ces exigences sont fixées par le décret du 31 juillet 2015.

Quelles alternatives si le bail étudiant ne convient pas ?

Si le bail étudiant n’est pas toujours la solution la plus adaptée, d’autres options existent. 

• Le bail meublé classique d’un an renouvelable qui offre plus de stabilité. 
• Le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, peut s’avérer pratique pour un étudiant en stage ou une formation de courte durée.
• La location vide (bail de trois ans reconductible) qui s’adresse à un public plus large.
• Le bail de colocation, meublé ou vide, qui est régi par les mêmes règles que celles des baux classiques.
• Le bail intergénérationnel ou la cohabitation intergénérationnelle solidaire qui va répondre à des situations plus spécifiques.

En résumé

• Aligné sur le calendrier universitaire, le bail étudiant dure neuf mois sans renouvellement tacite ;
• Il permet de récupérer rapidement le logement et offre la possibilité aux bailleurs de diversifier leur offre, notamment via des locations saisonnières l’été ;
• Deux régimes fiscaux sont accessibles avec le bail étudiant : le régime BIC qui garantit un abattement de 30 % ou le régime réel qui autorise la déduction des charges.