Loi Wargon : vers un nouveau dispositif pour relancer l’immobilier ?

Pour relancer l’économie, suite à l’épidémie de Covid-19, Emmanuelle Wargon, ministre chargée du logement, va devoir décider de nouvelles mesures afin de soutenir le secteur de la construction et inciter les particuliers à investir dans l’immobilier. Quelle orientation prendra sa politique ? Chaque crise du secteur du bâtiment s’accompagne d’un nouveau dispositif de défiscalisation destiné à relancer le marché. L’histoire va-t-elle se répéter à nouveau ? Une loi Wargon verra-t-elle le jour en 2021 ? Remplacera-t’elle l’actuelle loi Pinel ?

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Mise à jour le 14/09/2022

La ministre Emmanuelle Wargon

Pour la première fois et avec l’arrivée d’Emmanuelle Wargon, le poste de ministre chargé du logement est placé dans le giron du ministère de la Transition écologique. Cette évolution, qui peut paraître anodine, donne clairement le ton. Emmanuelle Wargon le confirme d’ailleurs dès sa prise de fonction : « il est possible de concilier logement, développement urbain et écologie. C’est la feuille de route que nous a tracé la Convention citoyenne pour le Climat, que nous suivrons ». […] C’est un enjeu de la relance. C’est l’objet des discussions que nous avons avec Bruno Le Maire, le Premier ministre et le président de la République ». Parmi les propositions retenues de cette Convention, deux orientations majeures concernent le logement : la rénovation énergétique et la lutte contre l’artificialisation des sols. Les mesures prises dans le cadre du plan de relance de l’économie mettent en lumière cette feuille de route.

La question de l’écologie n’est pas nouvelle pour la ministre en charge du logement puisqu’elle a été auparavant secrétaire d’Etat au ministère de la Transition écologique. Emmanuelle Wargon s’est faite remarquer en portant le projet de loi énergie-climat, lors de son examen au Sénat, le 16 juillet 2019, suite à la démission du ministre de la Transition. Avant sa nomination, elle travaillait déjà, en collaboration avec Julien Denormandie, à amplifier l’action des constructeurs, promoteurs immobiliers, aménageurs, opérateurs fonciers et investisseurs dans l’activité de rénovation de la ville et des bâtiments existants, tout en garantissant la qualité énergétique et environnementale des projets. Les résultats de cette mission font partie des propositions du plan de relance économique du gouvernement. Nouvelle loi ou pas, l’empreinte d’Emmanuelle Wargon sur la politique du logement en France sera verte.

L’état de l’investissement locatif en France

Emmanuelle Wargon prend ses fonctions dans un contexte inédit, car, à la crise du logement et du foncier, s’est ajoutée une nouvelle problématique, celle de la baisse de l’activité dans la construction de logements. En effet, la pandémie de Covid-19 n’a pas épargné le secteur de l’immobilier. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), il pourrait y avoir 100 000 logements de moins mis en chantier en 2020 par rapport à 2019. De son côté, la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) estime que le nombre de transactions devrait chuter de 25 % en 2020 par rapport à 2019. Le contexte incertain n’est pas propice au risque. Les banques ont déjà durci les critères d’octroi des crédits immobiliers. La tendance semblerait plutôt à l’épargne, c’est en tout cas le constat que font les experts. Les investissements locatifs risquent donc de diminuer cette année.

Si les perspectives pour le marché de l’immobilier neuf restent très mitigées, le marché locatif semble avoir retrouvé des couleurs suite au confinement. Le site SeLoger a noté, à l’été 2020, une forte augmentation des offres locatives : +20 % à Lille, +28 % à Toulouse, +38 % à Bordeaux et +50 % à Paris par rapport à la même période en 2019. Nombreux sont les propriétaires qui ont décidé de se détourner de la location touristique au profit de la location classique. Le marché locatif dans l’ancien est donc au goût du jour. Il semblerait d’ailleurs que ce point n’ait pas échappé à Emmanuelle Wargon. Parmi les mesures du plan de relance, l’immobilier ancien a la part belle. Avec l’assouplissement de l’accès à l’aide financière MaPrimeRénov, l’axe principal est la rénovation énergétique du parc immobilier privé afin de lutter contre 4,8 millions de « passoires thermiques » recensées en France. Près de 28 % des logements énergivores sont des logements locatifs privés, selon les chiffres du Ministère de la Transition écologique.

L’objectif de la loi Wargon : remplacer la loi Pinel dès 2021 ?

Les conséquences de la crise sanitaire et économique sur le logement pourraient-elles donc constituer un terreau fertile pour un nouveau dispositif de défiscalisation ? Si aucune loi Wargon n’est au programme pour le moment. Le cheval de bataille de la ministre semble avoir deux têtes : la rénovation énergétique dans l’ancien et la création d’un « Pinel croissance verte » dans le neuf. Si, du côté de l’immobilier ancien, le dispositif de défiscalisation Denormandie met déjà l’accent sur la rénovation énergétique, l’idée, soufflée par la FPI, de logements neufs écologiques pourrait être, à défaut d’une loi Wargon, une nouvelle version élargie et améliorée du dispositif Pinel.

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Le projet « Pinel croissance verte », réclamé par les promoteurs, présente le double avantage de relancer le secteur sérieusement impacté par la pandémie, en posant de nouveaux critères de construction plus « verts » et d’actualiser le dispositif Pinel, déjà « dépassé ». Le ministère du Logement a laissé entendre récemment que « le dispositif d’investissement Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ) vont faire l’objet d’améliorations, tout en restant les plus stables possibles pour ne pas perturber les projets en cours de commercialisation ». Ces évolutions seront effectives en 2023 et sont inscrites dans la loi de finances 2021.

Dans la version proposée au gouvernement par la FPI, le nouveau dispositif offrirait aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt encore plus importante que celle proposée actuellement par la loi Pinel. Une offre alléchante qui permettrait aussi de « flécher » l’épargne des Français accumulée pendant le confinement vers l’économie réelle et plus particulièrement l’immobilier. D’une pierre, deux coups. Une loi modifiée et adaptée, une nouvelle loi en somme, appelons-la, loi Pinel améliorée ou plus hypothétiquement loi Wargon.

Quels seraient les conditions et les avantages de la loi Wargon ?

Dans le scénario de la création d’un nouveau dispositif de défiscalisation par la ministre Emmanuelle Wargon, il est raisonnable d’imaginer que les conditions et les avantages resteraient dans la droite ligne de la suggestion faite par la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI). Ainsi, l’éventuelle loi Wargon, si elle adopte l’axe suggéré d’un « Pinel croissance verte », pourrait proposer une réduction d’impôt encore plus avantageuse que l’actuel dispositif Pinel en vigueur. Ainsi, la proposition de la FPI suggérait un avantage fiscal de 18 % du prix du bien pour un engagement locatif de 6 ans. Cette réduction d’impôt irait jusqu’à 27 % si le propriétaire s’engage à louer son bien durant 9 ans. Enfin, sur 12 ans de location, l’organisme propose une réduction de 30 % du prix de l’investissement.

Sur le volet « conditions » de ce dispositif éventuel, il est évident que les critères écologiques auraient une place de choix. On peut donc supposer que les investisseurs qui pourront profiter de cette jolie réduction d’impôt seront ceux qui miseront sur des logements neufs, à haute performance environnementale, voire même des habitats à énergie positive. L’effet Covid-19 pourrait aussi avoir du poids dans le type de biens immobiliers ciblés. Par exemple, il est possible de voir un critère de confort s’ajouter aux conditions Pinel déjà existantes. On peut également imaginer qu’à cette adaptation du dispositif Pinel actuel viendrait s’ajouter un élargissement du zonage du territoire, qui serait l’application généralisée de l’expérimentation qui a lieu actuellement en Bretagne. Un zonage plus large qui permet de mieux gérer le foncier et de répondre à l’envie des Français de quitter les métropoles pour des villes plus petites. Un dispositif recentré et élargi à la fois qui redonnerait éventuellement le coup de pouce nécessaire au redémarrage du secteur de l’immobilier. Toutefois, il ne s’agit, pour le moment, que de spéculations.

Pas de loi Wargon mais une nouvelle loi Pinel + dès 2023

Durant son mandat, Emmanuelle Wargon n’aura finalement pas eu l’occasion de proposer et de faire valider une loi liée au logement et portant son nom. Pas de nouveau « Pinel croissance verte » non plus comme cela avait pu être évoqué.

L’ancienne ministre n’aura pas laissé les considérations énergétiques de côté pour autant, faisant évoluer, durant son mandat, la loi Pinel. Ainsi, à partir du 1er janvier 2023, c’est la loi Pinel Plus qui entrera en vigueur. Elle permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier du même avantage fiscal que pour le Pinel classique à taux plein, en respectant néanmoins un nombre bien plus important de contraintes liées au logement. Le but : améliorer la qualité de vie des locataires et atteindre des niveaux de performance énergétique optimaux.