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Investir en SCPI en temps de crise : bonne ou mauvaise idée ?

La résilience inattendue de la pierre papier face au Covid-19

L’année 2020 aura été particulière pour les investisseurs. Confrontés à une crise sanitaire qui s’est vite transformée en crise économique, les repères habituels ne permettaient plus de s’orienter dans la tempête. Si, par précaution, les Français ont préféré ne pas prendre de risque et tout miser sur l’épargne de précaution (qui rapporte peu) au détriment des autres placements comme l’assurance-vie, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont plutôt bien résisté aux aléas de l’année. Au 3ème trimestre 2020, selon la dernière étude de France SCPI, la collecte nette moyenne s’élève à 1.01 milliards €, soit moins que les deux trimestres précédents ou que 2019, mais une collecte semblable au 3ème trimestre des années précédentes 2017 et 2018 (1.1 milliards €). Dans un contexte économique tumultueux, ces résultats sont plutôt bons.

Les mesures relatives aux confinements n’ont pas été sans conséquence sur le comportement des investisseurs. La fermeture des commerces, la généralisation du télétravail ou encore l’aménagement du paiement des loyers par les entreprises en difficulté ont contribué à la baisse du niveau de collecte global des SCPI en 2020. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), sur les neuf premiers mois de l’année, les SCPI ont collecté 4,5 milliards €, montant en baisse de 26 % par rapport à la même période l’an dernier. Toujours, selon l’Aspim, « la performance globale des SCPI d’entreprise au 30 septembre 2020 s’établit à 4,8 % sur une année glissante« , composée d’un rendement courant de 4,2 % (stable par rapport au trimestre précédent) et d’une revalorisation des parts de +0,6 % (en baisse de 0,6 point sur un trimestre). La performance des SCPI a donc été globalement peu impactée par la crise actuelle, ce qui confirme la solidité de ce placement.

+4.09 %

C’est le rendement moyen 2020 annualisé, selon France SCPI.

Bien que l’évolution du rendement soit un point important au moment d’investir, un autre élément est également déterminant pour juger de la résilience des SCPI en 2020 : la mise à jour de la valeur vénale du patrimoine immobilier. Cette dernière a lieu tous les ans et est communiquée au printemps dans les rapports annuels des SCPI. Elle permettra aux investisseurs de déterminer si le patrimoine immobilier des SCPI a perdu de la valeur avec la crise du Covid-19. Notez que si la valeur diminue, maintenir le taux de rendement élevé est d’autant plus aisé, puisque ce dernier est le rapport entre le montant du revenu distribué et la valeur de la part de SCPI. Dans cette configuration, la méfiance est donc de mise. En revanche, si le prix de la part augmente et que les revenus sont au moins égaux à la moyenne du marché, alors tous les voyants sont au vert sur cette SCPI. En résumé, cette évolution sera un autre indicateur des conséquences de la crise sanitaire et économique sur les SCPI.

• À lire sur ce sujet : les risques d’un investissement en SCPI

Crise : l’art de choisir les bonnes SCPI

La bonne résistance des SCPI, dans un contexte de crise, s’explique par la structure même de la pierre papier. En effet, même en temps de crise, la SCPI reste un placement sécurisé et rentable puisqu’elle prend les avantages des investissements immobiliers sans en conserver les inconvénients. Ainsi, miser sur une SCPI, c’est se dégager des soucis de gestion locative et de vacance, tout en répartissant le risque sur plusieurs investisseurs, grâce à un choix diversifié des actifs et des zones géographiques. L’existence du RAN (Report à Nouveau), qui constitue un « coussin » financier confortable sur lequel les gérants de SCPI peuvent s’appuyer en cas d’imprévu, a contribué également à diminuer le risque de perte de rendement. Cette configuration propre à la pierre papier a donc permis de mieux supporter la crise.

Si le bilan global est loin d’être négatif, les effets de l’épidémie de Covid-19 sur les SCPI ne sont pas identiques pour toutes les classes d’actifs. Certaines SCPI thématiques ont bénéficié de ce contexte de marché qui s’est révélé favorable. D’autres, en revanche, ont été fortement impactées par les mesures sanitaires, comme l’hôtellerie et le commerce. Selon l’Aspim, la santé (EHPAD, résidences seniors et centres de santé inclus) a tiré son épingle du jeu, notamment au 3ème trimestre, en prenant la troisième place du classement des investissements. Les SCPI résidentielles et de logistique ont également profité du contexte particulier pour afficher des performances inattendues contribuant également à réorienter les flux de la collecte.

L’investissement de bureaux n’a que très légèrement essuyé les conséquences des deux confinements. Toutefois, la crainte des investisseurs, vis-à-vis du télétravail généralisé, a largement réorienté les flux de collecte. Fin 2020, on assiste donc à un transfert des investissements en immobilier d’entreprise vers des SCPI plus diversifiées ou plus spécialisées. Ainsi, France SCPI note une évolution de la répartition de la collecte en cours d’année. Au 1er trimestre, les SCPI de bureaux représentaient 57 %, les SCPI diversifiées 24 % et les SCPI spécialisées 13 %. Au 3ème trimestre, la répartition est la suivante : 39 % de bureaux, 31 % de diversifiées et 23 % de spécialisées. Cette évolution démontre une volonté, de la part des investisseurs, de diluer le risque, mais également de ventiler les placements en raison du contexte incertain. Si les SCPI ont, pour le moment, bien résisté, personne ne semble vouloir tirer de conclusion trop hâtive. De nombreuses incertitudes planent toujours au-dessus de certains secteurs économiques. Sans réelle visibilité, mieux vaut éviter de placer tous ses œufs dans le même panier. La tempête n’est pas encore tout à fait derrière nous.

En résumé

• Les SCPI ont démontré leur solidité au cours de l’année 2020. La crise sanitaire et économique n’a eu que peu d’impact sur les rendements de la pierre papier.
• Toutefois, il s’agit d’un bilan global et il est important de noter que les conséquences de la crise du Covid-19 n’ont pas été les mêmes pour toutes les classes d’actifs. Certaines SCPI thématiques ont davantage profité du contexte que d’autres.
• Cette crise a contribué à modifier le comportement des investisseurs. Malgré un contexte incertain, ces derniers ont fait évoluer la répartition de la collecte en cours d’année, venant modifier les tendances d’investissement pour 2021.