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Crédit immobilier : réussir son investissement locatif même avec des taux à 4 %

S’adapter aux nouvelles règles du jeu

La remontée des taux d’intérêt a été brutale et rapide, impactant directement la capacité d’emprunt des ménages. Dans son étude publiée récemment, Capfi fait le point sur l’état du marché en analysant la période entre le deuxième semestre 2022 et le premier semestre 2023.

• Le nombre de prêts accordés aux primo-accédants a reculé de 7,5 % et de 6,6 % pour les investisseurs,
• Le montant moyen emprunté pour les premiers achats a diminué de 18 174 €, passant de 242 314 € à 224 140 €.

Face à ce constat, deux choix s’offrent aux investisseurs : attendre, sans certitude que le marché ne retrouve son dynamisme d’antan, ou adapter leurs projets immobiliers à la nouvelle donne.

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Se focaliser sur les villes les plus abordables

Si l’augmentation des revenus et de l’apport exigés par les banques sont d’autres conséquences du renchérissement du crédit, il est toujours possible d’obtenir un financement. Encore faut-il s’adapter aux nouvelles normes du marché. La première étape est donc de se focaliser sur les villes où les prix chutent. Une nuance est tout de même à apporter : les villes qui enregistrent les plus fortes diminutions sont souvent celles qui faisaient précédemment partie de la bulle immobilière.

Si tous les regards sont tournés vers le marché immobilier parisien et à juste titre, car la capitale est passée sous le seuil symbolique des 10 000 € le m², d’autres zones du territoire présentent des conditions encore plus favorables. 

Les régions des Hauts-de-France et du Sud-ouest en sont le parfait exemple. Selon Capfi, ces zones concentrent la plus faible moyenne du montant de l’emprunt, soit 208 827 € pour un taux d’apport de 19 % et 212 253 € pour un apport de 16 %.

Favoriser les biens anciens

Ce nouvel environnement immobilier exige d’aborder l’investissement locatif plus rigoureusement qu’auparavant. Il est désormais impossible d’investir sans mettre en place une véritable stratégie financière. Pour sûr, l’immobilier locatif présente encore de nombreux avantages, à condition de prendre en compte les nouveaux paramètres du marché.

D’ailleurs, avec un marché du neuf à l’arrêt, l’ancien devient une alternative intéressante en termes d’opportunités et d’avantages fiscaux. En effet, l’investissement dans l’ancien donne accès à certains dispositifs fiscaux : 

• Le statut du loueur en meublé non professionnel,
• Le déficit foncier (dont le plafond a été doublé),
• Le Pinel ancien,
• La loi Malraux,
• La loi Monuments Historiques,
• Le dispositif Cosse, récemment devenu Loc’Avantages

Attention, toutefois, à être vigilant aux passoires thermiques. Si le prix de l’ancien a légèrement chuté depuis le début de l’année, le coût des travaux est un critère à surveiller de près. D’ailleurs et pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au DPE sont désormais interdits à la location. Cette restriction se poursuivra en 2028, puis en 2034, avec l’interdiction de louer les logements classés respectivement F et E.

S’intéresser aux travaux de rénovation énergétique

Ce calendrier supprime progressivement les passoires thermiques qui comptaient pour 20 % du parc locatif au 1er janvier 2022. Pour soutenir les bailleurs dans cette étape décisive, l’Assemblée nationale a adopté une loi en novembre dernier concernant le doublement du déficit foncier.

Précédemment fixé à 10 700 € par an, le déficit foncier atteint désormais 21 400 € à condition de : 

• Réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le but d’augmenter la note du DPE d’un logement classé E, F ou G, pour atteindre une note de A,B, C ou D avant le 31 décembre 2025 ;
• Justifier sur facture et devis la réalisation de ces travaux ;
• Justifier la nouvelle performance énergétique du logement par un DPE à jour.

Sur le marché de la rénovation énergétique, les dispositifs de l’Anah sont les aides les plus plébiscitées par les propriétaires occupants ou bailleurs. D’ailleurs, l’organisme a revalorisé deux de ces plafonds en 2023 : 

• Celui des travaux financés est passé de 30 000 € HT à 35 000 € HT ;
• Celui du taux de financement est porté à 65 % contre 50 % précédemment pour les ménages aux revenus très modestes et à 50 % contre 35 % pour les ménages aux revenus modestes.

En d’autres termes, l’immobilier est toujours un terreau fertile, à condition d’opter pour la bonne stratégie et de travailler avec des experts du secteur. Choix du bien, du dispositif de défiscalisation et élaboration d’un plan d’investissement, toutes ces étapes sont déterminantes pour rentabiliser au maximum un investissement locatif.

En résumé

• Selon l’étude de Capfi, le nombre de prêts accordés aux primo-accédants a reculé de 7,5 % et de 6,6 % pour les investisseurs entre le deuxième semestre 2022 et le premier semestre 2023 ;
• L’étude de Capfi révèle également que le montant emprunté pour les premiers achats a diminué de 18 174 € ;
• L’immobilier reste toujours un investissement attractif, à condition de mettre en place, avec l’aide d’un expert du secteur, une stratégie personnalisée.