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Crédit immobilier : les taux d’intérêt américains dépassent les 7 %

Les taux d’emprunt au plus haut depuis 21 ans

7,09 %. C’est désormais le taux moyen pour un prêt immobilier sur 30 ans aux États-Unis selon le groupe de refinancement immobilier Freddie Mac. Soit leur plus haut niveau depuis plus de 21 ans (avril 2002). L’association des banques hypothécaires table même sur un taux à 7,16 %. Voilà la conséquence directe du nouveau relèvement des taux directeurs de la Réserve fédérale américaine (Fed) en juillet dernier, entre 5,25 % et 5,50 %. En 2021, la Fed prêtait pourtant entre 0 % et 0,25 %, des chiffres qui paraissent aujourd’hui totalement hors du temps. Désormais, la Fed envisage même un nouveau resserrement monétaire et pourrait exiger une période de croissance inférieure à la croissance potentielle pour éviter un blocage de futurs progrès sur l’inflation.

Certes, l’inflation a ralenti depuis son pic, mais elle reste trop élevée. Nous sommes prêts à encore augmenter les taux d’intérêt si nécessaire et avons l’intention de maintenir une politique monétaire restrictive jusqu’à ce que nous ayons la certitude que l’inflation s’oriente durablement vers notre objectif.

Jerome Powell, Président de la Fed

Demande en berne et crise de l’offre

La demande d’achat de maisons et d’appartements, elle, est au plus bas depuis 1995 sur le marché américain. Le prix médian pour une maison atteignait 410 000 $ en juin 2023, soit le deuxième prix le plus haut jamais enregistré dans le pays. Impossible pour de nombreux américains déjà propriétaires de déménager donc, les acquéreurs pouvant financer ce type de biens étant de plus en plus rares. Un phénomène qui créé en parallèle d’une faible demande, une inquiétante crise de l’offre. C’est notamment la raison pour laquelle les prix stagnent, ou repartent à la hausse dans de nombreuses régions. En effet, très peu de logements sont disponibles, ce qui maintient les prix. Les ventes de maisons ont atteint en juin 2023 leur plus bas niveau de l’année d’après les chiffres de l’Association nationale des agents immobiliers.

Au-delà de ça, les prix affichés sont également victimes de la remontée des rendements obligataires, à leur plus haut niveau depuis 2007.

• En savoir plus sur la crise du logement aux États-Unis

Une baisse des prix pour relancer la machine ?

Des prix élevés, des taux d’intérêt en constante hausse… Hormis le niveau des taux d’emprunt (autour de 4 % en France sur 25 ans), la dynamique est relativement similaire en France et aux États-Unis. D’un côté, les acheteurs sont pris au piège entre des taux d’intérêt trop hauts – les banques sont souvent réticentes à accorder un prêt, ce qui bloque les futurs acquéreurs et notamment les primo-accédants dans leurs recherches – et des prix encore trop élevés par rapport à l’état actuel du marché. De l’autre, les propriétaires et bailleurs ne semblent pas encore prêts à baisser suffisamment le prix de vente de leur bien pour s’adapter à la conjoncture. Le bien immobilier restant le rêve d’une vie pour certains d’entre eux, il n’est pas question de « brader ».

3,83 %

Soit le taux d’intérêt « très bon » pour un crédit immobilier au mois d’août 2023 au niveau national en France.

Pour autant, certains propriétaires ne devraient pas avoir d’autre choix que de revoir leurs ambitions à la baisse dans les prochains mois s’ils souhaitent vendre leur bien assez rapidement. Une décision dure à prendre, certes, mais qui pourrait permettre de débloquer un marché immobilier grippé depuis de longs mois, que ce soit aux États-Unis ou en France. Une baisse des prix immobiliers, conjuguée à des taux toujours élevés pourrait permettre d’effectuer un certain rééquilibrage dont les deux parties sortiraient gagnantes à court terme. Concernant la France, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire s’est exprimé lundi 28 juillet et n’a pas fait dans le détail au micro de France Inter : « Il n’y aura pas de baisse des taux d’intérêt dans les mois à venir » indiquait le locataire de Bercy. La baisse des prix apparaît donc comme la solution la plus plausible pour accéder à la propriété dans les prochains mois.

En résumé

• Les taux d’intérêt américains ont dépassé les 7 % au mois d’août 2023 ;
• Le relèvement des taux directeurs par la Fed entre 5,25 % et 5,50 % sont notamment en cause ;
• Le marché américain est pris au piège entre une hausse généralisée des prix de l’immobilier et une offre de biens extrêmement réduite ;
• La France semble suivre les pas de son voisin américain ;
• La solution pour rééquilibrer le marché ? Que les propriétaires commencent à accepter de baisser les prix de leurs biens.