La loi Pinel à Aix-en-Provence : fonctionnement, avantages et quartiers où investir

Grâce à la très forte attractivité de ses établissements d’enseignement supérieur auprès des étudiants, la ville d’Aix-en-Provence fait partie des cités qui rayonnent dans le Sud-est de la France. Malgré les prix au m² parfois élevés que l’on peut rencontrer dans le centre historique de la ville, il est encore possible de réaliser des investissements locatifs en Pinel pertinents à Aix-en-Provence en choisissant des zones étudiantes ou des quartiers résidentiels un peu plus excentrés. Explications.

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Comment fonctionne le dispositif Pinel à Aix-en-Provence ?

Lorsqu’un acheteur fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf à Aix-en-Provence dans le but de le mettre en location, il peut également bénéficier des avantages du dispositif Pinel. Dispositif incitatif, le Pinel permettra à un acquéreur de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, s’il s’engage à louer son bien en respectant certaines conditions bien spécifiques.

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Les conditions du dispositif

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif défiscalisant Pinel à Aix-en-Provence, un propriétaire-bailleur devra accepter de respecter les différentes conditions fixées par la loi. Dans le cas où une seule de ces conditions ne serait pas remplie, le propriétaire du bien déclaré en Pinel s’exposerait alors à voir ses avantages annulés et à devoir rembourser au fisc les réductions d’impôt alors perçues.

Le locataire

Au moment de faire le choix de son ou de ses locataires, le propriétaire en Pinel à Aix-en-Provence devra être vigilant quant aux ressources perçues annuellement par le foyer en question. En effet, dans le cadre du dispositif, ont été définis, en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal, des plafonds de ressources qui ne devront pas être dépassés pour que le logement puisse être loué en Pinel. Aix-en-Provence se situant en zone A, ce sont les plafonds correspondant à cette zone que le propriétaire-bailleur devra prendre en compte. Pour savoir si ses potentiels locataires sont bien éligibles pour son bien, il devra alors comparer le revenu fiscal de référence du foyer en N-2 aux plafonds établis.

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Les plafonds de ressources Pinel à Aix-en-Provence

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Le logement

Pour louer son bien en loi Pinel à Aix-en-Provence, un propriétaire devra également respecter certains critères qui lui sont propres. N’importe quel logement ne pourra pas être pris en compte dans le cadre du dispositif. Il faudra donc que le logement en question soit acheté neuf ou en VEFA et qu’il respecte les dernières normes thermiques RE 2020, que celui-ci soit loué non-meublé et ce, en tant que résidence principale.

Au moment de le mettre en location, le propriétaire-bailleur devra également respecter des plafonds de loyer afin de définir le montant maximum qu’il pourra demander pour le paiement mensuel de son bien. Ces plafonds seront fixés en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Dans le cas d’Aix-en-Provence, la zone A.

Tableau des plafonds de loyer en région aixoise

S’il est nécessaire de connaître le plafond de loyer correspondant à la zone dans laquelle se situe le logement pour pouvoir calculer le montant maximum de son loyer Pinel, ce n’est pas tout. En effet, d’autres indicateurs sont à prendre en compte et notamment le coefficient multiplicateur. Celui-ci devra entrer dans la multiplication avec le plafond de loyer ainsi que la surface habitable du logement. Pour savoir quel coefficient multiplicateur appliquer, il faudra justement se référer à la surface habitable du logement. Si celle-ci est en dessous des 38 m², alors le coefficient sera de 1,2. Si, au contraire, la surface excède les 38 m², alors le coefficient sera égal à 0,7 + 19/surface habitable du logement.

Le calcul du loyer pourra alors s’effectuer comme suit : coefficient x surface habitable x prix plafond au m².

Les zones où investir en Pinel

La ville d’Aix-en-Provence se situe dans la zone A lorsqu’on se réfère au découpage Pinel du territoire. C’est d’ailleurs également le cas pour sa voisine Marseille. Mais pas que ! En effet, de nombreuses villes sont également considérées comme étant en zone A et en zone B1 dans les Bouches-du-Rhône et donc éligibles au dispositif Pinel :

• A-B/ Allauch (13950), Aubagne (13400), Auriol (13390), Aurons (13008), Barbentane (13010), Beaurecueil (13100), Belcodène (13720), Berre-l’Étang (13130), Bouc-Bel-Air (13320), La Bouilladisse (13720)
• C-D/ Cabannes (13018), Cabriès (13480), Cadolive (13950), Carnoux-en-Provence (13470), Carry-le-Rouet (13620), Cassis (13260), Ceyreste (13600), Châteauneuf-le-Rouge (13790), Châteauneuf-les-Martigues (13220), La Destrousse (13112)
• E-F-G/ Éguilles (13032), Eyguières (13035), Eyragues (13036), Ensuès-la-Redonne (13820), Fos-sur-Mer (13270), Fontvieille (13038), Fuveau (13710), Gardanne (13120), Gémenos (13420), Gignac-la-Nerthe (13180), Graveson (13045), Gréasque (13850)
• H-I-J-K/ Istres (13118), Jouques (13048)
• L-M-N/ La Fare-les-Oliviers (13037), Lamanon (13049), Lambesc (13050), Lançon-Provence (13051), La Roque-d’Anthéron (13084), Le Puy-Sainte-Réparade (13080), Marignane (13700), Mallemort (13053), Marseille (13000), Martigues (13117), Meyreuil (13590), Mimet (13105), Miramas (13140), Mouriès (13065), Noves (13066)
• O-P-Q/ La Penne-sur-Huveaune (13821), Les Baux-de-Provence (13011), Les Pennes-Mirabeau (13170), Paradou (13068), Pélissanne (13069), Peynier (13790), Peypin (13124), Plan-de-Cuques (13380), Port-de-Bouc (13110), Puyloubier (13079)
• R-S/ Rognac (13340), Rognes (13082), Rognonas (13083), Roquefort-la-Bédoule (13830), Roquevaire (13360), Rousset (13790), Le Rove (13740), Saint-Antonin-sur-Bayon (13090), Saint-Cannat (13091), Saint-Chamas (13250), Saintes-Maries-de-la-Mer (13096), Saint-Marc-Jaumegarde (13100), Saint-Mitre-les-Remparts (13920), Saint-Savournin (13119), Saint-Victoret (13730), Sausset-les-Pins (13960), Sénas (13105), Septèmes-les-Vallons (13240), Simiane-Collongue (13109)
• T-U-V/ Le Tholonet (13100), Trets (13530), Velaux (13880), Ventabren (13114), Vernègues (13115), Venelles (13770), Vitrolles (13127)

> A lire également : le zonage Pinel

Exemple d’un investissement Pinel à Aix-en-Provence

Le couple Arnaud envisage de devenir propriétaire d’un studio en VEFA de 39 m² dans le centre d’Aix-en-Provence. Le logement étant neuf et situé en zone A, ils pourront alors décider d’investir sous dispositif Pinel. Au moment de louer leur bien, ils devront cependant respecter des conditions d’éligibilité, à savoir notamment, les plafonds de loyer et de ressources pour leur locataire. Pour ce qui est du loyer, ils devront réaliser le calcul suivant : 39 x 14.03 x 1.19 = 651,13 €. Ce sera donc le montant maximum qu’ils pourront demander à leur locataire chaque mois pour bénéficier de leur côté des avantages du dispositif. Concernant le choix de leur locataire, s’il s’agit d’une personne seule qui s’apprête à signer le bail, alors son revenu fiscal de référence ne devra pas dépasser les 43 475 € en année N-2.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Aix-en-Provence ?

Avec son ensoleillement exceptionnel, ainsi que son riche patrimoine, tant architectural que culturel, la sous-préfecture des Bouches-du-Rhône, fait partie des villes du Sud-est de la France où il fait bon vivre. Accueillant plus de 94 000 étudiants chaque année, Aix-en-Provence, bénéficie ainsi d’une population jeune et dynamique, ce qui en fait notamment une des villes idéales pour réaliser un investissement locatif.

Aix-en-Provence : un marché de l’immobilier en constante hausse

Le marché immobilier de la ville d’Aix-en-Provence ne cesse de progresser ces dernières années. Son attractivité, ainsi que son dynamisme, tant sur le plan estudiantin qu’économique, ont incité de nombreux acheteurs à sauter le pas ces dernières années, faisant régulièrement augmenter les prix. Avec une hausse de plus de 12 % sur les 10 dernières années, Aix-en-Provence est d’ailleurs devenue une des villes les plus chères du département. Néanmoins, même si les prix sont aujourd’hui élevés, la demande locative y est forte et les besoins réels, notamment sur les petites surfaces comme les studios. De quoi assurer aux investisseurs de rentabiliser leur bien sur la durée. De plus, la tendance haussière ne semblant pas prête de s’essouffler, il est fort à parier qu’au moment de revendre leur bien après un investissement en Pinel par exemple, les propriétaires-bailleurs pourront réaliser une jolie plus-value.

Les meilleurs lieux où investir en Pinel à Aix-en-Provence

Vous envisagez de sauter le pas et d’entamer votre projet d’investissement locatif à Aix-en-Provence ? Avant de vous lancer, prenez tout de même le temps d’étudier les différents quartiers de la ville et les opportunités qu’ils peuvent vous offrir en matière de location. Pour vous aider dans votre choix, nous avons sélectionné pour vous les meilleurs quartiers où investir en Pinel à Aix-en-Provence.

Le centre-ville

Comme dans de nombreuses villes et plus encore lorsque celles-ci qui sont habitées en grande partie par des jeunes, le centre-ville reste un quartier à privilégier au moment d’investir dans l’immobilier locatif. Aix-en-Provence ne déroge donc pas à cette règle. En choisissant ce quartier, il faudra cependant s’attendre à des biens présentant parmi les prix au m² les plus élevés de la ville, compris en moyenne entre 4 000 et 9 000 €. Si le quartier vous offre la certitude de louer votre bien sans jamais subir de période de vacance locative, ce n’est pas pour autant qu’il sera à la portée de toutes les bourses et donc de tous les projets d’investissement locatif à Aix-en-Provence.

Les facultés

Au sud du centre-ville et comme son nom l’indique, le quartier des facultés regroupe une très grande partie des établissements d’enseignement supérieur de la ville. Forcément très prisé des étudiants, le quartier permettra facilement de s’adresser à ce public et ainsi de s’assurer de très bonnes chances de location en évitant que le bien ne soit laissé vacant trop longtemps. Il faudra bien évidemment y préférer l’acquisition de petites surfaces.

Saint-Mitre et Jas de Bouffan

Quartiers résidentiels situés à l’ouest de la ville, les quartiers de Saint-Mitre et Jas de Bouffan ne cessent de se transformer ces dernières années. Forts de nombreux commerces, d’accès facile et rapide aux autoroutes A51 et A8, ainsi que de leur proximité avec la gare TGV et le centre-ville (respectivement 20 et 10 minutes en voiture), ces quartiers constituent une bonne alternative lorsqu’on désire investir en Pinel à Aix-en-Provence. Prisés des jeunes ménages, il sera intéressant d’y investir dans de plus grandes surfaces comme les T3, T4 ou encore les T5. Autre avantage, les prix au m² y seront bien évidemment plus abordables que dans les quartiers du centre et de l’hyper centre de la ville.

Les quartiers d’Aix-en-Provence

Les projets Pinel en cours à Aix-en-Provence

Dans le but de vous proposer les meilleurs programmes immobiliers neufs actuellement en construction ou en cours de commercialisation à Aix-en-Provence, nos experts ont mis en place des partenariats avec les promoteurs référents sur le secteur :

• Nexity : connu et reconnu dans le domaine de la promotion immobilière, Nexity est un partenaire que l’on ne présente plus. Fort de ses années d’expérience, le groupe a su assimiler les nouvelles évolutions au cœur de ses constructions en proposant des bâtiments parfaitement intégrés dans l’urbanisme de chaque ville.
• Bouygues Immobilier : promoteur ayant de nombreuses années d’expérience dans la construction de logements sur tout le territoire français, Bouygues immobilier propose également des programmes neufs, intelligents et connectés, à Aix-en-Provence et dans la périphérie proche.
• BPD Marignan : si le groupe Marignan est présent sur tout le territoire français, il a su, au fil des ans, se spécialiser dans les constructions parfaitement intégrées aux centres urbains des grandes villes. C’est ainsi qu’il propose les logements modernes et adapté aux modes de vie actuels à Aix-en-Provence et dans les communes limitrophes.
• Edouard Denis : du groupe familial spécialisé dans les constructions en bordures de littoral, le groupe Edouard Denis a su se développer au travers de projets dans les grands centres urbains français. On retrouve notamment ses immeubles de standing autour et dans la ville d’Aix-en-Provence.
• Kaufman et Broad : si le groupe Kaufman & Broad possède plusieurs cordes à son arc, son expertise est particulièrement reconnue dans le domaine de l’immobilier résidentiel. Grâce à des collaborations toujours bien choisies avec de jeunes architectes, le groupe construit chaque année des logements modernes et parfaitement en adéquation avec les normes d’aujourd’hui.
• Groupe Carrère : groupe régional dont l’expertise s’étend désormais sur tout le territoire national, le groupe Carrère propose à la construction des logements parfaitement adaptés aux zones urbaines. Son plus ? Les solutions sur-mesure qu’il offre régulièrement aux futurs acquéreurs.
• Vinci : faisant également partie des promoteurs immobiliers les plus connus, le groupe Vinci est un incontournable du secteur. En cherchant toujours plus à intégrer la notion de développement durable dans ses constructions, le groupe propose des logements à la pointe des dernières normes afin d’offrir un meilleur confort de vie à ses habitants.
• Cogedim : toujours à la recherche des meilleurs emplacements pour réaliser ses projets immobiliers, le groupe Cogedim offre la promesse aux futurs acquéreurs d’acheter des biens à la fois fonctionnels pour répondre aux évolutions de la vie courante et répondant à toutes les dernières normes environnementales.

Découvrir les programmes neufs d’Aix-en-Provence

Les acteurs et adresses utiles pour investir dans la région

Les promoteurs en loi Pinel à Marseille

• Nexity
• Bouygues Immobilier
• BPD Marignan
• Edouard Denis
• Kaufman et Broad
• Groupe Carrère
• Vinci
• Cogedim

Centre des impôts et adresses utiles

Afin de vous aider à réaliser vos démarches, voici quelques contacts supplémentaires pouvant vous renseigner en plus de notre agence en gestion de patrimoine à Aix-en-Provence :

• Centre des finances publiques d’Aix-en-Provence Sud – Service des impôts aux particuliers : 3, allée d’Estienne-d’Orves – CS 50443 – 13098 Aix-en-Provence Cedex 2 –  04 42 69 41 02
• Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône : 77, Boulevard Périer 13008 Marseille – 04 91 53 49 67
• ADIL des Bouches-du-Rhône : 15, avenue Robert Schuman 13002 Marseille – 04 96 11 12 00
• Union Nationale des Propriétaires Immobiliers de Marseille et des Bouches-du-Rhône : 7, rue Lafon 13006 Marseille – 04 91 00 34 90 – info@unpi13.org

En 2024, investir en Pinel Plus à Aix-en-Provence

En janvier 2023, la loi Pinel a évolué et propose désormais des taux de défiscalisation légèrement inférieurs à ceux des années passées. Étant vouée à disparaître à la fin de cette année 2024, la loi Pinel offre une deuxième alternative aux investisseurs immobiliers par le biais d’un nouveau dispositif intitulé Pinel Plus. Ce dernier réunit les mêmes conditions que le Pinel classique, en y ajoutant des critères de construction complémentaires. Pinel Plus a vocation à encourager les promoteurs à imaginer des habitats de meilleure qualité et plus pérennes. Pour avoir la possibilité de percevoir un taux maximal de défiscalisation de 12, 18 ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans, les acquéreurs devront s’engager sur un projet remplissant 3 conditions supplémentaires en Pinel Plus : 

• Une orientation double pour les appartements à partir de la typologie T3.
• Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus également.
• Respecter une superficie donnée par type de logement.

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