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Ralentissement des SCPI : ce vent de panique est-il réellement justifié ?

Les SCPI ont besoin d’un temps d’ajustement

Nées dans les années 60, les SCPI font partie des instruments financiers qui ont traversé les crises sans une égratignure. Il s’agit d’ailleurs encore à ce jour le placement le plus plébiscité. Si l’histoire a démontré que l’immobilier est capable de s’adapter à tout, inflation, hausse et baisse des taux, alors, qu’est-ce qui change aujourd’hui ? Pourquoi ce vent de panique ?

Si rien n’effraie l’immobilier, il n’est toutefois pas très à l’aise avec les changements brusques et c’est précisément ce qui a fait trembler le marché des SCPI :

• Une forte volatilité des taux,
• Des coûts de financement en hausse constante et parfois supérieurs à certains immeubles,
• La baisse significative des volumes de transaction.

Tout cela nous amène à un constat : la situation financière a mis un coup d’arrêt à dix ans de croissance des prix des parts. Le marché de l’immobilier de bureaux connaît finalement un temps de correction. Néanmoins, ce marché historique conserve encore toute sa pertinence. En effet, la demande est toujours aussi présente. Le bureau a su se réinventer, notamment en devenant hybride et multi-usages. De plus, avec la mise en œuvre de la loi ZAN, qui compte limiter les nouvelles constructions, son emplacement sera de plus en plus prisé. 

Pour autant, réajuster la valeur des parts des SCPI est une étape inévitable pour certains assets managers s’ils veulent s’adapter à la nouvelle réalité du marché et assumer le risque de baisse.   

• En savoir plus sur la SCPI

La baisse du prix des parts des poids lourds du secteur

Parmi les premiers gestionnaires à faire face aux répercussions de la hausse des taux d’intérêt, on retrouve Amundi Immobilier. Marc Bertrand, le directeur général de la société, a annoncé une baisse du prix de la part de trois de ses SCPI : Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Genepierre.

« Le contexte d’inflation favorise plutôt les rendements locatifs, mais la hausse rapide des taux de financement impacte, elle, la demande immobilière, via une baisse des volumes des transactions locatives et elle provoque ainsi la baisse des valorisations des biens »

Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier

Suite à son audit, la société a constaté une diminution d’environ 10 % des valorisations. La conséquence est somme toute logique : le prix de la part des SCPI s’est écarté des nouvelles valeurs d’expertise. Une réduction de son prix est donc inévitable, comme l’a expliqué Marc Bertrand.

Contrairement à la Chine qui a plutôt misé sur des baisses graduelles, les poids lourds français ont décidé d’arracher le pansement d’un coup. Leur objectif ? Veiller à l’intérêt des investisseurs en les faisant entrer à des prix de marché.

Une situation qui pouvait être anticipée

Selon Frédéric Puzin, fondateur de Corum L’Epargne, la baisse de la valorisation des parts des SCPI était prévisible.

« En 2008, la crise immobilière a touché les SCPI conduisant certains gestionnaires à baisser le prix des parts. Tout cela était prévisible. Des taux très bas font monter les prix de l’immobilier. Si vous ne maîtrisez pas votre collecte et qu’en plus vous créez des supports hyper concentrés sur une thématique, vous vous retrouvez dans une situation difficile quand les taux remontent et font pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. C’est comme si le marché n’apprenait pas de ses expériences passées »

Frédéric Puzin

Le marché des SCPI est désormais scindé en deux : d’une part les grosses sociétés de placement qui baissent leur prix pour réajuster leur rendement et de l’autre, les nouvelles qui profitent des soldes effectuées par les promoteurs pour investir dans de meilleures conditions.

SCPI, ce dinosaure qui entre dans un nouveau cycle

La SCPI fait face à un nouveau cycle. Là où certains hurlent au danger, d’autres y voient une nouvelle fenêtre d’opportunité et à juste titre. Le moment est opportun pour tous les nouveaux véhicules, plus agiles, de performer en profitant de la baisse des prix enclenchée par leurs aînés. Certains se dépêchent de profiter de l’occasion, car impossible de savoir exactement combien de temps cette fenêtre va durer avant que la BCE ne décide de baisser à nouveau les taux, entraînant alors une revalorisation de la pierre-papier.

Dur de voir l’immobilier baisser. Face à un cycle qui semble finalement se répéter, le marché des SCPI est en cours de réajustement. Une mécanique qui peut déstabiliser, mais qui n’annonce certainement pas la fin de ce placement immobilier.

En résumé

• Investir en SCPI est à ce jour le placement immobilier le plus plébiscité ;
• La croissance du prix des parts a été stoppée par la crise immobilière ;
• Les grands assets managers ont anticipé le risque en entamant la baisse du prix des parts de leurs SCPI ;
• Les nouvelles SCPI profitent de l’opportunité d’acheter dans de meilleures conditions, creusant l’écart avec les anciennes SCPI.