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Acheter une passoire thermique, un parcours du combattant en 2023 ?

Passoires thermiques : les banques compliquent la situation

Depuis quelques mois déjà, les passoires thermiques sont pointées du doigt ! Et la situation se complique davantage encore pour ce type de logements considérés comme énergivores. En effet, les banques ont décidé de renforcer leur politique d’emprunt immobilier pour les biens considérés comme étant des passoires thermiques.

Si depuis le début de l’année 2023, il était déjà plus difficile pour un acheteur d’obtenir un crédit immobilier, notamment pour les profils intermédiaires et peu solvables, les banques ont décidé de corser un peu plus encore le sujet. En effet, désormais, un acquéreur devra remplir des critères supplémentaires pour décrocher un emprunt immobilier en vue d’acheter un bien classé F ou G, c’est-à-dire extrêmement énergivore et à forte émission de CO2.

• À lire sur le sujet : comment investir dans une passoire thermique ?

Pourquoi les banques freinent les acquéreurs de passoires thermiques ?

Depuis le 1^er avril 2023, le vendeur d’une maison ou de l’intégralité d’un immeuble classé F ou G au DPE est dans l’obligation de fournir un audit énergétique à l’acheteur. Il doit faire appel à un professionnel afin que celui-ci établisse les différentes options de travaux à effectuer afin d’atteindre une classe énergétique optimale pour le bien. Les banques, qui demandaient déjà de fournir le DPE d’un bien dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, vont donc désormais demander aux acquéreurs de leur fournir ce nouveau document au moment d’étudier leurs dossiers. De nouvelles informations qui pèseront lourd dans la balance, les banquiers ayant désormais une vision claire des dépenses à effectuer par la suite pour faire gagner plusieurs classes énergétiques à un logement.

Une situation qui concernera aussi bien les investisseurs locatifs, que les acheteurs de résidences principales ou secondaires. Cependant, les difficultés seront plus importantes pour les premiers. En effet, les banques vont désormais avoir tendance à freiner plus particulièrement l’achat de passoires thermiques du côté des investisseurs locatifs. Car au nouvel audit énergétique, concernant donc les maisons ou les immeubles vendus en intégralité par un même propriétaire, viennent s’ajouter les interdictions prochaines de mise en location des biens trop énergivores.

Ainsi, certaines banques ont d’ores et déjà décidé de ne plus prendre en compte tout ou partie des loyers qui seraient perçus par l’investisseur dans le calcul de son taux d’endettement. Une sorte de bouclier mis en place face aux risques que comportent désormais les passoires thermiques avec l’interdiction progressive de leur location dans le cas où leurs propriétaires n’entreprendraient pas de travaux de rénovation énergétique.

En clair, cela signifie qu’un acquéreur souhaitant acheter un logement classé F pour le mettre en location, ne pourra plus compter que sur 50 % des loyers mensuels perçus pris en compte par sa banque au moment d’établir son dossier. Quant aux logements classés G, la banque ne tiendra plus compte des loyers potentiellement perçus.

C’est donc une difficulté supplémentaire que les investisseurs immobiliers devront désormais surmonter en préparant un plan de financement des plus solides. Sans compter que le mode de calcul du taux d’endettement de ce profil d’acheteurs a également été modifié.

Un taux d’endettement abaissé à 30 % dans certains cas

Autre frein auquel devront se confronter les acquéreurs de passoires thermiques : certaines banques ont décidé d’abaisser le taux d’endettement possible pour ce type de projets à 30 %, contre 35 % pour les projets immobiliers classiques.

En clair, cela signifie que ces banques disent à l’emprunteur qu’il doit mettre suffisamment d’argent de côté pour être en mesure de faire les travaux nécessaires. Ce qui freine les futurs acheteurs qui n’ont pas l’enveloppe budgétaire nécessaire pour mettre aux normes le logement qu’ils souhaiteraient acquérir.

En fait, il y a un autre enjeu pour les banques, celui de dire que ces passoires thermiques vont perdre de la valeur et subir une importante décote si aucuns travaux ne sont réalisés dans les prochaines années. Donc pas question pour elles de financer une partie importante des ces achats immobiliers. Une raison supplémentaire pour les acquéreurs de passer du temps sur toute la mise en place de leur projet et son financement global, seuls ou avec l’aide de professionnels de l’immobilier, avant de le présenter aux établissements bancaires.

En résumé

• Les banques durcissent les conditions d’accès au crédit immobilier pour les acquéreurs de passoires thermiques ;
• Certaines banques ne prennent plus en compte le montant des loyers des logements classés F ou G dans l’étude d’un dossier de financement ;
• Le taux d’endettement accepté est plus faible (30 % maximum) pour acquérir une passoire thermique ;
• Les banques demandent un apport financier personnel plus important aux emprunteurs pour ce type de biens ;
• Acheter une passoire thermique en 2023 nécessite de réfléchir son projet et de préparer un plan de financement solide, quitte à se faire accompagner par un professionnel.