Les 5 critères pour revendre son bien LMNP
Quand on investit avec le statut de loueur en meublé professionnel, on ne pense pas forcément à la revente. Pourtant, la revente, lorsqu’elle est réalisée dans les règles, permet au propriétaire d’obtenir une plus-value. Voici quelques conseils pour bien revendre son bien LMNP.
1- Choisir un bon professionnel
Vendre un logement classique LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’exige pas les mêmes contraintes que la revente d’un bien en résidence de services. C’est pourquoi il est indispensable dès le début d’identifier le bon professionnel qui saura vendre votre bien. Pour une location meublée non professionnel classique, le propriétaire-bailleur peut faire appel aux services d’une agence immobilière ou se charger lui-même de la vente.
En revanche, dans le cas de la vente d’un bien en résidence gérée, il faut prendre davantage de précautions. Trois solutions s’offrent au propriétaire :
- Publier des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes.
- Revendre le logement par le biais d’une société spécialisée dans la revente de ce type de bien.
- Revendre directement votre bien au gestionnaire, si celui-ci est intéressé.
Faire appel au bon professionnel est donc la première étape pour s’assurer l’acquéreur adéquat et une revente rapide.
2- Vendre au bon moment
Le bon timing est aussi la clef d’une revente efficace qui offre une belle plus-value au propriétaire. Il est conseillé de se renseigner sur l’état du marché locatif en LMNP avant d’entamer les démarches pour revendre un bien LMNP. Bien que la location meublée soit recherchée constamment, le marché connaît parfois des hauts et des bas.
Attention, si l’investissement concerne un bien en résidence de services soumis à la loi Censi-Bouvard, le propriétaire doit attendre la fin de l’engagement de 9 ans avant d’envisager la revente du logement. En effet, pour ne pas avoir à rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt perçue, il est obligatoire de conserver le bien pendant 9 ans.
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3- Estimer le bon prix de revente et ne pas cibler une plus-value trop importante
Trouver le juste prix n’est pas toujours chose facile. Un professionnel peut estimer le bien et donner une idée du prix de revente idéal. Mais ce qui fait la différence avec un logement vide classique et qu’il ne faut pas négliger, c’est la rentabilité du bien LMNP. Ce paramètre peut également être un outil qui permet d’influer sur le prix de vente, mais qui peut avoir des conséquences sur la durée de vente ou le montant de la plus-value. Il s’agit d’un arbitrage personnel à réaliser.
Exemple
Vous avez acheté un bien LMNP à 100 000 €, avec une rentabilité de 5 %, soit 5 000 € de revenus locatifs meublés. Avec une revalorisation des loyers de 1 % par an, vous obtenez, au bout de 10 an de location, un loyer annuel d’environ 5 523 €, soit une rentabilité de 5,5 %.
Vous pouvez revendre le bien au prix d’achat, soit 100 000 € et faire une croix sur une plus-value, mais revendre votre bien LMNP vite, car un rendement locatif élevé attire les acquéreurs. Ou, autre possibilité, opter pour la plus-value et donc augmenter le prix, ce qui viendra automatiquement diminuer le rendement locatif futur. Sur notre exemple, en fixant le prix de vente à 120 000 €, le vendeur s’offre une plus-value de 20 000 €, mais fait chuter la rentabilité à 4,6 %.
Il est conseillé de conserver son bien en LMNP pour profiter des bénéfices fiscaux du dispositif. En moyenne, les biens LMNP ne sont pas revendus avant 13 ans après leur acquisition. Toutefois, certains propriétaires peuvent vouloir se séparer de leur bien après un aléa de la vie ou pour financer un nouveau projet d’investissement. Lorsqu’il n’est pas contraint par le statut Censi-Bouvard, le propriétaire bénéficiant du statut LMNP peut conserver son titre fiscal et son bien autant de temps qu’il le souhaite. La revente d’un bien en LMNP offre de belles opportunités financières aux propriétaires. À titre d’exemple, en 2021,10 % des transactions avec un statut Censi-Bouvard permettaient aux cédants de vendre leur bien à un prix plus élevé que lors de leur achat. Du côté des résidences étudiantes, plus un propriétaire conservera son bien dans le temps, plus la valorisation de celui-ci sera importante et donc, plus la plus-value réalisée sera importante. Il apparaît donc essentiel de prendre le temps d’analyser et de comprendre le marché avant de fixer le prix de revente de son bien en LMNP.
4- Mettre en valeur son bien
Pour attirer les acquéreurs, le logement LMNP en revente doit être bien entretenu. Souvent, les vendeurs ne prennent pas le temps de rafraîchir leur bien avant de le mettre en vente. C’est une erreur, surtout si le logement meublé est loué depuis plusieurs années. Réaliser quelques réparations, redonner un coup de peinture aux murs ou changer quelques éléments du mobilier peut parfois faire la différence lors d’une vente.
Attention, il ne s’agit pas d’effectuer de gros travaux de rénovation, mais seulement réaliser les petits travaux d’entretien qui sont parfois remis à plus tard. Pour ce faire, établissez-vous un budget que vous ne dépasserez pas. Il s’agit de revendre le bien et donc de gagner de l’argent, pas d’en perdre. Profitez de la mise en vente pour faire le tour du logement et repérer toutes les petites choses à régler. Dans cette tâche, parfois fastidieuse, votre locataire peut être un bon allié. Vivant au quotidien dans le bien, il pourra vous faire gagner du temps en vous signalant les dysfonctionnements.
5- Respecter les règles concernant le bail de location
Excepté les biens en résidence de services en loi Censi-Bouvard qui engagent le propriétaire pour une durée de 9 ans, les autres logements en LMNP peuvent être revendus à n’importe quel moment. Attention, cependant, il existe des règles à respecter concernant la revente et le bail de location.
Il est déconseillé de rompre le bail avec un gestionnaire avant la mise en vente. Cette décision pourrait vous causer de nombreux soucis pour la revente. En effet, un bail en cours est un excellent argument de revente d’un bien LMNP.
Autre conseil : éviter de vendre le bien juste avant la fin du bail. Ce type de situation peut décourager de nombreux acquéreurs potentiels. Mieux vaut revendre son bien LMNP en début ou en cours de bail. De plus, il est courant que l’exploitant souhaite ajouter de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail et les investisseurs expérimentés le savent. Il est donc plus prudent d’éviter cette situation qui pourrait retarder la revente faute d’acquéreur.
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Questions réponses
Peut-on vendre son bien LMNP déjà loué ?
Il est tout à fait possible de revendre un logement LMNP en cours de bail de location, que celui-ci fasse partie d’une résidence de services ou non. Le propriétaire est tenu d’informer son locataire de la vente de l’appartement et des coordonnées de l’acquéreur.
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Comment convaincre un potentiel acheteur ?
Pour vendre un bien en LMNP et convaincre les candidats à l’accession, il est important de préparer un dossier clair et précis sur le montage financier de l’opération. Les revenus locatifs, les avantages fiscaux du statut de défiscalisation, … plus les éléments seront détaillés, plus les futurs acheteurs pourront se projeter dans l’acquisition du bien en LMNP et comprendre ses avantages.
Comment revendre un bien LMNP en résidence de services ?
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un logement LMNP en résidence de services, il doit avoir honoré son engagement locatif de 9 ans. Si ce n’est pas le cas et si il vend son bien avant cette échéance prévue par le dispositif Censi-Bouvard, il devra payer des pénalités fiscales en fonction du nombre d’années restantes.