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IFI 2024 : comment évaluer son patrimoine immobilier ?

MIS À JOUR LE 02/04/2021

Le délicat exercice de l’estimation

Estimer son patrimoine immobilier est probablement l’exercice le plus complexe et le plus délicat à effectuer au moment de remplir sa déclaration d’impôt. En effet, il revient au contribuable d’évaluer lui-même ses biens imposables, à savoir les immeubles bâtis, les constructions en cours, les terrains agricoles ou à bâtir.

La difficulté majeure à laquelle se trouve confronter le contribuable est d’évaluer la valeur vénale de son patrimoine, non pas à la date d’acquisition, mais au 1er janvier de l’année en cours. Il s’agit donc du prix des biens imposables qu’aurait pu en tirer le propriétaire s’il les avait vendu en début d’année. Bien évidemment, il ne s’agit pas d’apposer une valeur au hasard sur chacun des biens immobiliers composant le patrimoine, il faut tenir compte des caractéristiques propres au bien, sa situation géographique, son état, etc.

À savoir

L’évaluation immobilière prend comme date de référence le 1er janvier 2024. Le contribuable ne peut donc prendre en compte la situation actuelle de crise sanitaire et économique et ses éventuelles répercussions sur le marché de l’immobilier dans son estimation.

Les méthodes d’évaluation immobilière

Pour réaliser une estimation fidèle de son patrimoine immobilier, il existe plusieurs méthodes. La plus courante, et probablement la plus fiable, est la méthode par comparaison. C’est, par ailleurs, celle que l’administration fiscale privilégie, bien qu’elle puisse s’avérer fastidieuse. La méthode par comparaison consiste à évaluer le prix d’un bien en s’appuyant sur le montant de la transaction d’un ou plusieurs bien(s) similaire(s) dans le même secteur.

Cette méthode s’appuie essentiellement sur les chiffres fournis par le marché immobilier. Afin de réaliser cette comparaison, le contribuable peut demander à consulter les fichiers mis à la disposition du public, du service de « Demande de valeurs foncières » (DVF). Il est aussi possible de s’appuyer sur Patrim, outil recensant les ventes réalisées au cours des dernières années, accessible depuis l’espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Autre outil permettant également d’appliquer la méthode par comparaison : le site officiel de l’immobilier des Notaires de France. Ce dernier met à disposition gratuitement des statistiques de prix en fonction des zones ainsi qu’une liste des dernières transactions.

Toutefois, la méthode par comparaison n’est pas la seule option. L’autre méthode d’évaluation immobilière est de faire appel à un évaluateur immobilier. Cet expert réalisera une estimation officielle des biens imposables. Cette méthode peut s’avérer très utile lorsque le contribuable a un doute ou qu’il est soumis pour la première fois à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Une autre solution, afin d’ajouter une corde à son arc, consiste à réaliser un bilan patrimonial.

À savoir

Quelle que soit la méthode choisie, le contribuable soumis à l’IFI n’est jamais à l’abri d’une rectification par l’administration fiscale de la valeur du ou des biens immobiliers estimés.

IFI : les subtilités à connaître

La déclaration et l’estimation du patrimoine immobilier sont des étapes importantes pour lesquelles il est conseillé de se faire accompagner. Nos experts chez Selexium sont d’ailleurs à même de vous accompagner dans vos démarches. En effet, les règles fiscales et surtout les exceptions sont multiples ce qui rend la tâche un peu complexe.

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En effet, le statut et, par conséquent, l’estimation de la valeur vénale n’est pas la même si le bien est détenu en pleine propriété ou en démembrement. De plus, des décotes s’appliquent sur certains types de biens en fonction de leur usage. Une multitude de subtilités qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit lors de l’estimation de son patrimoine immobilier.

Les décotes applicables

	Usage du bien	Particularité	Décote
Immeuble détenu en pleine propriété	Résidence principale	Disposition légale	30 %
	Résidence secondaire		0 %
Immeuble donné en location	Bien relevant du secteur réglementé	Contraintes liée à chaque réglementation	Jusqu’à 40 %
	Bien relevant du secteur non-réglementé	Évaluation en fonction de la durée restant à couvrir du bail	De 10 % à 15 %
Immeuble démembré	Résidence principale	L’usufruitier est redevable de l’IFI	30 %
	Location	La décote varie en fonction de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation	De 15 % à 40 %
	Résidence secondaire	Pas de décote	0 %

Les corrections possibles

Chaque bien ayant ses caractéristiques particulières, il est possible d’appliquer des corrections aux règles générales citées ci-dessus. Attention, toutefois, ces éventuels ajustements doivent pouvoir se justifier en cas de contrôle de l’administration fiscale. La valeur moyenne d’un bien doit être révisée dans les cas suivants :

• Le bien nécessite d’importants travaux de rénovation (ravalement de façade, réfection complète de la toiture,…) ou des défauts (nuisances visuelles ou sonores). Sa valeur pourra alors être revue à la baisse.
• Le bien possède des atouts (situation au sein de l’immeuble, absence de vis-à-vis, type de quartier, jardin, annexes,…). Dans ce cas, la valeur devra être revue à la hausse au moment de la déclaration à l’IFI.

En résumé

• L’évaluation de son patrimoine immobilier est une opération complexe que le contribuable doit effectuer au moment de déclarer ses impôts.
• L’évaluation immobilière se réalise dans les règles de l’art, selon des méthodes bien précises validées par l’administration fiscale. Il existe deux façons d’estimer son patrimoine immobilier.
• Divers outils sont mis à la disposition du contribuable pour faciliter cet exercice, cependant, il est recommandé de se faire aider par un expert, car les règles fiscales sont multiples et parfois complexes.