Sommaire
- Qu’est-ce que la location meublée ?
- Qu’est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
- Quelles sont les conditions du statut LMNP ?
- Les 5 étapes pour réussir son investissement LMNP
- Quels sont les avantages du statut LMNP ?
- Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?
- Quelle est la fiscalité d’un investissement en LMNP ?
- Questions et réponses sur la LMNP
Ne payez pas d’impôt sur
vos revenus locatifsMeilleure rentabilité
qu’avec une location nueRécupération de la TVA
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée est un type de location où un logement est proposé avec les meubles et équipements nécessaires pour y vivre immédiatement. Les éléments indispensables incluent notamment :
- Une literie,
- Une table et des chaises,
- Des rangements,
- Des rideaux ou volets,
- Du matériel de cuisine (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles).
Le bail pour une location meublée est généralement d’un an renouvelable, mais peut être réduit à neuf mois pour les étudiants. Quant au dépôt de garantie demandé, il est de deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour une location vide.
Du point de vue fiscal, la location meublée offre la possibilité aux propriétaires de bénéficier du régime des Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui des Loueurs en Meublé Professionnel (LMP).
Qu’est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l’activité principale du bailleur. Il s’agit davantage d’un complément de revenus. Le statut LMNP est ouvert à tout contribuable français qui souhaite préparer sa retraite en investissant dans un bien meublé. Depuis 1949, le statut LMNP offre une optimisation fiscale intéressante à tout investisseur.
Pour être considéré comme non professionnel, le propriétaire doit remplir certaines conditions :
- Les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal.
- Ces recettes doivent également être inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).
Les revenus générés par la location meublée sont alors imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou dans le cadre du régime réel. Ce statut peut offrir des avantages fiscaux, notamment en termes d’amortissement et d’imposition des plus-values lors de la revente du bien.
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Quelles sont les conditions du statut LMNP ?
Le statut LMNP comporte donc plusieurs spécificités quant au bien immobilier loué, mais également quant au bailleur.
Le loueur en location meublée non professionnelle (LMNP) bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs conditions, qui peuvent évoluer selon les gains qu’il perçoit de ses locations. Pour ne pas être considéré comme un professionnel (qui est imposé différemment et ne bénéficie pas des mêmes allègements fiscaux), le bailleur doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale.
Sur le plan fiscal, les revenus issus de l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime « micro-BIC », l’application d’un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien notamment.
- En savoir plus sur l’amortissement LMNP
Afin de comprendre le statut LMNP, ses conditions et ses avantages, téléchargez le guide LMNP 2024.
Les conditions liées aux caractéristiques du logement
La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien meublé afin qu’il soit immédiatement habitable par le locataire. Le logement doit donc être entièrement équipé.
Quels sont les équipements et meubles obligatoires afin qu’un logement soit considéré comme meublé ?
- Une literie avec des draps et des couvertures
- De quoi assombrir les pièces utilisées comme chambres (volets, rideaux épais…)
- Des plaques de cuisson
- Un four classique ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur, qu’ils soient distincts ou à compartiments, offrant une température inférieure ou égale à 6 °C
- Suffisamment de vaisselle pour se restaurer
- Une table ainsi que des sièges
- Des meubles de rangement
- Des luminaires
- De quoi entretenir correctement le logement
Afin d’être éligible à la location meublée non professionnelle, le bien doit être neuf ou ancien. On distingue notamment deux types de biens éligibles :
- Les biens en résidences de services, une résidence gérée par un spécialiste (EHPAD, résidence étudiante, résidence d’affaires, etc.).
- Les biens classiques.
À lire sur ce sujet : logement étudiant, faut-il louer ou acheter pour son enfant ?
Les conditions liées au bailleur
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et ne pas être considéré comme un professionnel, le bailleur doit respecter un plafond de revenus issus de la mise en location de ses logements :
- Les gains ne doivent pas excéder 23 000 € par an.
- Ou ils ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal.
De plus, le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).
- En savoir plus sur les étapes pour créer son statut LMNP
Les obligations déclaratives de la location meublée non professionnelle (LMNP)
Dans le cas où le propriétaire fait le choix du régime micro-BIC, la déclaration LMNP doit s’effectuer par le biais d’un document annexe à la déclaration de revenus classique, le formulaire 2042 C PRO. La télédéclaration simplifie encore les démarches : il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » et de remplir les cases 5Nd à 5PJ avec les montants des loyers perçus au titre des locations meublées.
Dans le cas où le propriétaire choisit le régime dit du bénéfice réel, il devra alors en premier lieu remplir le formulaire 2031-SD, puis compléter le formulaire 2042 C PRO.
Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs possédant le statut LMNP. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % et facilite les obligations déclaratives du contribuable puisque ce dernier n’est pas contraint de tenir une comptabilité.
Déclaration LMNP sous le régime réel
Il s’agit d’un régime facultatif que le bailleur peut choisir si c’est plus avantageux pour lui. En revanche, il est plus complexe d’un point de vue administratif et requiert la tenue d’une comptabilité. A partir de 2022, les propriétaires bailleurs décidant de choisir le régime réel, disposent de plus de temps pour effectuer les démarches administratives auprès de leur centre des impôts (entre le mois de mai et juin). Si vous optez pour le régime réel, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable pour vos démarches fiscales.
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Comment obtenir le statut LMNP ?
Les propriétaires bailleurs particuliers peuvent profiter du statut LMNP si leur bien à la location est considéré comme meublé et si leurs revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou la moitié de leurs revenus fiscaux. Le statut LMNP n’impose aucune réglementation concernant le type de bien, il s’applique sur les logements neufs comme sur les logements anciens.
Le propriétaire devra procéder à une inscription auprès d’un centre dédié aux formalités administratives des entreprises pour valider son statut.
Les 5 étapes pour réussir son investissement LMNP
Vous souhaitez réaliser un investissement LMNP ? Attention à bien suivre chaque étape pour optimiser votre investissement et ainsi maximiser votre rendement !
1/ Boucler le budget
Avant de vous lancer dans l’achat du logement, il vous faudra définir parfaitement votre projet d’investissement et donc le budget associé. Pour ce faire, prenez en compte :
- Le coût de l’emprunt, c’est-à-dire les taux d’intérêt, si vous financez votre investissement à crédit
- L’état du marché immobilier
- Les avantages fiscaux que propose le statut LMNP
2/ Cibler le locataire idéal
Selon la ville sélectionnée et son marché immobilier local, il vous faudra définir un projet en ciblant un type de locataire : plutôt des étudiants à la recherche d’un appartement meublé pour l’année ? Des jeunes actifs effectuant une mission ponctuelle ?
3/ Trouver le bien parfait
Une fois le type de locataire défini, orientez-vous vers un logement attractif et répondant à la demande : sélectionnez un secteur géographique idéal et un logement adapté au locataire. Prenez en compte le DPE et l’ensemble des critères énergétiques qui peuvent avoir des conséquences sur le budget et la location.
4/ Faire une offre d’achat
Votre offre d’achat doit être mûrement réfléchie et convenir à l’acheteur. Pour faire une proposition adéquate, vous pouvez :
- Vous référer au marché immobilier local et aux autres biens vendus récemment dans le secteur
- L’état global du bien
- Demander la réalisation de devis à des artisans si des travaux sont nécessaires
5/ Déclarer son statut LMNP
Une fois toutes les précédentes tâches réalisées, vous devrez vous déclarer en tant que locataire meublé et créer votre statut LMNP. N’oubliez pas également de déclarer vos revenus issus de la location meublée chaque année ! Pour ce faire, vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-BIC ; nous vous recommandons de vous rapprocher d’un professionnel de l’investissement immobilier tel que Selexium pour connaître le régime fiscal le plus adapté à votre projet d’investissement.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut LMNP bénéficie d’un réel succès auprès des investisseurs, notamment de par ses nombreux avantages en comparaison aux autres dispositifs ou à la location nue.
Se constituer un patrimoine
Que vous soyez déjà propriétaire ou non, investir en LMNP vous permet d’acquérir un bien immobilier afin de constituer ou de développer votre patrimoine. La présence de revenus locatifs récurrents sera notamment un argument important pour obtenir un financement de votre investissement.
N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel de la gestion de patrimoine afin de définir l’investissement le plus adapté à votre situation.
Un statut très simplifié
Que vous choisissiez le régime micro-BIC ou le régime réel, les déclarations liées au statut de loueur en meublé non professionnel restent très simple en comparaison à la participation aux autres statuts et dispositifs de défiscalisation.
Cette particularité de déclaration simplifiée explique notamment le succès de la LMNP auprès des investisseurs. Elle permet notamment de reprendre son bien plus facilement si le propriétaire désire ne plus le louer, y habiter ou le revendre.
La délégation de la gestion locative
Au-delà de la fiscalité très avantageuse du statut LMNP, la gestion d’une location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence immobilière. Celle-ci s’occupe alors de renseigner les potentiels locataires et de leur faire découvrir les lieux.
À chaque entrée et sortie de l’appartement par son occupant, la société de gestion locative effectue un état des lieux et s’occupe de toutes les démarches administratives (dont la rédaction des différents baux), un gain de temps précieux pour le propriétaire-bailleur.
De plus, le statut s’ouvre à de nombreux investisseurs et notamment ceux ayant un budget moins conséquent. Il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 € selon la localisation et la surface du bien.
Une rentabilité très intéressante
La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 50 % ou de la déduction des charges réelles ainsi que la possibilité d’amortir la valeur de son bien. De plus, le statut est accessible à tout type de bien, dont les biens anciens. Le fait de louer le bien en meublé permet d’également de proposer des loyers supérieurs à ceux exercés pour la location nue, avec un montant supérieur de 10 à 15 % en moyenne.
Toutes ces particularités confèrent aux investissements en LMNP un taux de rendement très intéressant, généralement supérieur à 4 %. Ce dernier peut atteindre les 7 % lors d’un investissement financé par l’emprunt, grâce à l’effet de levier.
Les avantages de la location meublée
La location meublée bénéficie d’un réel succès auprès des investisseurs, notamment de par ses nombreux avantages en comparaison à la location nue.
- Loyer plus élevé : les locations meublées permettent souvent de demander un loyer plus élevé par rapport aux locations vides, car elles incluent des équipements et des meubles.
- Régime fiscal avantageux : les propriétaires de biens meublés peuvent bénéficier du régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui offre des avantages fiscaux intéressants, comme la possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles, et donc de réduire le montant imposable.
- Flexibilité dans la durée des baux : en location meublée, la durée du bail est généralement plus courte (un an renouvelable ou neuf mois pour les étudiants), ce qui permet au propriétaire de récupérer son bien plus facilement.
- Moins de vacance locative : les logements meublés sont souvent recherchés par des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes en mobilité professionnelle, ce qui peut réduire les périodes de vacance locative.
Quels sont les inconvénients de la location meublée non professionnelle ?
Comme tout investissement, la LMNP présente quelques limites qui doivent être prises en compte par l’investisseur afin d’optimiser son opération immobilière.
Un investissement initial plus important
En comparaison à la location classique, la location meublée est géographiquement très réduite : il s’agit d’un type de location avec une forte concurrence entre les bailleurs, nécessitant d’acquérir un bien le mieux placé possible, le plus souvent au cœur des villes. Ces localisations, très prisées, ont pour conséquence un prix d’achat plus important que pour d’autres investissements locatifs.
Également, l’ameublement du bien doit être pris en compte lors de l’investissement initial. L’achat des accessoires et meubles obligatoires pour qualifier la location de meublée engendre un coût, qui peut toutefois être amorti au régime réel.
Une durée de location réduite
Le contrat de location meublée repose sur un bail d’un an ; la durée peut même être inférieure dans le cadre d’un bail meublé étudiant ou d’un bail mobilité.
Cette durée réduite du bail en comparaison avec la location nue et son bail triennal implique donc des changements réguliers d’occupants, avec un délai de préavis fixé à 1 mois.
La solution pour vous éviter une lourde gestion administrative et de recherche incessante de locataires est donc de faire appel aux services d’un gestionnaire locatif.
- En savoir plus sur les différents types de baux pour la LMNP
Quelle est la fiscalité d’un investissement en LMNP ?
Le propriétaire-bailleur de locations meublées non professionnelles peut être imposé sous deux régimes : le micro-BIC ou le réel. Le micro-BIC est le régime d’imposition choisi d’office mais le contribuable peut faire la demande d’être soumis au régime réel. C’est à lui de décider quelle imposition semble être la plus avantageuse pour lui.
Investir en micro-BIC ou en régime réel ?
| Régime Micro-BIC | Régime Réel |
|---|---|
| Recettes annuelles liées à l’activité de loueur inférieures ou égales à 77 700 €. | Recettes annuelles liées à l’activité supérieures à 77 700 €. |
| Abattement forfaitaire de 50 % des recettes imposables. | Déduction de l’ensemble des charges des recettes (sous conditions). |
| Amortissement intégré dans la déduction forfaitaire. | Amortissement de la valeur de l’acquisition envisageable. |
| Régime moins contraignant pour ce qui est des obligations comptables. |
Suite à la réforme de la loi finance 2022, les bailleurs ayant perçu moins de 77 700 € par an de revenus locatifs, ont jusqu’à la limite de déclaration des revenus (entre mais et juin), pour demander l’imposition au régime réel. Les démarches pour changer de régime d’imposition en tant que propriétaire locatif sont les mêmes qu’auparavant. Le bailleur devra informer son centre des impôts de sa volonté à passer au régime réel, par l’envoi d’un courrier et du formulaire attitré.
Le cas des chambres d’hôtes, gîtes ruraux et autres activités de tourisme
Le régime micro-BIC peut s’appliquer jusqu’à 188 700 € de recettes annuelles (revenus perçus entre 2020 et 2022). L’abattement forfaitaire s’élève à 71 % (minimum de 307 €) et non 50 %.
La rentabilité d’un bien loué en meublé est souvent supérieure à celle d’une location nue. En plus d’avoir des revenus locatifs fiscalement allégés, les baux sont moins contraignants. Si le bail d’un logement non meublé est valable pour 3 ans (6 ans lorsque le locataire est une personne morale, une association ou une société par exemple), celui d’une LMNP ne l’est que pour un an, voire 9 mois s’il est conclu avec un étudiant. Le renouvellement du contrat de location se fait automatiquement au terme des 3 ans en location nue et de l’année pour le logement meublé. Seuls les baux signés pour 9 mois ne sont pas reconduits et doivent être signés à nouveau par les deux parties. Le propriétaire pourra également conclure un « bail mobilité » d’une durée maximale de 10 mois entre lui et son locataire si ce dernier remplit les conditions nécessaires.
- A lire également : L’investissement locatif
Notre sélection d'appartements éligibles au statut LMNP et au statut LMP :
Questions et réponses sur la LMNP
LMNP ou Censi-Bouvard, que choisir en 2024 ?
Deux possibilités s’affichent aux yeux du propriétaire désireux d’investir en locatif meublé :
- se diriger vers la LMNP si les recettes que son logement génère sont inférieures au plafond,
- se tourner vers le dispositif Censi-Bouvard, qui récompense les investisseurs en résidences de services neuves.
Le choix final dépend des objectifs de l’investisseur et du type de meublé qu’il recherche. Investir dans une résidence de services présente certaines avantages, mais aussi certains inconvénients comparé à un simple appartement.
À noter que la loi Censi-Bouvard n’est plus en vigueur depuis le 31/12/2022.
Quelles sont les différences entre la LMP et la LMNP ?
Le statut de loueur en meublé professionnel implique de toucher des revenus locatifs suffisamment importants pour que le propriétaire-bailleur ait à les déclarer en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à l’administration fiscale. Ceux-ci doivent être supérieurs à 23 000 € ou être plus importants que les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Le bailleur en LMP est considéré comme un professionnel de la location. Cette activité peut constituer son activité professionnelle principale.
- En savoir plus sur la LMP
Peut-on investir en LMNP dans l’ancien ?
Il est tout à fait possible d’investir en LMNP dans l’ancien. Aussi connu sous le nom de LMNP d’occasion, le statut de loueur en meublé professionnel dans l’ancien est accessible à tout acquéreur investissant dans un bien en revente sur le marché secondaire, déjà équipé et parfois même occupé. Cette option offre la possibilité d’investir moins cher et d’y voir clair dans le projet. En effet, les montants du loyer et des taxes sont déjà connus. Le nouveau propriétaire a la possibilité d’amortir son investissement et de déduire l’intégralité du montant de ses charges de ses revenus.
Quelles résidences sont éligibles au statut LMNP ?
Pour être éligible au statut LMNP, une résidence doit être dite « de services« . On dénombre pas moins de 5 types de résidences gérées compatibles avec le statut LMNP :
- Les résidences étudiantes, situées généralement à proximité des campus universitaires et destinées à accueillir des étudiants.
- Les résidences senior, destinées aux personnes âgées autonomes.
- Les EHPAD, dédiées aux personnes âgées dépendantes, qui ont besoin d’un suivi et de soins médicaux.
- Les résidences d’affaires, conçues principalement pour les personnes en déplacement professionnel.
- Les résidences de tourisme, pensées pour fournir un hébergement et des services pour les vacanciers et les touristes.
À lire sur ce sujet : les différents types de résidences de services éligibles à la LMNP
Comment revendre son bien LMNP ?
La revente de son bien immobilier acquis pour un investissement en LMNP se fait comme une revente classique d’un bien immobilier. Comme tout bien immobilier vendu, il est nécessaire de calculer la plus-value réalisée. La plus-value est imposée à hauteur de 19 % en plus des 17,2 % de prélèvement sociaux, mais elle est dégressive : un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien.
Il convient néanmoins de distinguer les biens acquis au sein d’une résidence de services et les autres biens. Si la revente d’un bien classique suit la procédure normale, la revente d’un bien en résidence doit se faire elle, en respectant la durée d’engagement du dispositif Censi-Bouvard.
Quel contrat ou bail de location utiliser en LMNP ?
Le bail d’un logement meublé est conclu pour une durée de 1 an lorsqu’il est destiné à une location ayant pour but d’être la résidence principale de son locataire. Le bail d’un logement en LMNP peut être reconductible pour 1 an. Dans le cas d’un bail de location saisonnière, la durée du contrat ne peut dépasser les 90 jours consécutifs.