Comment investir en SCPI en usufruit ?
Réduction du prix des parts, versement des loyers immédiat, augmentation de l’effet de levier ou encore fiscalité adoucie, découvrez les avantages d’un investissement en usufruit en SCPI.
Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?
Comme c’est le cas pour un bien immobilier traditionnel, le démembrement en SCPI consiste à séparer le nu-propriétaire de l’usufruitier lors de l’acquisition des parts. L’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les parts avec un pourcentage plus important pour l’usufruitier (on appelle ce mécanisme la clé), mais ne disposent pas des mêmes droits. L’usufruitier en SCPI jouit de la part et le nu-propriétaire en dispose. D’un côté, l’usufruitier touchera les dividendes des parts qu’il possède en démembrement et devra s’acquitter des charges fiscales et de l’autre, le nu-propriétaire ne percevra pas encore de revenus durant cette période. Il devra attendre que l’usufruit soit levé pour jouir pleinement de ses parts en SCPI.
- Tout savoir sur le démembrement en SCPI
Dans quels cas est-ce pertinent d’investir en usufruit de SCPI ?
Investir en SCPI en tant qu’usufruitier permet de réduire sa charge fiscale, tout en se créant ou en diversifiant un patrimoine dans la pierre. Contrairement à une acquisition de parts classiques en SCPI, le démembrement permet à l’usufruitier de bénéficier d’une importante remise sur le prix des parts, tout en percevant des revenus réguliers immédiatement. Le rendement des parts en SCPI en usufruit est, par conséquent, augmenté. L’usufruit en SCPI est privilégié dans le cas d’un investissement à court terme, en bénéficiant du droit temporaire des parts au début de la période de démembrement.
Comment acheter des parts de SCPI en usufruit ?
Pour pouvoir investir en tant qu’usufruitier en SCPI, il faut tout d’abord trouver le nu-propriétaire qui s’engagera dans le démembrement des parts. Un accord doit être établi entre les différents acquéreurs, pour définir les modalités du démembrement (durées, montants des parts, pourcentage de parts de chacun). Il est vivement conseillé de s’appuyer sur l’expertise d’un spécialiste en transaction immobilière pour investir en tant qu’usufruitier en SCPI et éviter les erreurs et les litiges entre les différents protagonistes.
Quels sont les avantages de l’usufruit de SCPI ?
Selon le profil et les objectifs de l’investisseur, l’usufruit en SCPI permet de débloquer de nombreux avantages fiscaux et d’accroître ses performances financières avec un investissement bénéfique sur le court terme.
L’effet de levier
Le principal atout d’un investissement en tant qu’usufruitier en SCPI, c’est l’aspect financier de l’opération. En effet, en achetant des parts de SCPI en usufruit, le rendement de l’investissement est dopé par la réduction du prix des parts. Pour la même somme d’argent injectée dans le projet, l’usufruitier peut bénéficier du double, voire du triple du nombre de parts en sa possession et, ainsi, booster l’effet de levier de son actif financier. De plus, les revenus perçus en cas d’usufruit sont réguliers et reversés en intégralité durant toute la durée du démembrement.
Une fiscalité avantageuse pour l’IS
Les contribuables redevables à l’impôt sur les sociétés, ont tout intérêt à se pencher sur la fiscalité des SCPI en usufruit. En effet, considéré comme une immobilisation incorporelle, l’usufruit bénéficie d’un amortissement fiscal dans le cadre de l’IS et permet aux entreprises concernées de réduire considérablement leur impôt sur le revenu en tant que charge annuelle.
L’imputation des déficits fonciers
Lorsque le déficit foncier dépasse le plafond annuel autorisé (1070 €), le mécanisme fiscal des SCPI en usufruit permet d’en profiter. Ainsi, en investissant dans une SCPI démembrée, le contribuable pourra profiter des avantages de défiscalisation et réduire au maximum son impôt sur le revenu.
Quels sont les inconvénients de l’usufruit de SCPI ?
Il est important de connaître les modalités qui contraignent l’usufruitier dans le cadre d’un projet de SCPI en tant qu’usufruitier et notamment les avantages réservés au nu-propriétaire.
Un placement limité dans le temps
À la fin du démembrement, l’usufruitier ne possédera plus aucune part dans la SCPI. C’est le nu-propriétaire qui deviendra le détenteur exclusif des parts, mettant fin à l’accord du démembrement, comme stipulé dans l’accord de départ entre les différentes parties prenantes.
La difficulté à trouver un nu-propriétaire
Il ne peut y avoir d’usufruit en SCPI que lorsque qu’un nu-propriétaire accepte la clé du démembrement, c’est-à-dire un déséquilibre entre le pourcentage de part détenues par chacun. Trouver un nu-propriétaire pour un démembrement en SCPI peut s’avérer parfois fastidieux et cela peut prendre un certain temps avant de lancer l’acquisition.
Les risques liés au marché immobilier
Pas moins exposées aux fluctuations du marché immobilier, les SCPI sont également tributaires du prix des loyers et de la valeur immobilière, pouvant varier selon la conjoncture et pouvant entraîner une baisse du capital. La valeur des biens n’est pas figée dans le temps et peut, elle aussi, subir une chute et pénaliser les performances de l’investissement.
L’usufruitier ne bénéficie pas de la revalorisation des parts
D’une année à l’autre, les SCPI peuvent voir leurs parts revalorisées. Dans ce cas, la capitalisation des investisseurs dans la SCPI augmente. Du côté de l’usufruitier en SCPI, le capital est bloqué, même en cas de revalorisation des parts. Cet avantage revient uniquement au nu-propriétaire.
Comment choisir et comptabiliser les SCPI en usufruit ?
Comme pour tout autre placement ou investissement financier, ce sont les objectifs et la situation financière de chaque investisseur qui détermineront les critères à privilégier pour choisir sa SCPI. Dans le cadre d’un investissement en SCPI en usufruit, il est important de déterminer la durée et le rendement ambitionnés pour cette opération. Le taux d’occupation, le rendement, mais également la diversification des biens proposés par les SCPI sont autant de caractéristiques à prendre en compte avant de faire son choix en tant qu’usufruitier. Pour vous aider à faire le votre, découvrez les SCPI en usufruit les mieux notées du marché :
Corum XL
Cette SCPI dépasse chaque année son objectif de rendement de 5 %, depuis 2017. La diversification de son patrimoine en zone euro et depuis peu en Outre-Atlantique se compose de 72 immeubles. L’engagement des loyers en moyenne de 6 ans permet aux investisseurs SCPI en usufruit de bénéficier d’une belle visibilité, accompagné d’un très beau taux d’occupation de 98 %. Les entreprises locataires sélectionnées avec soin dans des domaines d’activités diversifiés, renforcent également le sérieux de la SCPI Corum XL.
Novapierre Allemagne 2
Avec une performance globale exceptionnelle de 8,5 % en 2022, la SCPI remporte toutes les récompenses ! Son taux d’occupation proche des 99 % bat des records sur le marché de la location et son implantation en Allemagne permet à l’entreprise française de tirer parti de l’inflation dans notre pays voisin insufflant une augmentation des loyers dans le pays.
Pierval Santé
Spécialiste de l’investissement immobilier dans le secteur médical, qu’il s’agisse de cliniques, d’établissements pour personnes à mobilité réduite ou de cabinets médicaux, Pierval santé détient le monopole d’un secteur en plein essor. Son rendement est de 5,34 % et du prix de la part de 204 €, doublé d’une capitalisation incroyable de 2,86 M €. Cette SCPI dans la santé fait partie des sociétés à retenir pour investir en SCPI en usufruit.
Questions et réponses
En quoi consiste le démembrement temporaire en SCPI ?
On parle de démembrement temporaire en SCPI, lorsque l’usufruitier détient la pleine propriété des parts et les revenus qui en découlent. Le nu-propriétaire quant à lui, doit attendre la fin du démembrement pour récupérer l’usufruit de ses parts et en jouir pleinement.
Que sont les décotes d’usufruit en SCPI ?
Le montant de la décote des parts des SCPI en usufruit est calculé en fonction de la durée du démembrement. La décote permet aux acquéreurs d’investir dans des parts de SCPI à un prix très inférieur. La part de la décote est répartie en fonction du nombre d’années restantes avant d’abandonner l’usufruit.