Acheter son terrain pour construire
Acquérir un terrain constructible demande de consacrer un peu de temps aux recherches, et de s’entourer de professionnels à différentes étapes du projet. Découvrez comment on achète un terrain à bâtir et les étapes à ne pas manquer.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible
Pour pouvoir accueillir une construction neuve, un terrain doit être juridiquement considéré comme constructible ou « à bâtir ». La réglementation d’un terrain constructible se base sur les caractéristiques suivantes :
- La nature du sol du terrain : il ne doit pas être situé en zone inondable, en zone de glissement de terrain ou en zone insalubre.
- Ne pas être situé dans une zone préservée.
- Le terrain doit être raccordable ou viabilisé pour accueillir les voies d’accès, aux raccordements d’eau potable, d’électricité et de téléphone.
- Justifier son autorisation de construction conforme aux règles d’urbanisme.
Les critères pour trouver votre terrain
Pour réaliser votre projet de construction de maison neuve, le choix du terrain constructible est une étape à appréhender sérieusement. La bonne conformité du terrain, son emplacement et son environnement seront déterminants pour la suite du projet. Les phases de recherche pour choisir un terrain à construire sont incontournables pour éviter de mauvaises surprises lors de la construction.
Inspectez l’environnement
Le premier conseil avant d’acheter un terrain constructible, c’est de s’assurer de la qualité du secteur dans lequel il se trouve. Voisinage, quartier, commodités, sont les premières inspections à mener afin de s’assurer que les critères d’emplacement correspondent à vos attentes. Ensuite, n’hésitez pas à observer les constructions aux alentours, leur orientation, leur état. Des façades en mauvais états comportant des fissures doivent vous mettre la puce à l’oreille sur la mauvaise qualité des terrains, et soupçonner des tassements de terrains .
Vérifiez l’état du sol
En effet, acheter un terrain constructible ne garantit pas nécessairement la bonne qualité de son sol. Malgré vos repérages sur l’environnement et votre vigilance, la nature d’un sol à bâtir n’est pas toujours visible à l’œil nu. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour étudier la qualité d’un terrain constructible. Demandez l’aide d’un géomètre pour étudier un sol de terrain avant de construire, lequel vérifiera sa teneur en argile, rocaille et calcaire.
Bon à savoir
Si un terrain constructible comporte des risques de tassement dus à sa teneur en argile, en rocaille ou en calcaire, des travaux de réhabilitation devront être effectués avant la construction de toute habitation, entrainant un coût supplémentaire dans le budget global du projet immobilier.
La viabilisation du terrain
Là encore, attention aux idées reçues ! Un terrain constructible n’est pas obligatoirement viabilisé. C’est le cas pour les terrains situés en zone rurales ou semi-rurales pour lesquels il faudra effectuer des travaux de raccordement obligatoires. Renseignez-vous bien sur le prix d’une viabilisation, qui varie en fonction de l’emplacement du terrain.
Important
Si le terrain constructible n’est pas raccordé à l’assainissement collectif, des travaux d’assainissement autonome seront à prévoir en plus.
Opter pour un terrain isolé ou en lotissement
La question du type de terrain à choisir est très personnelle et dépendra des critères de vie de chacun. Toutefois, entre un terrain de lotissement ou un terrain excentré, les deux options ont des avantages et des inconvénients. Pour peser le pour et le contre, posez vos priorités. Est-ce que le calme et la tranquillité passent avant l’envie de proximité des commodités et de votre lieu de travail ? Si c’est le cas, un terrain isolé, loin du voisinage sera la meilleure solution pour vous. En revanche, si vous souhaitez vous faciliter la vie, en construisant une maison proche des infrastructures scolaires, commerçantes et de transport, la typologie d’un lotissement sera plus appropriée à vos besoins. Enfin, notez qu’une construction de maison dans un lotissement sera plus facilement raccordable aux réseaux, contrairement à un terrain loin des zones habitables. En revanche, il faudra s’accommoder des voisins et du vis-à-vis.
Quelles sont les étapes pour l’achat d’un terrain ?
Après avoir scruté en détail les caractéristiques des terrains constructibles, vous avez désormais trouvé celui qui vous convient. Vous vous demandez comment acheter un terrain ? Quelles sont les démarches administratives pour devenir propriétaire d’un terrain constructible et comment s’y prendre ?
L’offre d’achat
Tout comme pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, le futur acquéreur doit effectuer une offre d’achat au vendeur du terrain. Cette option d’achat peut être réalisée par écrit ou à l’oral. Dans le cas où l’offre d’achat serait rédigée par écrit, le vendeur s’engage à acheter le terrain constructible. En revanche, si l’offre d’achat est uniquement verbalisée autour d’une conversation, elle ne dispose d’aucun acte juridique auprès du vendeur ou de l’acheteur.
Le compromis de vente
Une fois l’offre de prix acceptée par le vendeur, les deux parties doivent signer un compromis de vente, posant les modalités de la vente en détail (le prix, la typologie du terrain, la date, etc…) avant la signature définitive qui interviendra ultérieurement. Cet avant contrat s’accompagne généralement d’une indemnité d’immobilisation à verser le jour de la signature par l’acquéreur (entre 5 et 10 % du prix global de la vente, déduit au moment de la transaction finale). L’acquéreur dispose d’un délai pour se rétracter, mais devra probablement payer des frais de rétractation pour un terrain constructible.
Bon à savoir
Le compromis de vente pour l’achat d’un terrain à bâtir n’est pas une étape obligatoire mais fortement conseillée. Il peut être rédigé devant un notaire sous forme de sous seing privé ou d’acte authentique.
La signature de l’acte de vente
La dernière étape pour l’achat d’un terrain constructible, afin d’en acquérir officiellement la propriété, c’est la signature de l’acte de vente devant le notaire. Les deux parties, le vendeur et l’acheteur, doivent signer l’acte définitif de vente, rédigé antérieurement en s’appuyant sur le compromis de vente. Pour que l’acte de vente d’un terrain constructible soit complet, il doit être accompagné des documents suivants :
- Pour un lotissement : le règlement et / ou cahier des charges.
- D’un diagnostic certifiant l’état du niveau de pollution du terrain.
Le notaire se charge ensuite d’authentifier l’acte de vente du terrain constructible et du bon déroulement des transactions financières, et administratives, relatives à l’achat du terrain constructible.
Les charges pour l’achat d’un terrain
Comme pour tout achat immobilier, l’acquisition d’un terrain constructible engendre des frais à payer pour le nouveau propriétaire. Les charges pour l’achat d’un terrain sont à anticiper dans l’enveloppe totale du budget du projet immobilier.
Les frais de notaires
Lorsque c’est le notaire qui rédige l’acte authentique de vente, les frais de notaire s’élèvent à hauteur de 7 % du prix de vente. Les frais de notaire d’un terrain constructible doivent être payés par l’acheteur. Ils correspondent aux frais de droit de mutation, aux frais d’enregistrement de l’acte de vente, et couvrent aussi les honoraires du notaire.
Les frais de raccordement
Le prix d’un raccordement lorsqu’un terrain n’est pas viabilisé, est difficilement estimable. Il dépend de la distance qui sépare le terrain constructible des réseaux publics. Plus le terrain à bâtir se situe dans une zone excentrée, plus les frais de raccordement seront élevés.
Attention
Certaines communes réclament une taxe à payer en plus des frais de raccordement, la PAC (participation pour le financement de l’assainissement collectif) et la TLE (taxe locale d’équipement).
Les taxes à prendre en compte
Sauf en cas d’entente entre les parties (vendeur et acheteur), le nouveau propriétaire doit payer une taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). La date de référence fiscale est établie au 1er janvier. Si l’acquéreur et le vendeur s’accordent, la TFPNB pourra être payée au prorata du temps passé en tant que propriétaire du terrain constructible.