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Fiscalité locative : vers une nouvelle réforme pour une meilleure régulation du marché ?

Une proposition de loi pour encadrer les locations Airbnb

La proposition de loi « Le Meur » pourrait enfin franchir la ligne d’arrivée. Pour rappel des faits : le 21 mai dernier, les sénateurs ont adopté une version du texte bien moins sévère que celle validée par l’Assemblée. Supposée passer en commission mixte paritaire en juin dernier, la réforme a finalement été interrompue par la dissolution surprise de l’Assemblée nationale. Pour autant, celle-ci ne semble pas être tombée dans l’oubli. Son auteure se dit prête à reprendre son examen.

À noter que la proposition de loi prévoit notamment de :

• Rendre obligatoire un système d’enregistrement des locations meublées touristiques, avec un numéro à afficher sur les annonces ;
• Permettre aux maires de fixer des quotas de jours de location par an, en fonction des besoins du territoire ;
• Rendre obligatoire le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les locations de courte durée, comme c’est déjà le cas pour les locations de longue durée ;

Elle pourrait être prochainement mise au vote, selon Annaïg Le Meur, qui espère qu’elle sera adoptée à l’unanimité.

Un rapport pour réformer la fiscalité locative dans son ensemble

Au-delà de cette proposition de loi, qui ne traite que la « pointe de l’iceberg », selon les mots d’Annaïg Le Meur, un plus vaste chantier est en préparation pour réformer la fiscalité locative dans son ensemble. La députée Renaissance a remis le 15 juillet un rapport commandé par l’exécutif, qui propose plusieurs scénarios pour favoriser la location de longue durée à titre de résidence principale et pour mettre fin aux inégalités de traitement fiscal entre la location nue et la location meublée.

Le rapport dénonce en effet la complexité et le déséquilibre du cadre fiscal actuel, qui accorde des avantages excessifs aux bailleurs de meublés, notamment au régime réel, où ils peuvent déduire les amortissements du coût d’acquisition de leur bien, ce qui leur permet souvent d’annuler leurs revenus locatifs imposables. De plus, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien, ce qui constitue une « incohérence fiscale et sociale majeure », selon les termes du rapport.

• En savoir plus sur l’amortissement en location meublée

Celui-ci propose donc de supprimer l’amortissement du bien pour les loueurs de meublés non professionnels et de les basculer sur le régime fiscal de la location nue, avec une déclaration des revenus fonciers. Les bailleurs de meublés pourraient alors choisir entre le régime réel, sans amortissement, et un régime simplifié, avec un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, dont le taux serait compris entre 30 et 50 %, selon les scénarios.

Le rapport introduit également une distinction selon la durée de la location, en favorisant la location de longue durée avec bail, qui bénéficierait d’un taux d’abattement plus élevé que la location de courte durée, inversant ainsi la situation actuelle. Enfin, le rapport envisage un amortissement spécifique pour le logement de longue durée, à un taux forfaitaire de 2 %, sous condition de résidence principale du locataire.

« La suppression de la déductibilité des amortissements pour les loueurs de meublés non professionnels au régime réel me paraît impérative. Toutefois, les modalités de cette suppression nécessitent une attention particulière, afin de garantir une meilleure acceptation de la réforme et d’étaler le préjudice subi par les propriétaires concernés. Une limitation transitoire de l’amortissement imputable par un plafonnement progressif de l’amortissement déductible sur trois à cinq ans devrait être privilégiée. »

Annaïg LE MEUR, députée Ensemble ! (Majorité présidentielle)

Ces réformes, qui visent à rendre la fiscalité locative plus neutre, plus simple et plus équitable, auraient également un impact budgétaire positif pour l’État, estimé entre quelques dizaines et quelques centaines de millions d’euros, selon les scénarios. Le rapport suggère d’utiliser ces recettes pour renforcer des dispositifs existants, comme Loc’Avantages, qui permet aux bailleurs de bénéficier d’une déduction fiscale en contrepartie d’un loyer abordable, ou Denormandie, qui incite à la rénovation énergétique des logements de centre-ville.

Les enjeux de cette réforme de la fiscalité locative

Cette réforme fiscale est attendue par de nombreux acteurs du logement, qui alertent depuis bien trop longtemps sur les conséquences néfastes des locations meublées de courte durée sur le marché. Selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), la location meublée représente désormais 30 % de l’offre locative privée, contre 20 % il y a dix ans. L’association estime que la fiscalité actuelle crée une « distorsion de concurrence » entre les bailleurs de nus et de meublés et appelle à une « harmonisation » des régimes.

De même, la Fondation Abbé Pierre, qui lutte contre le mal-logement, dénonce le développement des locations meublées touristiques, qui contribuent à la « pénurie de logements accessibles » pour les ménages modestes. La fondation soutient la proposition de loi visant à réguler les locations Airbnb et plaide pour une réforme fiscale qui favorise la location de longue durée à loyer modéré.

La réforme de la fiscalité locative pourrait donc être une opportunité pour rééquilibrer le marché du logement et pour répondre aux besoins des locataires à la recherche d’un logement abordable et de qualité. Elle pourrait également être un levier pour améliorer la performance énergétique du parc locatif et pour soutenir la relance du secteur de la construction, qui souffre de la crise économique liée à la pandémie de Covid-19. Reste à savoir si le gouvernement et le Parlement seront en mesure de mener à bien cette réforme, qui risque de susciter des résistances de la part des bailleurs de meublés et qui devra être accompagnée de mesures transitoires pour éviter des effets de seuil.

En résumé 

• La députée Annaïg Le Meur poursuit son combat en faveur du logement pour tous.
• Après sa proposition de loi qui vise à mieux encadrer les Airbnb, la députée s’attaque à un autre gros chantier : celui de privilégier les locations de longue durée à titre de résidence principale.
• Dans un rapport commandé par Élisabeth Borne remis le 15 juillet dernier, elle propose plusieurs scénarios qui permettraient de rééquilibrer le marché du logement.