Quelles sont les meilleures solutions pour investir dans l’immobilier ancien en 2024 ?

Elles sont peut-être moins connues que les solutions d’investissement dans l’immobilier neuf. Pourtant, l’ancien peut se révéler être un investissement judicieux. En effet, de nombreux dispositifs dédiés permettent d’alléger le financement des travaux, des réductions d’impôt ou une défiscalisation avantageuse. Denormandie, LMNP, Pinel dans l’ancien, déficit foncier doublé, Malraux, Loc’Avantages, Monuments Historiques… Découvrez pourquoi et comment investir dans l’immobilier ancien en 2024.

1/ La loi Denormandie pour un investissement locatif dans l’ancien

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui a pour objectif de permettre la rénovation d’habitats anciens pour remettre des logements sur le marché à des prix abordables. Entre réponse à la crise du logement et aux lois sur l’habitat dégradé et Climat et résilience, le but est simple : dynamiser le marché de l’immobilier ancien et réhabiliter des logements, notamment en termes de performance énergétique, par l’intermédiaire d’investissements locatifs privés en échange d’un avantage fiscal.

Le principal avantage du dispositif Denormandie ? Une défiscalisation immobilière avantageuse. En effet, il permet une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €, calculée sur le coût de revient net du bien, incluant donc les frais de rénovation. En fonction de la durée de location, l’avantage fiscal varie : 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Pour pouvoir bénéficier de la loi Denormandie, plusieurs critères sont requis. Votre bien doit d’abord être situé dans une commune éligible, concernée soit par le plan Action Cœur de ville, soit par la convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT), soit les communes à fort besoin de réhabilitation. Vos travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % de votre investissement total, et améliorer la performance énergétique de 30 %. Enfin, ce dispositif concerne les biens achetés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.

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2/ Le statut LMNP pour investir dans l’immobilier ancien

Le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel) n’offre pas de réduction d’impôt ou de défiscalisation, mais il permet de dégager des revenus non imposables, issus des loyers des biens loués. En fonction du régime d’imposition que vous choisissez, vous pourrez ainsi déduire de vos revenus soit une partie soit la totalité des charges, et amortir l’immeuble et son mobilier. Il vous suffit d’acquérir un bien ancien rénové, et de mettre en location meublée. L’objectif ? Mettre sur le marché des logements directement habitables.

Contrairement à d’autres dispositifs spécialisés dans l’ancien, le statut LMNP, même pour l’immobilier ancien, ne dépend pas de zones spécifiques ou de communes éligibles. Il n’est pas non plus soumis à un plafond de ressources pour les locataires. Vous pouvez donc facilement investir dans l’ancien sous le statut LMNP occasion, à condition que le bien que vous louez coche plusieurs cases.

Ainsi, votre logement doit avoir été rénové ou réhabilité, et ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Les revenus locatifs que vous percevrez en louant ce bien doivent soit être inférieurs au plafond de 23 000 € par an, soit représenter moins que les revenus annuels de votre foyer fiscal. Enfin, votre logement doit être meublé et respecter toutes les conditions définies par la loi Alur.

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3/ La loi Pinel dans l’ancien

Vous connaissez sûrement le dispositif Pinel, instauré en 2014 pour le marché du neuf. Son équivalent dans l’immobilier ancien existe également : il résulte du succès du Pinel dans le neuf, et permet à l’acheteur de bénéficier des mêmes avantages fiscaux en investissant dans « l’ancien réhabilité » que dans un logement neuf. Le principe de la loi Pinel appliquée à l’ancien ? Réaliser des travaux de rénovation afin de louer un logement répondant aux exigences du neuf, afin de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Encore plus avantageux que pour l’immobilier neuf, investir dans l’ancien grâce à la loi Pinel permet de cumuler défiscalisation et déficit foncier si des travaux de rénovation et d’amélioration sont réalisés. Concrètement, le dispositif permet à l’investisseur d’économiser une partie du prix de revient du logement sur son impôt selon la durée de location : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans en 2024. Le déficit foncier permet quant à lui de réduire le montant de vos revenus fonciers imposables en prenant en compte les charges et frais de rénovations engagés dans ce logement.

Comment bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien réhabilité ? Globalement, les conditions sont les mêmes que pour la loi Pinel classique, si ce n’est que les travaux de rénovation doivent permettre au bien immobilier de respecter les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020. Votre logement doit être rénové en vue d’être loué, et se situer dans une zone éligible, parmi lesquelles les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou Lille.

En savoir plus sur la loi Pinel dans l’ancien

4/ Le déficit foncier doublé jusqu’en 2025

Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation immobilière. Si vous êtes propriétaire d’un logement et que vos charges sont supérieures aux recettes que vous dégagez grâce aux loyers, vous pouvez les déduire de votre impôt sur le revenu. Pour encourager les propriétaires de logements considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire dont les DPE sont classés E, F, ou G, à améliorer leur performance énergétique, le gouvernement a doublé le plafond de ce déficit foncier depuis le 1er janvier 2023, jusqu’au 31 décembre 2025.

Dans ce contexte, certains travaux de rénovation énergétique pourront être déduits de votre impôt dans le cadre de ce déficit foncier. Le plafond, limité jusque là à 10 700 €, a donc été doublé pour atteindre 21 400 €. L’objectif ? Améliorer la performance énergétique des logements les plus mal classés. Plusieurs conditions sont cependant à réunir.

Pour être éligible au doublement du déficit foncier, votre devis de travaux doit avoir été accepté après la signature de l’amendement, soit le 5 novembre 2022. Votre régime d’imposition doit être au réel, et votre bien loué en non-meublé, après des travaux d’amélioration énergétique. En effet, vous devez pouvoir passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, ou C : un DPE doit donc être effectué avant et après les travaux, réalisés (et réglés) entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

5/ La loi Malraux pour l’immobilier historique

La loi Malraux a pour but de protéger et conserver le patrimoine architectural français. Elle fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière favorisant l’investissement dans l’ancien. Cette loi vous donne la possibilité de déduire le coût de réhabilitation d’un bien ancien à caractère historique auprès des impôts, à condition toutefois de respecter plusieurs engagements.

Dispositif de défiscalisation très performant, la loi Malraux permet à l’investisseur de répartir son avantage fiscal comme il le souhaite, jusqu’à 400 000 € sur 4 ans et de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante : 30 % dans le cadre de dépenses pour des immeubles situés dans certaines zones (site patrimonial remarquable, plan de sauvegarde et mise en valeur, quartiers anciens dégradés), et 22 % pour les autres immeubles éligibles. Depuis 2013, la loi Malraux n’est plus soumise au plafonnement des niches fiscales : ses avantages fiscaux sont donc moins limités, et il est possible de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux ne sont cependant valables que pendant la durée de paiement des travaux, préalablement autorisés par le Préfet, obligatoirement effectués dans les trois ans suivant l’obtention du permis, et suivis par un Architecte des Bâtiments de France. Ils concernent uniquement les dépenses allouées à la restauration complète d’un immeuble dans les secteurs éligibles. Après travaux, votre bien devra être mis en location non-meublée dans un délai de 12 mois après la fin des travaux pour une durée de 9 ans minimum.

Tout savoir sur la loi Malraux

6/ Le dispositif Loc’Avantages (ex loi-Cosse)

Le dispositif Loc’Avantages est entré en vigueur en 2022, après révision de la loi Cosse de 2017 (ou dispositif « Louer Abordable »). Valable jusqu’au 31 décembre 2024, c’est une loi de défiscalisation immobilière en faveur des bailleurs louant leur logement à bas prix pour les ménages les plus modestes. En effet, pour encourager les montants de loyers raisonnables notamment en ville, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt, en fonction du montant du loyer.

Entre l’ex loi Cosse et le dispositif Loc’Avantages, la nature des avantages fiscaux a donc évolué d’une déduction des impôts du montant des loyers à une réduction d’impôts, afin de permettre à tous les propriétaires d’accéder au même gain fiscal. Ainsi, en louant votre bien ancien à un prix inférieur à celui du marché, vous êtes éligible à une réduction d’impôt de 15 à 65 % selon la présence d’une intermédiation locative comme une association agréée ou une agence immobilière sociale. Cette réduction est calculée selon trois paliers en fonction de la décote sur les loyers modérés : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt sera importante. L’Anah peut également vous aider financièrement pour réaliser des travaux de rénovation du logement.

En effet, pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, vous devrez signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) pour une durée de 6 à 9 ans en fonction des travaux nécessaires et des aides perçues. Vous vous engagez donc à louer votre logement en non-meublé durant la période de votre convention. Le logement doit être la résidence principale du locataire (soumis à un plafond de ressources) et afficher un DPE supérieur à l’étiquette E.

7/ La loi Monuments Historiques

Dans la même lignée que la loi Malraux, la loi Monuments Historiques concerne les biens à caractère historique. Mise en place en 1913, elle permet d’investir dans ce type de logements en échange d’une réduction d’impôt, afin de préserver le patrimoine historique français. Le principe de ce dispositif est simple : les coûts liés aux travaux de rénovation du bien éligible sont déductibles des impôts. En général, les biens classés nécessitent de gros travaux de restauration, c’est pourquoi les bailleurs bénéficiant de cette loi sont souvent des contribuables fortement imposés cherchant à réduire leur impôt tout en investissant dans l’immobilier de centre-ville.

La réduction d’impôt de la loi Monuments Historiques est basée sur les dépenses allouées aux travaux de rénovation de votre bien. Elles incluent les charges de restauration, l’entretien et les intérêts d’emprunt à la fois de l’achat du bien et des travaux qu’il nécessite. Ce coût total est déductible de vos revenus à 100 %, sans plafonnement. Un dispositif de défiscalisation immobilière avantageux, d’autant que la donation ou transmission de ce patrimoine est exonéré de droits de succession dans la mesure où vous signez une convention avec l’Etat.

Pour pouvoir en bénéficier, vous devez investir dans un bien ancien classé monument historique à titre personnel ou par le biais d’une SCI familiale uniquement. Depuis le 1er janvier 2009, vous avez l’obligation de conserver votre bien pendant 15 ans, en évitant de mettre l’immeuble en copropriété. Pour réaliser vos travaux de rénovation ou de restauration, vous devrez faire appel à des artisans agréés pour rester éligible à la loi Monuments Historiques.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien en 2024 ?

Les logements anciens sont souvent idéalement situés, par rapport aux logements neufs. Centre-ville, proximité des commodités, quartiers historiques de la ville… Leur localisation entraîne généralement une forte demande locative. Une demande constante, allant souvent de pair avec le cachet qu’offrent les logements anciens, surtout s’ils sont rénovés, ce qui peut également vous assurer une plus-value à la revente.

Acheter un logement ancien avec des travaux à prévoir, c’est aussi bénéficier de prix attractifs : de 10 à 20 % moins cher que le neuf. L’importance de la réhabilitation est également à prendre en compte, puisqu’elle permet souvent une décote sur le prix d’achat, augmentant ainsi la rentabilité de votre investissement, même après travaux. Selon leur nature, ces derniers vous rendent d’ailleurs éligible à bon nombre de dispositifs de défiscalisation immobilière, suivant ainsi la volonté du gouvernement de revaloriser le patrimoine ancien, notamment en termes de performance énergétique.

Notez toutefois que dans le cadre des dépenses supplémentaires liées aux travaux de rénovation de votre bien ancien, il est plus judicieux de déclarer vos revenus fonciers en régime réel, afin de bénéficier de la fiscalité la plus avantageuse possible.