Comment optimiser ses revenus grâce à l’amortissement LMNP ?

L’amortissement est un terme comptable qui détermine la perte de valeur d’un bien immobilier subie par l’usure et le temps. Ce mécanisme permet d’étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation. Le calcul de l’amortissement du bien commence à partir de sa mise en location.

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’amortissement est différé et considéré comme une charge qui vient s’ajouter aux autres charges supportées par le propriétaire-bailleur. C’est pourquoi, en LMNP, il est possible de défiscaliser grâce à l’amortissement. Afin de bénéficier de l’amortissement, il est nécessaire de déclarer ses revenus sous le régime réel d’imposition. En effet, dans le cadre de la LMNP, l’investisseur peut déclarer ses revenus soit au régime micro-BIC, soit au régime réel. Le premier, le régime micro-BIC, permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs mais ne permet pas de déclarer les charges réelles. Pour ce faire, il est nécessaire de déclarer ses revenus fonciers au régime réel.

L’amortissement est avant tout une opération comptable. Lors de sa déclaration de revenus, l’investisseur doit ventiler les différents composants du bien immobilier et calculer pour chacun une durée d’amortissement. L’Administration fiscale donne plusieurs exemples permettant d’estimer l’amortissement. Il convient ensuite, lors de la déclaration de revenus, de soustraire ces charges amortissables ainsi que les charges déductibles des revenus fonciers.

Dans le cas où les charges excéderaient les revenus, l’investisseur réalise un déficit foncier. Toutefois, un déficit d’exploitation n’est pas possible en LMNP. Dans ce cas, le déficit créé est cumulable et reportable sur les prochaines déclarations. Le déficit créé en année N pourra être déduit des bénéfices réalisés en année N+1, dans une limite de 10 ans.

Pour bénéficier de l’amortissement, l’investisseur doit :

• Déclarer ses revenus au régime réel d’imposition
• Calculer l’amortissement de chaque composant du bien, des travaux ou du mobilier
• Établir un tableau de suivi d’amortissement, à joindre à votre déclaration d’impôt
• Remplir les formulaires de déclaration 2031 et 2042 C PRO

Le plus grand avantage du statut LMNP, c’est la possibilité de pouvoir déduire tous les ans la valeur d’achat du bien locatif, à hauteur de 5 % en moyenne. L’amortissement en LMNP est calculé sur la valeur du bien immobilier. Enregistré dans la comptabilité du bailleur, l’amortissement permet de réduire sa charge imposable lorsque le régime fiscal appliqué est le régime réel. Cette évaluation comptable permet de compenser la dépréciation du bien et de ses meubles par un avantage fiscal qui peut conduire à une baisse importante des impôts pour les bailleurs en LMNP. Les travaux peuvent également être amortis pour les locations en LMNP. L’amortissement permet également de diminuer la charge de la plus-value imposable à la revente. 

L’amortissement représente donc une charge fictive qui vient s’imputer aux revenus fonciers. L’amortissement permet donc de ne pas créer de revenu positif imposable. En effet, généralement les premières années d’activité LMNP, la déduction des charges locatives réelles et des intérêts d’emprunt suffisent à neutraliser le montant des revenus locatifs. C’est, par la suite, que l’amortissement devient un véritable outil de défiscalisation pour le loueur en meublé non professionnel. On parle alors d’amortissement différé.

Concrètement, le loueur en meublé non professionnel peut amortir 100 % des éléments suivants :

• l’achat de mobilier pour le logement,
• les divers travaux effectués au sein de la résidence,
• l’achat du bâtiment et les frais d’acquisition.

L’amortissement d’un bien immobilier repose sur la ventilation de ses différents composants. Chaque composant doit alors être amorti selon la durée admise par l’Administration fiscale. Le calcul de l’amortissement d’un logement en LMNP, s’effectue sur la durée de vie des différents éléments qui composent le bien :

• 25 à 50 ans pour le gros-œuvre, c’est-à-dire la structure du bien immobilier ;
• 15 ans pour l’étanchéité du bien ;
• 25 ans à 30 ans pour la toiture ;
• 20 à 25 ans pour le réseau électrique ;
• 15 ans pour l’ascenseur.

À savoir

Le terrain n’est pas amortissable. Ce dernier représentant 15 % à 20 % de la valeur du bien immobilier, il convient donc de le soustraire pour déterminer l’amortissement du bien immobilier.

La valeur du bien devra être répartie sur les composants immobiliers, dont les durées d’usure sont distinctes.

La durée d’amortissement dépend également du type de bien immobilier, dont la grille de valeur est déterminée comme telle :

• 20 à 50 ans pour un bâtiment commercial ;
• 20 ans pour un bâtiment industriel ;
• 25 ans pour des bureaux ;
• 40 à 100 ans pour un immeuble d’habitation ;
• 20 ans pour un entrepôt.

L’amortissement du mobilier et des travaux sont également possibles en location meublée non-professionnelle. Toutefois, afin de pouvoir amortir les meubles, il vous faut conserver les factures d’acquisition afin de les justifier en cas de demande par le Fisc. Les mobiliers les plus courants bénéficient des durées d’amortissement suivantes :

• La literie est amortissable sur 6 ans ;
• Un canapé s’amortit sur 10 ans ;
• Une table (cuisine ou séjour) est amortissable sur 10 ans ;
• Le parquet a une durée d’amortissement de 15 ans ;
• La peinture sur 10 ans.

En règle générale, l’amortissement des meubles en LMNP s’effectue entre 5 et 10 ans, correspondant à un amortissement moyen de 15 % pour le bailleur.

À savoir

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit foncier. Si le montant cumulé des amortissements et des charges déductibles sont supérieures aux loyers, alors l’amortissement peut être imputé sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce mécanisme permet d’étaler la défiscalisation liée à l’amortissement sur plusieurs années.

Pour pouvoir amortir les dépenses citées ci-dessus, elles doivent être réalisées après le début de l’activité de location en meublé non professionnel. Une durée d’amortissement spécifique est attribuée à chaque poste. On évalue l’amortissement du bien immobilier à environ 2 à 4 % par an pendant 20 à 40 ans. On compte 5 à 10 ans maximum pour le mobilier, soit 10 à 20 % par an.

Important

L’amortissement n’est possible que si le bien en LMNP est imposé au régime réel. Le régime d’imposition micro-BIC ne permet pas de bénéficier de ce mécanisme.

Les modalités de calcul de l’amortissement LMNP répondent à certaines règles fiscales et comptables. Le calcul de l’amortissement comptable en LMNP implique de faire la liste des composants amortissables avec leur durée d’amortissement, ainsi que leur valeur, pour ensuite calculer le montant total des amortissements pour un bien immobilier sur une année. Pour éviter toute erreur de calcul, il est recommandé de se faire accompagner dans cette démarche par un expert-comptable.

Exemple d’amortissement d’un bien en LMNP :

Pour l’achat d’un appartement ancien à 250 000 €, mis en location avec le statut LMNP, le propriétaire bailleur peut amortir la valeur de son bien immobilier sur 25 ans.
Il devra effectuer le calcul suivant pour connaître le montant de l’amortissement immobilier :
250 000 / 25 = 10 000

Il effectuera le même calcul pour déterminer l’amortissement de la valeur mobilière évaluée à 3 000 € sur 10 ans :

3 000 / 10 = 300

Le propriétaire bailleur pourra donc amortir 10 300 € durant les dix premières années, puis 10 000 € les 15 années suivantes, une fois le mobilier amorti.

L’amortissement fiscal en LMNP est limité par des plafonds selon la catégorie des montants à amortir. L’amortissement pour le mobilier ne peut pas dépasser 10 ans, l’électroménager et les équipements électroniques sur 5 ans. La pose d’un nouveau parquet quant à elle, peut être amortie sur 15 ans. Chaque composant doit appliquer une quote-part pour définir la valeur de l’amortissement. Pour l’agencement par exemple, le pourcentage d’amortissement est 15 %.

Concernant l’amortissement de la valeur du bien, elle est plafonnée à 85 %. La part restante, soit 15 % qui ne peuvent pas faire partie de l’amortissement en LMNP, correspond à la quote-part du terrain. 

Jusqu’en décembre 2022, les bailleurs pouvaient cumuler le statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard, laquelle n’a pas été reconduite en 2023. Mise en place en 2013, la loi Censi-Bouvard avait vocation à compléter le statut LMNP, déjà en vigueur. Pour pouvoir prétendre aux avantages du dispositif Censi-Bouvard avec le statut LMNP, le bailleur devait respecter certaines conditions comme l’acquisition d’un bien en résidence de services. Afin d’encourager les investisseurs à se tourner vers les biens en EHPAD, en résidence étudiante ou résidence senior, la loi Censi Bouvard proposait une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien. Le bailleur avait également l’obligation de s’engager dans une résidence de services proposant au minimum 3 ou 4 prestations de services dans son établissement.