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Loi Denormandie 2025 : quels sont les avantages et les risques du dispositif ?

Les avantages d’investir dans l’immobilier ancien avec la loi Denormandie en 2025

Réduire la vacance locative ainsi que le nombre de logements vétustes, tel était l’objectif de l’ancien ministre du Logement qui a donné son nom au dispositif Denormandie. Entré en vigueur le 1er janvier 2019, celui-ci est arrivé dans un contexte de forte crise (gilets jaunes). La loi Denormandie est ainsi venue répondre aux besoins des propriétaires et des locataires soulevés par cette tension sociale, besoins qui sont toujours aussi cruciaux aujourd’hui. 

À savoir

L’article 42 de la loi du 9 avril 2024 étend la durée du dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027. De plus, il élargit son application aux investissements effectués depuis le 11 avril 2024 pour les copropriétés confrontées à d’importants problèmes financiers ou qui font partie d’une zone de requalification des copropriétés dégradées.

1/ Des loyers et des ressources plafonnés pour les locataires

Pour bénéficier de ces avantages, la location du bien est soumise à deux types de plafonds : un qui limite le montant du loyer et un autre les ressources du locataire. Ils ont été spécifiquement conçus pour plusieurs raisons : 

• Garantir que les avantages fiscaux bénéficient à ceux qui en ont le plus besoin, 
• Maintenir des loyers abordables, 
• Encourager la rénovation des logements anciens, 
• Assurer une répartition équitable des aides sur tout le territoire. 

Ces mesures contribuent à un marché locatif plus juste et équilibré, le tout en revitalisant les centres-villes et en améliorant la qualité des logements.

Les plafonds de ressources en Denormandie en 2025

Composition du foyer locataire	Lieu de situation du logement
	Zone A bis (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 et C (en €)
Personne seule	43 953 €	43 953 €	35 825 €	32 243 €
Couple	65 691 €	65 691 €	47 842 €	43 056 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	86 112 €	78 963 €	57 531 €	51 778 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	102 812 €	94 585 €	69 455 €	62 510 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	122 326 €	111 971 €	81 705 €	73 535 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	137 649 €	126 001 €	92 080 €	82 873 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	15 335 €	14 039 €	10 273 €	9 243 €

Les plafonds de loyer en Denormandie en 2025

Zones	A bis	A	B1	B2 et C
Prix au m²	19,51 €	14,49 €	11,68 €	10,15 €

2/ Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour une location de 12 ans

Pour convaincre les propriétaires d’investir dans l’ancien, la loi Denormandie comporte des avantages fiscaux particulièrement attractifs. Le calcul de la réduction d’impôt se base sur le coût de revient net du logement. Il inclut également toutes les sommes débloquées pour l’achat, y compris les coûts de rénovation.

Cet avantage fiscal est réparti sur la durée de la location et son montant est déterminé en appliquant un pourcentage au coût net de revient du logement, ce pourcentage varie selon la durée de location pour les logements situés en métropole.

• Pour une location de six ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien,
• Pour une location de neuf ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix du bien,
• Pour une location de douze ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix du bien.

À savoir

La réduction d’impôt Denormandie est limitée à un investissement maximum de 300 000 € (et 5 500 €/m²). Si le logement acheté dépasse ce montant, le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

3/ Un large choix de logements à tous les prix

La loi Denormandie donne accès à une vaste gamme de biens accessibles à différents budgets. Elle est, en effet, éligible aux logements situés dans : 

• Des communes avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat,
• Des villes situées en zone labellisée Cœur de ville,
• Ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT),
• Des copropriétés en grave difficulté.

Pour être considérée comme en difficulté, la copropriétaire doit être : 

• Placée sous administration provisoire,
• Incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), qu’il s’agisse d’une opération locale ou déclarée d’intérêt national (ORCOD-IN).

Ainsi, ce panel de possibilité garantit des investissements dans des communes prometteuses. Avec un bon projet et une connaissance approfondie de la zone, il est possible d’investir dans un logement qui pourrait générer une plus-value particulièrement attractive à la revente. 

4/ La possibilité de faire fructifier son patrimoine

Pour de nombreux Français, l’immobilier reste encore l’investissement de référence. Un projet bien planifié peut offrir une rentabilité supérieure et moins risquée que d’autres investissements financiers.

Opter pour l’acquisition via le dispositif Denormandie, c’est adopter une vision à long terme. Pendant votre engagement de 6 à 12 ans, vous pourrez :

• Bénéficier d’une réduction d’impôts très attractive grâce à votre bien ;
• Générer un complément de revenus si le loyer dépasse les mensualités de votre prêt.

À l’issue de cet engagement, vous retrouverez la pleine maîtrise de votre logement, et plusieurs options s’offriront à vous :

• Continuer à louer votre bien, avec un loyer fixé librement ;
• Profiter d’un complément de revenus confortable une fois le crédit remboursé ;
• Habiter le logement et en faire votre résidence principale ;
• Revendre le bien et réaliser une intéressante plus-value ;
• Utiliser le gain à votre guise, voire pour le réinvestir dans un autre projet.

Quels sont les risques d’un tel investissement ?

Le principe du dispositif Denormandie est d’investir dans des villes en perte de vitesse. Ce principe comporte des risques, bien que certaines communes possèdent des atouts qui peuvent favoriser leur redynamisation. Ainsi, pour minimiser ces failles, il est crucial de bien se renseigner sur le marché local, de préparer soigneusement son projet, de diversifier ses investissements et de consulter des professionnels de l’immobilier et de la finance.

1/ Le risque du marché

Les fluctuations des prix de l’immobilier représentent un risque important, et ce, quel que soit le dispositif choisi. Dans les zones ciblées par le dispositif Denormandie, les prix de l’immobilier peuvent également bouger et notamment à l’heure où le marché est particulièrement imprévisible. Par défaut, ce paramètre impacte donc directement la valeur de votre investissement et la plus-value potentielle à la revente. 

2/ La conformité au dispositif Denormandie

Le respect des conditions du dispositif est essentiel pour bénéficier des avantages fiscaux. Le non-respect des conditions, telles que les plafonds de loyer, les ressources des locataires et la durée de location, peut entraîner la perte de l’avantage fiscal. Faites-vous accompagner lors de votre investissement pour éviter de telles déconvenues qui peuvent être facilement évitées.

3/ Les obligations de travaux

L’avantage fiscal de la loi Denormandie est également soumis à des conditions de travaux. Ainsi, pour en bénéficier, le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’investissement.

Concrètement, ces travaux doivent :

• Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % pour les logements en habitat collectif) ;
• Correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, remplacement de la chaudière, remplacement du système de production d’eau chaude ;
• Créer une nouvelle surface habitable.

Le coût de ces travaux de rénovation est un risque important à prendre en compte. Celui-ci a un impact direct sur la rentabilité de l’investissement. De plus, s’ils ne sont pas effectués correctement, les travaux peuvent également entraîner des coûts supplémentaires.

En résumé

• Parmi les avantages de la loi Denormandie se trouvent une réduction d’impôt attractive, allant jusqu’à 21 % pour une location de 12 ans.
• Côté locataires, le dispositif plafonne les loyers et les ressources des locataires pour garantir des loyers abordables.
• Elle donne également accès à une large gamme de logements dans des communes en besoin de réhabilitation tout en permettant aux propriétaires de faire fructifier leur patrimoine
• La loi Denormandie impose également des obligations de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’investissement pour améliorer la performance énergétique.