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Fin de la loi Pinel : la loi Denormandie peut-elle suffire à remplacer ce dispositif ?

En quoi consiste la loi Denormandie ?

Trop souvent éclipsé, à tort, par la loi Pinel, le dispositif Denormandie a vu le jour en 2019, afin de compléter l’offre de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Pourtant, la loi Denormandie, imaginée pour répondre au besoin de réhabilitation grandissant et urgent, propose également un mécanisme de réduction fiscale, particulièrement attractif pour les propriétaires bailleurs.

En contrepartie d’un investissement immobilier dans l’ancien, un pourcentage de réduction fiscale est appliqué selon la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire bailleur. Une durée minimale de location de 6 ans doit être respectée et des loyers encadrés appliqués (environ -15 % par rapport au marché locatif). Le propriétaire a pour obligation de respecter les plafonds des loyers définis et révisés chaque année par l’État, ainsi que les plafonds des ressources pour le choix des locataires. Ce mécanisme a été pensé pour permettre aux foyers modestes d’accéder à des logements de qualité, tout en répondant au besoin de réhabilitation du parc immobilier dans les villes moyennes.

6 ans

La durée minimale d’engagement locatif en loi Denormandie

Quelle est la différence entre les dispositifs Denormandie et Pinel ?

L’engagement locatif en loi Denormandie est le même que celui demandé aux propriétaires pour la loi Pinel. Pour pouvoir accéder à la réduction d’impôt, le logement doit être loué entre 6 et 12 ans maximum dans les deux cas et la réduction fiscale fonctionne par palier : 12 % (pour 6 ans), 18 % (pour 9 ans) et 21 % (pour 12 ans de location). Tout comme la loi Pinel, la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € ou 5 500 € / m².

12 %, 18 %, 21 %

Les taux de réduction fiscale appliqués par la loi Denormandie

La principale différence entre la loi Pinel et la loi Denormandie réside dans la nature du bien. Nous le disions, ce dernier doit faire partie du parc immobilier ancien mais doit également nécessiter d’importants travaux de rénovation (25 % au total du coût de l’opération).

Pour rappel, la loi Climat et Résilience implique également que les logements mis en location respectent des critères énergétiques spécifiques. À horizon 2028, il ne sera plus possible de louer un bien immobilier avec une étiquette DPE supérieure à E. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement avec un DPE classé G.

• Retrouvez toutes les conditions de travaux du dispositif Denormandie

Où acheter un bien en Denormandie en 2025 ?

Là encore, l’acquisition d’un bien en loi Denormandie diffère de celui d’un logement Pinel. Contrairement à la loi disparue, le dispositif Denormandie ouvre droit à la réduction fiscale dans plus de 500 villes de France. Pour cause, la loi Denormandie est accessible dans des communes à taille moyenne, n’étant pas particulièrement étranglées par la demande locative. Car tout l’intérêt du dispositif de défiscalisation immobilière présenté ici, est de dynamiser les territoires conventionnés dans le plan « Action cœur de villes« . Les villes ayant signé la convention de l‘ORT (opération de revitalisation du territoire), ont pour ambition de réhabiliter leurs zones rurales, de dynamiser et d’encourager l’emploi et les services dans leurs territoires, avec un enjeu important de revitalisation des centres-villes, le tout grâce au levier de la réhabilitation du parc logement vieillissant.

C’est pourquoi la cartographie des biens éligibles à la loi Denormandie est bien plus étendue que celle de la loi Pinel.

La loi Denormandie est-elle plus intéressante que la loi Pinel ?

Encore peu connue du grand public, la loi Denormandie présente cependant de nombreux atouts. En devenant propriétaire d’un bien ancien avec d’importants travaux de rénovation, les acquéreurs investissent dans un logement à haut potentiel de rentabilité. Leur localisation dans des zones à faible tension locative permet de bénéficier d’un prix au m² moins élevé que dans les grandes métropoles. Présentant un tarif bien inférieur à celui du marché, les biens en loi Denormandie permettent d’effectuer une importante plus-value à la revente grâce aux travaux effectués. En moyenne, le rendement de ce type de bien est évalué à 5,5 % contre 3 % pour un bien Pinel. Enfin, situés pour un grand nombre d’entre eux dans des quartiers attractifs et recherchés par les locataires comme les centres-villes, ils permettent à leurs propriétaires de bénéficier d’un faible taux de vacance locative.

En résumé

• La loi Denormandie vise à encourager la réhabilitation des logements anciens dans les villes, tout en offrant une réduction fiscale aux investisseurs immobiliers ;
• Le dispositif fiscal exige un engagement locatif entre 6 et 12 ans et applique un taux de réduction fiscale progressif en contrepartie (12 %, 18 %, 21 %) ;
• Contrairement à la loi Pinel, la loi Denormandie concerne uniquement les biens anciens avec travaux, dans plus de 500 villes moyennes éligibles au programme « Action cœur de ville » ;
• La loi Denormandie permet d’atteindre un rendement locatif moyen d’environ 5,5 %.