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Loi Pinel 2021 : le point sur les réformes

Le dispositif Pinel prolongé jusqu’en 2024

Inattendu, cet amendement vient chambouler les annonces faites la semaine dernière : le dispositif de défiscalisation Pinel ne sera finalement pas reconduit jusqu’en 2022, mais jusqu’en 2024. Une annonce qui devrait réjouir les professionnels du bâtiment. Voté à l’Assemblée, vendredi 13 novembre, l’amendement, qui s’inscrit dans le cadre du projet de loi de finances 2021 (PLF), devait mettre 2022 comme date finale, mais a finalement étoffé l’avenir du dispositif Pinel en lui octroyant quelques années supplémentaires.

Cette volte-face semble venir répondre, en partie, aux demandes du secteur de l’immobilier neuf, suite à la crise sanitaire et économique actuelle, qui appelait l’exécutif à maintenir la loi Pinel au-delà de 2021, dans ses conditions actuelles. Sur ce dernier point, la position du gouvernement semble différente : le dispositif Pinel sera maintenu, mais les conditions vont, elles, évoluer, si le projet de loi de finances 2021 est adopté.

Une réduction progressive de l’avantage fiscal

« Compte tenu du contexte économique actuel, le présent amendement propose une prorogation du dispositif Pinel, accompagnée de sa réduction progressive en 2023 et 2024 . » Concrètement, la nouvelle loi Pinel 2021, si le texte du PLF 2021 est adopté, proposera un avantage fiscal moindre. Pour rappel, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier actuellement et jusqu’en 2021, d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

Dans le détail, l’amendement prévoit que les logements neufs acquis ou construits à partir de 2023 ne bénéficient plus que d’une réduction d’impôt de 10,5 % sur 6 ans et de 15 % sur 9 ans. Et la dernière année, en 2024, les taux tomberont respectivement à 9 % et 12 %. Si le propriétaire souhaite ensuite prolonger son engagement en Pinel, il ne profitera que d’une réduction d’impôt comprise entre 2 % et 4,5 % par an, contre 3 à 6 % actuellement.

Des exceptions à la règle

Si cette réforme de la loi Pinel 2021 pouvait décourager certains investisseurs, il faut savoir que l’amendement a déjà prévu des cas de maintien de l’avantage fiscal à son niveau actuel. Autrement dit, des exceptions à cette nouvelle règle pourraient exister à partir de 2023.

Pourquoi une réforme comportant des exceptions ? Pour inciter les investisseurs à se tourner vers des logements plus verts. La réforme de la loi Pinel s’inscrit dans une volonté d’améliorer le dispositif pour qu’il réponde mieux aux enjeux écologiques actuels. Ainsi, les logements qui feront figure d’exception seront, comme le précise le texte, tous les logements « qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”.

Concrètement, il s’agit donc de biens immobiliers qui respecteront un certain seuil de consommation énergétique fixé par décret. Au gouvernement, on ne cache pas que l’enjeu de cette réforme est d’aligner ces conditions avec la Réglementation environnementale 2020 (RE2020), qui vise à renforcer les exigences actuelles, notamment en matière d’isolation des bâtiments neufs.

Autre exception à la règle : les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Ces derniers continueront à bénéficier du Pinel dans les mêmes conditions.

Le projet de refonte des plafonds de loyer abandonné

Ce projet aura eu l’effet d’un soufflé. Envisagé la semaine dernière, la refonte des plafonds de loyer visait à corriger certains décalages constatés avec les loyers du marché. En effet, malgré les critères de ressources et de prix des loyers imposés par la loi, certaines communes voyaient les logements Pinel présenter des loyers supérieurs au marché local. Un effet indésirable que le gouvernement a souhaité corriger.

Cependant, nouveau rebondissement : ce projet est désormais abandonné puisque l’amendement, voté vendredi dernier, n’en fait aucune mention. Toutefois, la question des loyers est simplement repoussée, puisqu’elle reviendra au cœur des débats avec le successeur du dispositif Pinel. En effet, la réduction de l’avantage fiscal du nouveau Pinel a pour objectif d’amorcer une « transition vers un dispositif plus efficient ». Le gouvernement remettra au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs, plus efficaces et plus économes, avant le 30 mars 2021.

• En savoir plus sur les plafonds de la loi Pinel

En résumé

• L’Assemblée a voté, vendredi 13 novembre, un amendement dans le cadre du PLF 2021 prolongeant le dispositif Pinel jusqu’en 2024.
• Ce texte, s’il est adopté, viendra modifier en profondeur la loi Pinel en réduisant l’avantage fiscal octroyé.
• Seuls les logements respectant certaines normes de performance énergétique pourront bénéficier des taux de réduction d’impôt actuel.
• Le dispositif Pinel va donc être « adapté » pour répondre aux enjeux actuels, mais il sera, à terme, remplacé par un nouveau dispositif plus efficace. C’est, en tout cas, l’objectif du gouvernement actuel.