Le marché de l’immobilier à Marseille : prix et évolutions à prévoir en 2024
Avec un parc immobilier en plein développement et des prix contenus, Marseille multiplie les avantages. Zoom sur le marché immobilier de la Cité phocéenne réalisé par notre cabinet en gestion de patrimoine à Aix-Marseille.
MARSEILLE : UN MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN HAUSSE
Si la cité phocéenne cumule les bons points grâce à son dynamisme économique, son rayonnement culturel et son réseau de transports hyper développé, son marché de l’immobilier reste étonnamment contenu. Le prix moyen du mètre carré est de 3 774 €. Se loger coûte 3 fois moins cher à Marseille qu’à Paris mais la ville phocéenne connait toutefois une flambée de l’immobilier, accentuée par la crise du Covid 19 . En effet, sur 10 ans, la hausse enregistrée des prix de l’immobilier à Marseille est de 8,2% et de +5 % en un an. Pourtant, Marseille attire toujours et compte chaque année de nouveaux habitants. Conséquence, côté immobilier, les programmes de construction se multiplient. Investir dans le neuf peut donc être une bonne stratégie d’autant que Marseille est située en zone Pinel. En raison des prix raisonnables, la cité phocéenne attire. La demande en logement est forte et les délais de vente toujours plus courts. Les investisseurs doivent donc faire preuve de réactivité au moment de prendre une décision, surtout qu’avec une marge de négociation du prix de vente à 6,6 %, Marseille se situe bien au-dessus de la moyenne nationale.
À CHAQUE QUARTIER, SON PRIX
Si les prix de l’immobilier restent raisonnables pour une métropole de cette envergure, les disparités entre quartiers restent importantes. Selon le secteur, ils peuvent varier du simple au triple. Si, dans le 14e arrondissement, on enregistre un prix au mètre carré en dessous de 2 587 €, les quartiers prisés comme le 8e arrondissement affichent des prix de vente beaucoup plus élevés, environ 5 313€ le mètre carré. Cependant, la fluctuation des prix n’est pas liée uniquement à la situation géographique du bien. Le type de bien est aussi un élément important à prendre en considération. À Marseille, les 2 et 3 pièces sont les logements les plus recherchés. Ils représentent 72 % des recherches locatives. Car, la population marseillaise qui souhaite s’installer au cœur de la ville est essentiellement composée de célibataires et de couples. Très prisés, ces appartements ne restent jamais très longtemps sur le marché.
UN RÉÉQUILIBRAGE DU MARCHÉ EN VUE
Si certains secteurs restent indémodables comme le Vieux-Port avec ses ruelles étroites et ses façades pittoresques, d’autres quartiers qui avaient la côte enregistrent une légère baisse des prix, comme le 6e, le 7e ou encore le 3e arrondissement. Parallèlement, les quartiers nords connaissent une envolée. Ainsi, le 15e, le 14e et le 13e voient leurs prix augmentés. Cette hausse laisse entrevoir un rééquilibrage des prix de l’immobilier dans la cité phocéenne. En effet, le fossé qui sépare les quartiers nords des autres quartiers de Marseille s’amenuise. Certains secteurs sortent alors leur épingle du jeu.
L’ÉTERNEL SUCCÈS DU 7E ET 8E ARRONDISSEMENTS
Avec le 7e arrondissement et le Vieux-Port, le 8e arrondissement reste en tête des quartiers les plus prisés. Les appartements familiaux y sont très recherchés. En effet, ce secteur possède de nombreux espaces verts et borde le parc national des Calanques. Vivre dans le 8e arrondissement, c’est vivre en ville à la campagne, un cadre de vie apprécié des familles. Ce quartier bénéficie également des meilleures vues sur la ville. Un argument de taille au moment d’investir. Pour les secteurs Bompard et Le Pharo, comptez environ 4 762 € le mètre carré pour un appartement et 10 247 € le mètre carré pour une maison. Un prix bien au-dessus de la moyenne de la métropole. Mais la forte demande réduit les délais de vente qui sont déjà très courts : environ 7 jours pour vendre un appartement dans ce secteur. Dans les quartiers du Prado, de Périer et du Roucas-Blanc, les hôtels particuliers et les villas sont aussi très prisés. Victime de leur succès, ces arrondissements voient fleurir de nombreux programmes immobiliers neufs sur leur territoire.
Exemples de biens disponibles :
AU NORD, LE QUARTIER OU INVESTIR
Si les quartiers nords de Marseille ont souvent eu mauvaise réputation, la tendance contredit les idées reçues. En effet, le 15e arrondissement, quartier enregistrant historiquement le prix au mètre carré le plus bas de la ville a connu une hausse de 15 % en un an. Aujourd’hui, comptez un prix moyen de 2 869 €/m2, un prix qui reste, malgré tout, parmi les plus bas du marché phocéen, talonné par son voisin, le 14e arrondissement (2 687 €/m2). Ces deux quartiers connaissent un regain d’attractivité et profitent d’un déplacement des investissements vers des quartiers plus abordables.
L’HYPER-CENTRE REVALORISÉ
En perte de vitesse depuis quelques années, l’hyper-centre marseillais reprend du poil de la bête. En effet, les événements qui ont mis en lumière la vétusté de nombreux immeubles du centre-ville ont accéléré sa rénovation. Des travaux sont donc programmés pour redynamiser le centre, notamment avec la requalification et la piétonnisation du centre-ville. Ainsi, ce secteur un peu délaissé repart avec une hausse de 5 % du prix de l’immobilier ancien. L’objectif de la Ville est de mettre en valeur le centre de Marseille pour attirer à nouveau les habitants.
LA PÉRIPHÉRIE DE MARSEILLE N’EST PAS EN RESTE
Plusieurs villes situées aux alentours de Marseille offrent un cadre de vie exceptionnel tout en faisant profiter à ses habitants du rayonnement de la cité phocéenne. En restant à proximité de Marseille, certaines villes offrent de belles opportunités d’investissement. Par exemple, Allauch et Aubagne proposent des programmes immobiliers neufs oscillant entre 2 578 € et 4 899 € le mètre carré. D’autres comme Cassis sont aussi attractives, mais il s’agit de la fourchette haute des prix. La périphérie de Marseille profite du contexte propice de l’immobilier marseillais tout en offrant une série d’avantages non-négligeables : une situation géographique privilégiée et une ville à taille humaine qui attirent les familles aisées à la recherche d’un environnement plus paisible sans pour autant perdre les atouts de la métropole.