Quelles sont les différences entre la loi Pinel et la loi Pinel Plus ?
La loi Pinel Plus, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, coexiste désormais avec le Pinel classique. Bien que leurs noms se ressemblent, ces deux dispositifs présentent des modalités bien distinctes. Alors, quelles sont ces principales différences ? Quelles sont les nouveautés apportées par le Pinel Plus ?
Les points communs de la loi Pinel et de la loi Pinel Plus
Le point de départ de la loi Pinel et de la loi Pinel Plus constitue sans aucun doute leur principal point commun : encourager l’investissement dans l’immobilier locatif.
La loi Pinel a été mise en place en 2014 pour encourager la construction et la mise en location de logements neufs. Son principe est simple : les investisseurs s’engagent à louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans et, en contrepartie, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de location (10,5 %, 15 % ou 17,5 % du montant de l’investissement en 2023). Les biens éligibles sont des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) situés dans des zones spécifiques.
Quant à la loi Pinel Plus, complémentaire à la loi Pinel, elle a été introduite pour favoriser, pour pousser plus loin encore la performance énergétique des logements et offrir des conditions de vie optimales aux locataires. Ici, les investisseurs s’engagent à louer leur bien pendant au moins 6 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 9 ou 12 ans. Les avantages fiscaux offerts sont plus avantageux que ceux de la loi Pinel pour 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de location.
Les similitudes entre les deux dispositifs
Le premier point commun entre le dispositif Pinel et Pinel Plus est qu’ils impliquent tous deux que les biens immobiliers soient mis en location dans le but de loger des locataires à titre de résidence principale. Les durées d’engagement requises sont également identiques. Autre point commun : l’investisseur est restreint à deux logements par an, avec une limite financière totale de 300 000 € et un prix maximum autorisé de 5 500 € par mètre carré.
Dans la réalité, il est possible d’acheter un bien immobilier d’une valeur supérieure et de le soumettre au dispositif Pinel ou Pinel Plus, mais l’avantage fiscal ne sera calculé que sur la base de 300 000 €.
Les dispositifs Pinel et Pinel Plus exigent également que les biens se situent dans une zone autorisée par les dispositifs, c’est-à-dire A bis, A et B1. De la même manière, la nouvelle version du dispositif maintient les limites imposées sur les loyers et les revenus des locataires. Le montant du loyer est également déterminé selon la zone géographique du bien et de sa surface. Les plafonds de revenus des locataires sont ajustés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer familial.
À noter que lorsque plusieurs locataires partagent un logement en colocation, les revenus de chaque locataire sont évalués individuellement et non cumulativement.
Zonage Pinel : la loi Pinel Plus est élargie aux quartiers prioritaires
Si la loi Pinel se concentre principalement sur les zones géographiques dites « tendues », où la demande de logements est forte et l’offre insuffisante, la loi Pinel Plus s’étend également aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Il s’agit de zones urbaines où les besoins de revitalisation économique et sociale sont particulièrement importants.
Une réduction d’impôt plus importante avec le dispositif Pinel Plus
Le dispositif Pinel, bien qu’ayant été prolongé à plusieurs reprises, a vu ses conditions d’accès se restreindre depuis le 1er janvier 2023, avant de disparaître complètement en 2025.
Les nouveaux taux d’abattement ont été ajustés comme suit pour 2023 :
- 17,5 % du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans,
- 15 % pour une durée de 9 ans,
- Et 10,5 % pour une durée de 6 ans.
En 2024, ces avantages fiscaux subiront une nouvelle diminution :
- 14 % de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une location de 12 ans,
- 12 % pour une durée de 9 ans,
- Et 9 % pour une durée de 6 ans de mise en location.
C’est donc ici que le dispositif Pinel Plus entre en jeu ! Ce dispositif prend le relais du dispositif Pinel classique, en offrant les mêmes avantages fiscaux qu’avant 2023 :
- 12 % pour un engagement de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- Et 21 % pour 12 ans.
Attention, les abattements du dispositif Pinel Plus s’appliquent uniquement sous réserve que le logement neuf acheté réponde à certains critères supplémentaires.
Les différences sur les critères écologiques
Alors que le dispositif Pinel classique exigeait principalement le respect de la norme RT2012, qui était relativement accessible, les logements doivent désormais répondre à des normes plus exigeantes pour être éligibles au dispositif Pinel Plus :
- Les logements acquis en 2023 doivent être conformes aux exigences de la RE 2020.
- Les biens acquis en 2024 ou ceux en cours de construction avec une demande de permis de construire déposée en 2024, doivent, en plus du premier critère, atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique.
- Les logements acquis en 2023 et 2024 ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2022, date de l’entrée en vigueur de la RE 2020, doivent se conformer aux critères basés sur le référentiel E+C- et atteindre la classe A du DPE.
- Les biens acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’opérations autres que des constructions (comme la réhabilitation) et pour lesquels ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne s’appliquent, doivent atteindre la classe A ou B du DPE.
Les critères de confort du dispositif Pinel Plus
L’une des principales évolutions du dispositif Pinel Plus réside dans l’introduction des notions de qualité d’usage et de confort. Ces concepts ont été développés dans le cadre du projet « Habiter la France de demain », lancé par l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Wargon. L’objectif premier de cette initiative était de réfléchir à la manière d’améliorer les prestations proposées par les logements.
Ce sont l’architecte François Leclercq et le directeur d’Epamarne, Laurent Girometti, qui ont été chargés de créer un référentiel sur la qualité du logement. Ce référentiel a ensuite servi de base au dispositif Pinel Plus.
Ainsi, afin d’être éligibles en termes de confort et de qualité d’usage, les logements devront répondre à trois critères spécifiques.
- Tout d’abord, les biens de type T3 et supérieur doivent bénéficier d’une double exposition, une fenêtre ou une porte-fenêtre sur au moins deux façades orientées différemment.
- Ensuite, ces habitations doivent offrir une superficie minimale qui varie en fonction du nombre de pièces.
- Et également d’une surface minimale pour l’espace extérieur.
| Typologie du logement | Surface minimale (intérieure) | Surface minimale (espace extérieur) |
| T1 | 28 m² | 3 m² |
| T2 | 45 m² | 3 m² |
| T3 | 62 m² | 5 m² |
| T4 | 79 m² | 7 m² |
| T5 | 96 m² | 9 m² |