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Comment les SCPI traversent la crise sans encombre

Stress-test réussi pour les SCPI

Après un premier trimestre record (2,56 milliards €), les spécialistes attendaient la fin du second trimestre avec impatience afin de mesurer l’impact de la crise sanitaire et économique sur les sociétés civiles de placement immobilier. En effet, la pierre papier a fait sa réussite grâce aux investissements massifs dans l’immobilier de bureaux, secteur secoué par le confinement. Le contexte actuel et la frilosité des épargnants à placer leur argent sur des produits à risque pourraient contribuer à faire plonger le marché des SCPI. L’analyse publiée par l’Observatoire des SCPI de Linxea montre le contraire.

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Si une baisse des souscriptions conduit à une collecte nette beaucoup plus faible que celles enregistrées précédemment, le retrait massif des investisseurs n’est pas à l’ordre du jour. La confiance de ces derniers est au beau fixe et les arguments pour montrer la résilience du marché ne manquent pas. Le premier et le plus important pour les détenteurs de parts de SCPI : le taux de récupération des loyers enregistre une moyenne de 78 %. Autre indicateur important : le prix des parts de SCPI. Aucune baisse des prix n’a été enregistrée depuis le début de la crise. Certaines ont même revalorisé leur prix au cours de ce dernier trimestre.

L’ombre de la crise toujours présente

Côté rendement, l’Observatoire des SCPI a analysé deux scénarios, le plus pessimiste et le plus optimiste. Le premier envisage une diminution des dividendes qui se répercuterait sur le rendement global des parts de SCPI pour le porter à 3.91 %. L’autre scénario, plus optimiste, dans lequel une nette amélioration des rendements est envisagée pour les deux autres trimestres à venir, fixe le taux de rendement autour de 4,05 %, toujours selon l’Observatoire des SCPI. Avec un taux de rendement relativement stable malgré la crise, la SCPI pourrait donc, si ces estimations venaient à se confirmer, devenir une valeur-refuge pour les investisseurs.

Ces analyses doivent toutefois être prises avec des pincettes. Le retour du télétravail envisagé par certaines entreprises suite à la recrudescence de cas de contamination pourrait changer la donne si cette pratique devenait systématique. Les experts restent confiants et estiment que la généralisation du télétravail reste peu probable et n’aura pas d’impact significatif sur les SCPI. En revanche, ils estiment que la situation économique pourrait, elle, fragiliser les entreprises. Dans ce contexte, la menace sur le paiement des loyers et donc sur le rendement des SCPI serait réelle. À plus long terme, la crise pourrait impacter la demande de bureaux. Toutes ces hypothèses restent, pour le moment, des questions en suspens. Les prochains trimestres seront déterminants pour évaluer la stabilité des SCPI.

Certains types de SCPI tirent leur épingle du jeu

Si les SCPI semblent globalement bien résister à la crise, elles ne réagissent pas toutes de la même manière. En effet, la crise sanitaire et économique a touché certains secteurs plus que d’autres. Par conséquent, certaines classes d’actifs ont mieux passé le stress test du second trimestre. Parmi les SCPI qui surfent sur la vague de l’épidémie, on trouve l’immobilier logistique, mais aussi le secteur de la santé et le résidentiel. Avec des taux de recouvrement supérieurs à 90 %, ces secteurs n’ont quasiment pas été impactés par la crise. En revanche, d’autres secteurs spécialisés comme l’hôtellerie ont été touchés de plein fouet.

Taux de recouvrement des loyers par classe d’actifs au second trimestre 2020

La SCPI de bureaux est une classe d’actifs qui a montré sa résilience, avec un taux de recouvrement très satisfaisant (environ 80 %). Les SCPI diversifiées ont également bien résisté à ce contexte inédit. Avec un taux d’encaissement de 79 % en moyenne, ce type de placement se démarque par une faible baisse des dividendes. Le fait de mutualiser le risque semble bénéfique en période de crise. Selon l’Observatoire des SCPI, « 50 % des SCPI « diversifiées » affichent un dividende en augmentation ou avec une baisse contenue à – 5 % ».

En résumé

• La crise liée au Covid-19 a impacté durablement l’économie et le secteur de l’immobilier, mais la pierre papier semble surmonter la tempête sans encombre.
• Les chiffres du second trimestre restent globalement positifs malgré une collecte nette en baisse. Le rendement et le prix des parts de SCPI restent stables.
• Si plusieurs scénarios sont envisagés pour la fin de l’année, les spécialistes sont confiants et estiment que les SCPI devraient résister et peut être même devenir une valeur-refuge en temps de crise.
• Certaines classes d’actifs ont mieux surmonté le confinement et ses conséquences que d’autres. Les secteurs de la santé et de la logistique arrivent en tête, suivis par le résidentiel et les bureaux.