Loi Demessine : la défiscalisation consacrée au tourisme
Instaurée par la loi de Finances 1999, la loi Demessine, également appelée loi Z.R.R, est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière qui avait pour but de favoriser l’investissement locatif dans des zones rurales présentant un potentiel touristique. L’idée était de booster le tourisme dans des secteurs faiblement attractifs.
Présentation de la loi Demessine
La loi Demessine est entrée en vigueur en 1999 à l’initiative de Michelle Demessine, alors secrétaire d’État en charge du Tourisme sous le gouvernement Jospin. Cette loi, également appelée loi Z.R.R (Zone de Revitalisation Rurale) ancienne loi de défiscalisation, avait pour objectif d’encourager les constructions et les investissements immobiliers dans des résidences de tourisme dans des zones désertées et peu attractives.
Le principe était simple : si un investisseur achetait un bien, rattaché à une résidence de tourisme et implanté dans une zone de revitalisation rurale, en s’engageant à le louer pendant au moins 9 ans à un professionnel du tourisme, il pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % pour un bien neuf ou 20 % pour un logement rénové. Cette réduction d’impôt pouvait être répartie sur 6 ans maximum et était plafonnée à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple.
Article 199 decies E du Code général des impôts
Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’indexation d’une part minoritaire du loyer sur le chiffre d’affaires ne fait pas obstacle à l’imposition dans la catégorie des revenus fonciers.
Les avantages de la loi Demessine
En 2005, les conditions d’application de l’avantage fiscal offert par le dispositif Demessine ont été modifiées. Il convient donc de distinguer les investissements réalisés avant 2005 et ceux après cette date.
Les investissements réalisés avant 2005
- Pour un logement neuf ou en état futur d’achèvement, l’investisseur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du prix d’acquisition étalée sur 4 ans.
- Pour des travaux de reconstruction, agrandissement ou amélioration, le propriétaire pouvait prétendre à une réduction d’impôt de 20 % du montant de ces travaux étalée sur 4 ans.
- Pour l’achat ou la réhabilitation d’un logement ancien, l’acquéreur pouvait profiter d’une réduction d’impôt de 20 % du prix du bien répartie sur 6 ans.
Les investissements réalisés après 2005
- Dans le cadre de l’acquisition de logements neufs, en état futur d’achèvement ou pour la réhabilitation de logements anciens, l’acquéreur pouvait prétendre à une réduction d’impôt de 25 % ou 20 % étalée sur 6 ou 7 ans.
- Pour des travaux de réparation, reconstruction, agrandissement… le propriétaire pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt imputable à l’année de réalisation de ces travaux.
Autres atouts de la loi Demessine
La loi Demessine présentait un autre avantage intéressant : une gestion facilitée. En effet, c’est le gestionnaire de la résidence de tourisme qui s’occupait de la location du bien. De même, les loyers étaient garantis de manière contractuelle.
Enfin, le propriétaire avait le droit d’occuper son bien jusqu’à 8 semaines par an, en dehors des périodes très rémunératrices pour le gestionnaire.
Attention
Ce dispositif ne s’appliquait qu’aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2010. Il est supprimé pour les acquisitions réalisées depuis 2011, mais a continué de produire ses effets jusqu’en 2017.
Les conditions d’éligibilité à la loi Demessine
Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif Demessine, l’investisseur devait respecter plusieurs conditions :
- Acheter un bien dans une résidence de tourisme classée dans une Z.R.R (Zone de Revitalisation Rurale) ou dans une zone rurale nouvelle
- S’engager à louer son bien non-meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la structure de tourisme
- Mettre le logement en location durant le mois qui suivait l’acquisition du bien ou la date d’achèvement des travaux
Il n’était pas possible de cumuler le dispositif Demessine avec d’autres dispositifs de défiscalisation :
- Le régime fiscal micro-foncier ou micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
- La déduction de ces dépenses pour leur montant réel sous la forme d’une déduction au titre de l’amortissement
Dans les cas où l’investisseur ne respectait pas son engagement ou en cas de cession du logement, la réduction d’impôt pratiquée faisait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de celle de la cession.
À l’issue des 9 ans d’engagement obligatoires, le propriétaire peut revendre son bien sans problème. La réduction d’impôt lui est définitivement acquise. En ce qui concerne la TVA, grâce à l’instauration de l’article 257 bis du CGI en 2006, il n’y a pas de problème non plus. Si l’acquéreur accepte de reprendre les engagements du vendeur, ce dernier n’a plus à rembourser la TVA au prorata des années de non-détention (sur un total de 20 ans). Il s’agit d’un transfert des engagements relatifs à la TVA du vendeur vers l’acquéreur et pas de régularisation de TVA.