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Succession : pourquoi réaliser une donation immobilière ?

Comment sont calculés les frais de succession pour un bien immobilier ?

En France, les règles de succession s’appliquent automatiquement aux enfants de la personne décédée. Lors de la transmission du patrimoine, les héritiers doivent alors s’acquitter des droits de succession, dont le montant est fonction de la valeur du patrimoine transmis. Le barème d’imposition sur la succession prévoit des taux variant de 5 à 45 %.

Valeur estimée du patrimoine	Taux d’imposition
< 8 072 €	5 %
De 8 073 à 12 109 €	10 %
De 12 110 à 15 932 €	15 %
De 15 933 € à 552 324 €	20 %
De 552 325 à 902 838 €	30 %
De 902 839 à 1 805 677 €	40 %
> 1 805 677 €	45 %

Pour un héritage dont le patrimoine est estimé à 300 000 €, les héritiers devront payer plus de 60 000 € de frais de succession. Un montant élevé qui pourrait être diminué si les parents avaient anticipé la succession. Pour ceux qui souhaitent donc aider leurs enfants et optimiser la transmission de leur patrimoine, la donation immobilière est la meilleure solution.

La donation immobilière pour réduire les frais de succession.

Imaginée par le fisc pour faciliter la circulation d’argent entre les générations, la donation immobilière permet d’abaisser, ou même de supprimer, les droits de succession. Son avantage est même double : minorer les frais et éviter les conflits familiaux au moment du partage des biens. Tous les quinze ans, les parents sont en droit de faire une donation à leurs enfants. Cette donation s’accompagne d’un abattement d’un montant de 100 000 €. Il est ainsi possible de léguer à ses enfants un bien sans payer de frais de succession. Cette stratégie est avantageuse pour les personnes disposant d’un patrimoine élevé à condition d’espacer les donations dans le temps pour bénéficier à chaque donation de l’abattement de 100 000 €.

Comment faire une donation immobilière ?

La donation en pleine propriété : vous vous engagez à transmettre la totalité du bien à vos descendants. Cette opération entraîne automatiquement un changement de propriétaire et doit être enregistrée auprès d’un notaire.

Exemple : Richard veut donner sa maison d’une valeur de 195 000 € à ses deux enfants, Pierre et Marie. Chaque enfant reçoit une part de 97 500 € et bénéficie de l’abattement fiscal sur la donation de 100 000 €. Pierre et Marie ne paieront donc pas de frais de succession et deviennent propriétaire de la maison de leur père.

Le démembrement de propriété : il s’agit de diviser le bien immobilier. Vous donnez seulement la nue-propriété à vos enfants et conservez l’usufruit. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus sans en être propriétaire. Ainsi, vous continuer de profiter de votre propriété et vos enfants seront propriétaires des murs, sans pour autant avoir le droit de l’utiliser. Par conséquent, les frais de succession ne porteront que sur la valeur de la nue-propriété. Ce dispositif est intéressant puisqu’il permet de vous assurer un logement ou des revenus complémentaires jusqu’à la fin de vos jours. En revanche, vous ne pourrez pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Il convient donc de ne pas réaliser une donation par démembrement trop vite. Pour en bénéficier pleinement, il est conseillé de réaliser cette opération à partir de 50 ans. Enfin, le donateur est libre de démembrer autant de biens qu’il le souhaite, au profit d’autant de donataires qu’il souhaite. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à tourner vers un conseiller en patrimoine et à calculer la valeur fiscale de l’usufruit et la nue-propriété de votre bien.

Exemple : Simone a 65 ans. Elle décide d’anticiper la transmission de son appartement d’une valeur de 250 000 € via une donation immobilière à sa fille, Carole. Pour optimiser sa succession, elle opte pour le démembrement et conserve l’usufruit. Carole reçoit donc la nue-propriété, soit 60 % de la valeur du bien, autrement dit 150 000 €. Après un abattement de 100 000 €, les droits sont calculés sur 50 000 €. Carole ne paiera pas de frais de succession. Sans cette donation, Carole aurait hérité du bien immobilier au décès de sa mère, mais elle se serait alors acquitter des droits de succession sur le montant total de la propriété. En tenant compte de l’abattement de 100 000 € qui s’applique, les frais de succession auraient été calculés sur un montant total de 150 000 €, soit environ 28 194,00 € de frais. Grâce à la donation de sa mère, Carole économise plus de 20 000 €.

Zoom sur la donation-partage

La donation-partage est la meilleure solution pour régler en avance votre succession tout en évitant les litiges entre vos enfants. A la différence de la donation simple, la donation-partage concerne tous vos enfants et est figée le jour de la donation excluant ainsi tout conflit futur entre les héritiers.

Autre avantage de la donation-partage, l’évolution des biens n’est pas prise en compte. Ce qui n’est pas le cas avec la donation simple. Car, même si les donations simples réalisées avec vos enfants sont en apparence égalitaires, au moment de calculer la part d’héritage, on tiendra compte de la valeur des biens transmis au moment du décès et non au moment de la donation. Autrement dit, lors du décès des parents, les enfants ne paieront pas forcément tous les mêmes droits de succession. Avec la donation-partage, ils n’ont pas à se soucier de savoir si les biens répartis ont pris de la valeur depuis la donation, car le montant retenu est celui indiqué lors de la donation et non au jour du décès. C’est le notaire, en accord avec vous, qui se charge de définir les lots et de les délivrer aux descendants.

Frais de succession et vente de bien immobilier

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier reçu par succession, la commission d’agence versée aux héritiers n’est pas déductible des droits de succession. En effet, lorsque la commission prélevée par les agences immobilières est à la charge du vendeur, celui-ci ne perçoit pas la totalité de la somme déboursée par l’acheteur qui est amputée du montant perçu. L’administration fiscale estime que « suite à un décès, l’héritier ou légataire bénéficie d’une augmentation de la valeur de son patrimoine d’un montant égal à la valeur des biens transmis au jour de la succession. » Comme les frais de succession se basent sur la valeur vénale du bien immobilier vendu, sans déduction des commission de l’agence immobilière, les droits de succession sont majorés par la commission d’agence.