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Le guide de l’investissement immobilier pour les JO 2024

Les meilleurs quartiers où investir pour les JO 2024

D’après les estimations du cabinet Deloitte, 500 000 personnes séjourneront en France via la principale plateforme de location saisonnière Airbnb pendant la durée des Jeux olympiques de Paris du 26 juillet au 11 août 2024. Une opportunité unique pour de nombreux investisseurs immobiliers qui pourraient profiter de cet engouement pour lancer de la meilleure des manières leur projet.

En région parisienne, ces derniers devraient bénéficier de l’accélération des travaux relatifs au Grand Paris Express permettant de valoriser certains territoires en perte de vitesse et d’investir en proche banlieue, là où les rendements sont les plus intéressants avec des logements proches des sites olympiques et des transports en commun. Attention, avant de vous lancer dans un projet d’investissement, il est indispensable de bien connaître les spécificités du marché parisien et de sa banlieue. Quels quartiers privilégier ? Quelles villes sont les plus rentables ? Toutes les réponses.

• À lire sur ce sujet : JO 2024, une opportunité juteuse pour l’investissement locatif ?

La Seine-Saint-Denis : l’incontournable

La Seine-Saint-Denis, c’est le département de ces Jeux olympiques de Paris 2024. Saint-Denis accueillera le village olympique et ses 17 000 athlètes durant l’ensemble de la compétition, ainsi que les officiels et les médias. Le projet du Grand Paris Express permettra également à la ville d’être la commune la mieux reliée au Grand Paris par le réseau de transports en commun. Un sacré avantage en vue d’un investissement immobilier. Un projet immobilier de 2 200 logements permettant de loger 6 000 habitants verra le jour sur le site du village olympique. De plus, le Stade de France à proximité et les nombreuses rencontres de rugby qui s’y dérouleront, notamment les matchs de la coupe du monde de rugby, un an plus tôt en 2023, pourront faire office de test en matière de location saisonnière avant les Jeux olympiques et le tournoi de rugby à sept, un an plus tard en 2024.

80 %

Le département de la Seine-Saint-Denis concentre 80 % de l’investissement public consacré aux JO 2024.

Pendant les JO 2024, Saint-Denis inaugurera de nombreuses infrastructures flambant neuves. Autour du stade de France et du quartier Pleyel notamment. Le département, lui, verra se dérouler les épreuves paralympiques comme le marathon et le para cyclisme sur route. Saint-Denis accueillera également les épreuves de natation artistique, de plongeon et d’escalade, ainsi que l’athlétisme au Stade de France. D’autres villes du 93 comme Le Bourget, La Courneuve ou Bobigny paraissent également intéressantes en termes d’investissement. La ville de Bobigny accueillera notamment le Pôle de référence de pratique para sportive, un complexe sportif de 15 000 m2. Enfin, les épreuves de badminton auront lieu au Bourget, quand la natation prendra ses quartiers du côté d’Aubervilliers.

La tenue de nombreuses épreuves pendant les JO 2024 fait de la Seine-Saint-Denis, le haut lieu de l’investissement immobilier jusqu’au début des hostilités. Saint-Denis (5,4 %), Le Bourget (6,5 %) et La Courneuve (6,7 %) présentent déjà des taux de rentabilité intéressants. Sur la plateforme de location Airbnb, la ville du Bourget, proche du site d’escalade enregistre un record de visites : x3 au deuxième trimestre 2023. L’extension de la ligne de métro 14 jusqu’à Saint-Ouen, la ligne 16 qui reliera la gare de Saint-Denis Pleyel jusqu’à Noisy-Champs et enfin, la ligne de métro numéro 15 qui fera le tour de Paris, sont autant d’éléments en faveur d’un investissement en Seine-Saint-Denis. Aujourd’hui, le prix du mètre carré moyen pour un appartement à Saint-Denis est de 4 330 €, autrement dit, plus de deux fois moins élevé que dans Paris.

Les Hauts-de-Seine : le meilleur compromis

Le département des Hauts-de-Seine (92) fait également partie des grands gagnants dans le secteur de l’investissement immobilier en vue des JO 2024. Deux grands sites sportifs qui accueilleront les Jeux olympiques sont implantés dans le département : le stade Yves-du-Manoir à Colombes et la Paris La Défense Arena, stade du club de rugby du Racing 92 et également salle de spectacle, à Nanterre. Tout d’abord, le marathon olympique traversera la ville de Nanterre. La natation sportive, elle, se déroulera dans l’Arena de Nanterre, comme le water-polo ou la para-natation. Autant d’atouts pour la location dans cette zone du 92.

À savoir

Le département des Hauts-de-Seine a été labellisé « Terre de jeux 2024 ». L’objectif est d’inciter les collectivités à faire vivre les Jeux olympiques et paralympiques sur leur territoire et permettre au plus grand nombre de vivre l’aventure olympique. Une première dans l’histoire des JO.

Dans les Hauts-de-Seine, deux futures gares du Grand Paris Express verront le jour (La Boule et La Folie) dans les prochaines années. Une donnée à prendre en compte en vue d’un investissement immobilier à moyen terme, même à l’issue des Jeux olympiques. Une nouvelle gare dédiée au RER E sortira également de terre. Cette proche banlieue attire énormément, en attestent les chiffres relatifs aux intentions de recherche sur la plateforme Airbnb. Boulogne-Billancourt fait partie des trois communes de banlieue les plus recherchées au deuxième trimestre 2023, avec Saint-Ouen-Sur-Seine (93) et Montreuil (93).

Paris : priorité à l’emplacement

La ville de Paris, malgré des prix de l’immobilier élevés représente un potentiel immense pour un investisseur, notamment en raison de la quantité de sites olympiques présents intra-muros lors des prochains Jeux olympiques. L’Arena Porte de la Chapelle, le Grand Palais, le stade de la Tour Eiffel, Rolland Garros, les Invalides, le Champ de Mars ou encore l’Hôtel de Ville, entre autres. L’AccorHotels Arena accueillera elle le basket et la gymnastique artistique. Enfin, dans le sud de la ville, le lancement de la ZAC de Bercy-Charenton promet également de belles opportunités dans cette zone en totale mutation.

10 080 €

Le prix du mètre carré moyen pour un appartement dans la commune de Paris.

Les 18e, 19e, 10e, 11e et 15e arrondissements sont d’ores et déjà les quartiers les plus recherchés sur Airbnb. Une première donnée à prendre en compte si vous souhaitez investir dans la capitale. Les prix y sont plus abordables que dans l’hypercentre et ils présentent une quantité de résidences principales bien supérieure, propice à la location saisonnière touristique. Les consultations d’annonces, elles, ont explosé de +30 % au deuxième trimestre 2023 par rapport au premier trimestre dans la capitale. Un facteur de confiance supplémentaire pour un investisseur encore frileux à l’idée de se lancer.

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Comment mettre en location mon logement pendant les JO 2024 ?

Lors des Jeux olympiques 2024, un propriétaire est libre de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an sans avoir besoin d’une autorisation de changement d’usage. Toutefois, il est obligatoire d’effectuer une déclaration en mairie, sous peine d’une amende de 450 €. Un numéro d’enregistrement est communiqué au propriétaire qui est tenu de l’indiquer sur l’annonce de location en ligne. Les revenus tirés de cette location, eux, devront être déclarés en 2025 dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou au régime réel. Si le montant total de vos recettes excède 23 000 €, vous devez impérativement vous affilier à la Sécurité sociale des indépendants et de facto, payer des cotisations sociales.

257 millions €

D’après une étude Deloitte, les hôtes franciliens devraient empocher 257 millions € sur Airbnb pendant la durée des Jeux olympiques et paralympiques.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire se doit d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour pouvoir louer son bien pour de courtes durées et de manière répétée. S’il ne respecte pas cette obligation, il ne peut louer son logement qu’une seule fois dans l’année en location saisonnière. Il est donc primordial de bien anticiper votre location, un délai d’un mois est généralement nécessaire pour obtenir son numéro d’enregistrement auprès de la municipalité de Paris.

Les meilleures plateformes où mettre en location mon logement

Pour proposer à la location votre logement, plusieurs plateformes sont à votre disposition. Nous vous conseillons d’utiliser les plus connues d’entre elles, qui bénéficient d’un service client solide et efficace. Airbnb, Booking.com et Abritel sont les principaux acteurs du marché. Airbnb prévoit un trafic d‘un demi million de personnes à travers ses services, avec un gain moyen de 220 € par nuit pour chaque propriétaire sur la plateforme. Les tarifs pouvant bien-sûr être fixés librement par les bailleurs et donc grimper beaucoup plus haut. Attention, le bien mis en location pendant les JO 2024 doit répondre aux normes d’accessibilité des personnes en situation de handicap définies au niveau international pour la durée de l’évènement, soit 17 nuitées.

Faut-il investir dans l’immobilier avant les JO 2024 ?

La perspective des Jeux olympiques de Paris offre des opportunités immenses aux investisseurs immobiliers. L’augmentation de l’offre de transports en commun dans la capitale et sa banlieue permettent d’assurer des liaisons régulières et rapides entre les différents sites des Jeux olympiques pendant la durée de l’évènement. À terme, l’achèvement du projet Grand Paris Express permettra aux investisseurs de se projeter en périphérie parisienne. Depuis 2017, les prix de l’immobilier ont augmenté dans la totalité des villes hôtes des différentes épreuves des JO, excepté Paris, Colombes et Boulogne-Billancourt qui observent une légère baisse des prix en 2023. Avec parfois des chiffres supérieurs à la moyenne nationale de +22 %. Sur une durée de cinq ans, cette augmentation des prix de l’immobilier en région parisienne peut atteindre des niveaux assez impressionnants. De quoi faire saliver les investisseurs immobilier à moins d’un an du début des JO.

À savoir

Depuis 2017, les prix de l’immobilier ont explosé dans certaines communes d’Île-de-France. De +9,6 % à La Courneuve à +27,6 % à Saint-Denis.

Mais attention, un tel investissement présente également son lot d’inconvénients. D’abord, l’investissement dans Paris n’apparaît pas comme le plus intéressant et rentable. Les prix trop élevés font baisser la rentabilité autour de 3 % intra-muros. Notre conseil : investissez plutôt en petite couronne, ou en très proche banlieue dans des communes comme La Courneuve ou Saint-Denis. Ici aussi, la balance pour et moins est à effectuer. Les quartiers en mutation de Seine-Saint-Denis ou des Hauts-de-Seine impliquent des nuisances liées à la construction de nouvelles infrastructures, le bruit, la poussière, ou encore des nuisances visuelles pendant quelques temps. Le décor espéré mettra peut-être quelques années avant de réellement prendre forme. Attention également, la vacance locative est à prendre en compte dans votre démarche d’investissement. Vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire pendant la Coupe du monde de rugby 2023, puis à l’approche des JO 2024 et pendant les épreuves. En revanche, la faculté à trouver un locataire sur la durée, après ces échéances, n’est pas garantie à 100 %.

En résumé

• Paris, la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine sont les trois territoires privilégiés pour un investissement locatif en vue des JO 2024 ;
• Il est préférable de privilégier les zones proches des sites des JO, que ce soit dans Paris ou en proche banlieue pour investir avant les Jeux olympiques ;
• La rentabilité locative est bien supérieure dans des villes comme Saint-Denis ou Nanterre, en proche banlieue de Paris en raison des prix pratiqués qui restent nettement plus abordables ;
• Pour mettre son logement en location, un investisseur immobilier est tenu d’effectuer un changement d’usage de son bien immobilier ;
• La plateforme Airbnb devrait permettre à 500 000 personnes de séjourner en région parisienne pendant la durée des JO.