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Rénovation énergétique : la bonne stratégie fiscale pour 2024 ?

Vendre ou rénover : la question cruciale que se posent les propriétaires 

Si le Gouvernement travaille à sensibiliser particuliers et professionnels sur la rénovation énergétique, près de la moitié des propriétaires (43 %) n’ont pas l’intention d’entreprendre des travaux dans leurs logements classés F ou G au DPE, selon un rapport de l’Anil. 

Parmi ces 43 % de propriétaires, l’indécision prévaut quant à l’avenir de leurs logements locatifs. Alors que 20 % envisagent de vendre leur bien, 23 % hésitent encore entre le vendre, le rénover ou en changer l’usage. 

L’Anil souligne que ces 23 % d’indécis représentent une cible importante pour l’accompagnement des ménages. Elle craint que, sans rénovation, le retour sur le marché de la vente de ces biens locatifs maintienne des logements très énergivores dans l’inventaire, contribuant ainsi à l’appauvrissement du parc locatif privé.

La rénovation coûte que coûte n’est pas la meilleure stratégie

Face à ce compte à rebours, couplé aux coûts considérables des travaux, certains propriétaires pourraient être tentés de se débarrasser trop vite de leurs passoires thermiques. Pourtant, en choisissant judicieusement leur régime fiscal, ils pourraient réaliser d’importantes économies.

Afin qu’il soit efficace, ce choix doit se faire en corrélation avec l’état du marché immobilier et la demande locative du secteur géographique. Autrement dit, la location nue ou la location meublée ne vaut que s’il y a une demande pour ce type de location dans la commune où se situe le bien. En l’absence de locataires et donc de revenus, le choix fiscal perd toute son importance.

De plus, en optant pour une location nue, les propriétaires pourront réduire leur impôt sur le revenu en utilisant le déficit foncier. Pour une location meublée, ils pourraient ne pas être soumis à une fiscalité sur les revenus locatifs pendant environ dix ans grâce à l’amortissement. Si les deux stratégies permettent d’optimiser une rentabilité locative, ces options doivent être considérées selon une stratégie globale d’investissement. Autrement dit, il n’est pas forcément judicieux d’opter pour des travaux uniquement dans l’objectif de bénéficier de réductions fiscales.

Tirer le meilleur parti de la rénovation

Il n’existe pas de solution unique. La meilleure stratégie fiscale va dépendre notamment de l’état du bien au moment de son achat. Si celui-ci nécessite de gros travaux, la location nue et l’utilisation du déficit peuvent être une option intéressante. Pour autant, il sera possible, a postériori, de basculer sur du meublé et donc sur un système d’amortissement.

Le déficit foncier est ainsi le mécanisme privilégié en cas de travaux de rénovation. En effet, la réussite d’un investissement locatif nécessite de trouver un équilibre entre les coûts engendrés et les revenus générés. En principe, les loyers perçus devraient au moins couvrir les dépenses liées au bien et, idéalement, dégager un bénéfice. Cependant, dans la réalité, ce schéma parfait n’est pas toujours atteint, surtout durant les premières années de possession.

Entre le remboursement éventuel d’un prêt immobilier, les augmentations inattendues des charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation à effectuer, il est fréquent de se retrouver en situation de déficit foncier. Les dépenses totales liées au bien dépassent alors les revenus locatifs perçus. C’est que là que l’avantage du déficit foncier entre en jeu. Il permet de déduire ce déficit de ses impôts pour limiter sa charge fiscale. En cas de rénovation énergétique, il est donc possible de déduire jusqu’à 21 400 € par an de son imposition sur une durée maximum de 3 ans.

En résumé

• La rénovation est au cœur des préoccupations du Gouvernement ;
• Pourtant, selon l’Anil, 43 % des propriétaires de logements classés F ou G ne veulent pas rénover et 23 % hésitent entre vendre, rénover ou changer l’usage de leur bien ;
• Il n’existe pas de bonne stratégie fiscale. Location nue ou meublée, celle-ci doit s’appliquer selon l’état du marché de l’immobilier et de la demande locative.