Loi Scellier : fonctionnement et fiscalité
Le dispositif Scellier est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière qui offrait une réduction d’impôt équivalente à 25 % du montant du prix du bien immobilier dès lors que ce dernier était destiné à être loué. Il s’est éteint le 31 décembre 2012. Ce sont les dispositifs Duflot et Pinel qui lui ont succédé.
Qu’est-ce que la loi Scellier ?
La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui concerne les contribuables ayant réalisé un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans les zones A, A bis, B et C (sous réserve d’un agrément) en France métropolitaine ou en Outre-mer. Les investisseurs peuvent alors bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions, imposées par la loi, relatives au bien concerné.
Le dispositif Scellier a, par la suite, été remplacé par la loi Duflot, jusqu’en 2014, puis par la loi Pinel. Tout deux ciblant les investissements locatifs et ouvrant droit également à un avantage fiscal.
Loi Scellier : quelles conditions ?
Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Scellier, l’acquéreur doit vérifier que son investissement remplit les critères suivants :
- Le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (exception faite pour les VEFA jusqu’au 31 mars 2013).
- Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement au moment de l’acquisition.
- Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif (zone A, A bis, B ou C).
- Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale.
- Le logement doit être loué pendant 9 ans minimum.
- Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire du bien.
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement ou d’acquisition du bien.
- Le loyer appliqué doit respecter les plafonds en vigueur.
Les plafonds de loyer en loi Scellier
Les plafonds de loyer sont appliqués en fonction de la date d’acquisition du bien immobilier et de la zone d’implantation du logement. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, les plafonds de loyer sont les suivants.
À savoir
La location du bien immobilier concerné par la loi Scellier peut être consentie à un organisme privé ou public si ce dernier le donne en sous-location à usage d’habitation principale.
Quels sont les avantages du dispositif ?
En investissant dans un logement neuf soumis à la loi Scellier, le contribuable pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt atteignant 25 % du prix de revient du bien immobilier. Pour un investissement en loi Scellier en Outre-mer, l’avantage fiscal pouvait atteindre jusqu’à 40 %. La réduction pouvait être diminuée si les logements concernés ne remplissaient pas certaines normes, comme la norme BBC 2005.
L’avantage fiscal en loi Scellier classique
| Logements neufs en BBC 2005 | Autres logements | Logements en Outre-mer | |
|---|---|---|---|
| Investissements réalisés entre 2009 et 2010 | 25 % | 25 % | 40 % |
| Investissements réalisés en 2011 en VEFA : – avant le 31 janvier 2011 – avant le 31 mars 2011 – après le 31 mars 2011 | 25 % 22 % 22 % | 25 % 15 % 13 % | 40 % 40 % 36 % |
| Autres investissements réalisés en 2011 : – avant le 1er janvier 2011 – à défaut | 25 % 22 % | 15 % 13 % | 40 % 36 % |
| Investissements réalisés en 2012 : – investissements initiés en 2011 (VEFA ou signature de l’acte en 2012) – à défaut | 22 % 13 % | 13 % ou 0% 6 % ou 0 % | 36 % 24 % |
| Investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 mars 2013 : – Investissements initiés en 2012 – à défaut | 13 % 0 % | 6 % ou 0 % 0 % | 24 % 0 % |
Focus sur la loi Scellier intermédiaire
La loi Scellier possède un volet dit « loi Scellier intermédiaire ». Il s’agit du même dispositif de défiscalisation, sauf qu’il offre une réduction d’impôt plus importante si le propriétaire se soumet aux conditions plus restrictives concernant le choix du locataire. En effet, en loi Scellier classique, l’investisseur est libre de choisir le locataire de son bien immobilier. En loi Scellier intermédiaire, il est soumis à des plafonds de loyer et de ressources qui conditionnent le choix du locataire. De plus, le locataire ne peut être ni un descendant, ni un ascendant du propriétaire du bien. Si ce dernier respecte ces conditions, il peut bénéficier d’un avantage fiscal intéressant : 30 % le montant du prix d’acquisition de son bien.
Attention
Un bien soumis à la loi Scellier intermédiaire doit également remplir les conditions imposées par la loi Scellier classique (durée de location, conditions d’achat, etc.).
La loi Scellier intermédiaire propose également un complément de réduction d’impôt allant de 2 à 5 % une fois la période d’engagement initiale terminée si le logement continue d’être loué dans le secteur intermédiaire.
À noter
Les propriétaires des biens acquis en loi Scellier et renouvelant le bail locatif peuvent toujours bénéficier des avantages fiscaux.
Les plafonds de loyer
| Investissements réalisés avant le 31 décembre 2010 | Investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 | |
|---|---|---|
| Zone A bis | – | 20,65 € |
| Zone A | 20,77 € | 15,31 € |
| Zone B1 | 14,44 € | 12,34 € |
| Zone B2 | 11,82 € | 10,08 € |
| Zone C | – | 7,01 € |
Les plafonds de ressources
| Situation géographique / Composition du foyer fiscal | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 55 042 € | 40 886 € | 37 478 € | 37 223 € |
| Couple | 82 261 € | 60 040 € | 55 037 € | 50 031 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 98 881 € | 71 875 € | 65 888 € | 59 897 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 118 443 € | 86 984 € | 79 739 € | 72 490 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 140 217 € | 102 094 € | 93 589 € | 85 077 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 157 780 € | 115 164 € | 105 567 € | 95 969 € |
| Majoration pour une personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | 17 587 € | 13 081 € | 11 992 € | 10 901 € |
Mis à jour le 19/04/2024