Le marché de l’immobilier à Bordeaux : prix et évolutions à prévoir en 2025
Bordeaux est victime de son succès. Après une forte hausse de la demande et donc des prix, le marché de l’immobilier bordelais se stabilise. Voici les tendances du marché réalisées par notre cabinet en gestion de patrimoine à Bordeaux.
IMMOBILIER À BORDEAUX : LA DÉCÉLÉRATION ENTAMÉE APRÈS UNE FORTE HAUSSE
Ces dernières années, Bordeaux a connu un fort succès, au point de devenir la ville de province la plus attractive de France. Avec un plafond record en 2021 (+5 %), l’immobilier à Bordeaux connaît une hausse des prix disparate. Concrètement, un appartement ancien coûte environ 4 600 € du mètre carré alors qu’une maison ancienne sera affichée au prix de 5 500 € le mètre carré. Les causes du succès de la capitale girondine sont multiples : travaux de rénovation entrepris sur les quais, arrivée du tramway, mise en place de la ligne LGV Paris-Bordeaux, proximité avec la côte atlantique. Bordeaux attire et se place dans le haut du classement des villes de province les plus convoitées. Autant de facteurs qui ont contribué à augmenter son attractivité.
En revanche, le petit Paris n’a pas échappé à la crise immobilière, et même si le prix de la pierre peine à suivre la tendance baissière qu’exige actuellement l’état du marché, sa résistance commence à faiblir. Au 1er octobre 2023, selon les données de la Fnaim, le prix moyen de vente à Bordeaux s’établit à 4 894 € par mètre carré. Sur une période de 12 mois, cet indice a diminué de 2 %, tandis que dans les trois derniers mois, la baisse était de 0,3 %. À noter qu’au cours des trois dernières années, le prix de l’immobilier avait augmenté de manière significative, atteignant +3,5 %.
UN CENTRE-VILLE PRISÉ, MAIS PEU ACCESSIBLE
Si Bordeaux, par son dynamisme, a toujours intéressé les recherches de logements des célibataires et couples sans enfant, la flambée des prix a généré un phénomène de gentrification. Ainsi, une véritable demande pour les biens haut de gamme a vu le jour et continue d’avoir la cote dans le centre bordelais. Le cœur historique de la ville concentre des immeubles anciens datant du XVIIIe et XIXe souvent très recherchés, mais vendus à prix d’or.
Autour de la place des Grands-Hommes, les prix peuvent grimper jusqu’à 9 559 € le mètre carré. Quinconces est aussi touché par le phénomène d’inflation. Les prix des biens immobiliers de ce quartier se classent au-dessus de la moyenne. Conséquence, beaucoup de Bordelais décident de délaisser le centre-ville devenu trop cher et se tournent vers des quartiers périphériques.
DES QUARTIERS LIMITROPHES EN PLEINE ASCENSION
Les prix et la rareté des biens disponibles dans le centre historique de la ville ont poussé les investisseurs vers les quartiers limitrophes. Parmi les plus prisés, le quartier des Chartrons. Longeant la Garonne, ce secteur est très convoité. En effet, autrefois mal famé, ce quartier a subi des travaux de réhabilitation qui en fait aujourd’hui le prolongement du centre-ville.
Avec un cadre de vie agréable et de nombreux commerces, la zone des Chartrons et du Bacalan a retrouvé son dynamisme et attire les acquéreurs. Toutefois, le prix au mètre carré varie entre 4 000 et 5 000 €. Les autres quartiers bordant le centre, Mériadeck, Saint-Seurin et Fondaudège, connaissent le même sort, avec un prix au mètre carré avoisinant 5 500 €.
Exemples de biens disponibles :
CAP AU SUD POUR LES PETITS BUDGETS
Certains quartiers dits populaires de Bordeaux ont été moins touchés par la montée des prix jusqu’alors, mais affichent une augmentation aujourd’hui. Parmi eux, le quartier Saint-Michel, situé à quelques kilomètres de la gare Saint-Jean, concentre des prix en hausse. Il s’agit d’une zone où l’investissement locatif est à envisager. En effet, on y trouve de nombreux logements à rénover et la municipalité a entrepris des travaux de rénovation destinés à embellir le quartier. En mettant le cap plus au sud, dans le secteur de Saint-Jean, l’immobilier atteint le prix plancher de 5 500 €/m2. Bien desservi grâce à la gare qui relie Bordeaux à Paris, Strasbourg, Toulouse ou encore Lille.
LA PÉRIPHÉRIE, LE NOUVEL ELDORADO BORDELAIS
Les villes de la périphérie bordelaise connaissent la même baisse des prix que la capitale girondine. En effet, si les villes comme Mérignac et Pessac, ont aussi été victimes, par effet « tâche d’huile » du succès de Bordeaux. La forte demande de logements, bien supérieure à l’offre, a provoqué un glissement des acheteurs au budget plus serré de la métropole vers les communes proches. Après une hausse des prix, les villes-satellites retrouve des prix plus proches de la normale.
Prisée par les familles en recherche de maisons, la banlieue représente également une alternative de qualité pour ceux qui ne peuvent pas cibler la capitale. Les maisons bordelaises étant rares et très recherchées au sein de la métropole, les couples avec enfants se tournent vers des villes proches de Bordeaux et disposant de toutes commodités. Eysine, à 20 minutes de Bordeaux, a ainsi vu son nombre d’habitants monter en flèche. En effet, elle attire par sa proximité avec la « Belle Endormie » et son marché de l’immobilier plus accessible, environ 3 800 € le mètre carré. Bègles et Talence sont aussi des solutions intéressantes à deux pas de la métropole bordelaise.