Mettre en location son bien immobilier locatif en 9 étapes

Vous avez décidé d’investir dans un bien locatif et vous ne savez pas par quoi commencer ? De l’étape stratégique du choix du bien en passant par la rédaction et la publication de l’annonce, puis l’état des lieux et la caution, découvrez comment se préparer à réaliser son projet d’investissement locatif.

1- Préparer son bien immobilier pour la location

La location d’un logement est régie par la loi et comporte des obligations à respecter, sous peine d’amende et d’interdiction de louer. Avant de diffuser l’annonce locative, le propriétaire doit s’assurer que son bien est conforme à la location d’habitation.

À commencer par l’état général du logement. Un bailleur locatif a l’obligation de louer un logement en état de salubrité. La taille de la pièce à vivre doit être au minimum de 9m². Si c’est un appartement ou une maison avec une ou plusieurs chambres, elles doivent également mesurer au moins 9m² pour être considérées comme telles. De plus, une installation électrique qui n’est pas aux normes est un critère définissant le logement locatif comme insalubre.

Des travaux de rénovation peuvent également être à prévoir avant de mettre un bien sur le marché de la location. En effet, depuis peu, la loi oblige les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour les logements locatifs mal isolés, présentant un mauvais DPE (diagnostic de performance énergétique). Les biens aux étiquettes énergétiques G,F et E sont concernés, à des échéances variées. Isolation intérieure ou extérieure, menuiseries, installation de chauffage, isolation de la toiture, … de nombreux postes peuvent faire chuter la note d’un logement. À l’aide de professionnels du bâtiment et d’aides à la rénovation énergétique délivrées par l’État et les collectivités, les propriétaires bailleurs doivent anticiper les travaux à prévoir pour améliorer les performances thermiques de leur location. Une fois les travaux effectués, la réalisation d’un DPE par un professionnel agréé est une étape obligatoire pour pouvoir louer son bien.

Enfin, l’ultime étape pour préparer la location d’un logement sera de déterminer le montant du loyer. Emplacement, état du bien, étiquette énergétique et superficie, de nombreux critères permettent de définir le prix au m² d’un logement locatif. La méthode la plus sûre est de confier l’estimation locative à une agence immobilière.

Tout savoir sur la gestion locative

2- Définir sa stratégie de location sur le long terme

Qui dit investissement immobilier, dit optimisation fiscale. Car si les propriétaires bailleurs profitent d’un rentrée locative régulière, tout en se constituant un patrimoine et un capital pour leur avenir, il doivent également rendre des comptes à l’administration fiscale chaque année.

Les revenus locatifs étant imposables, il est donc judicieux de réfléchir vers quel type de location se tourner, mais aussi d’étudier les dispositifs de défiscalisation immobilière. Investir dans le neuf ou l’ancien, dans une location meublée ou vide, mais également la ville où chercher à s’implanter, sont autant de facteurs qui peuvent jouer sur la rentabilité d’un investissement locatif.

Chaque profil d’investisseur est unique, c’est pourquoi il est important de se pencher sur ses objectifs, réalisables en fonction de ses propres capacités financières et son appétence au risque. Un accompagnement professionnel est un véritable plus pour définir sa stratégie d’investissement immobilier et se tourner vers un projet imaginé sur-mesure.

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3- Rédiger les annonces de son bien immobilier

La mise en location d’un bien est une étape cruciale pour un propriétaire bailleur. Que le bien soit géré par un gestionnaire locatif ou par le propriétaire lui-même, mettre une annonce de logement à louer demande beaucoup de rigueur.

Le descriptif du bien doit être précis, en prenant soin de mentionner les caractéristiques du logement (meublé ou non), sa superficie, le nombre d’étages, les commodités aux alentours et sans oublier, le prix du loyer et des charges. Quant au DPE, il est désormais obligatoire dans l’annonce d’un bien en location, ainsi que dans la fiche de présentation à remettre au candidat lors de la visite.

La qualité des photos est également un point très important à ne pas négliger, permettant aux futurs locataires de se projeter et de constater de l’état du bien avant même de le visiter. Concernant la diffusion de l’annonce immobilière, les plateformes les plus virales, comme Leboncoin, Seloger ou encore Bien’ici sont incontournables, tout comme les sites internet des agences immobilières et leurs vitrines ayant pignon sur rue.

4- Organiser les visites

Réaliser des visites avec des candidats à la location est un moment prenant mais néanmoins très important pour la suite du projet.

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les visites de son bien en location, sans passer par un mandataire, celui-ci doit redoubler d’attention. Le choix du locataire peut avoir un impact sur la rentabilité de l’investissement locatif. Par ailleurs, la remise du dossier locatif, avec les pièces justificatives à fournir pour une demande de location devra être effectuée lors de la visite pour gagner du temps. Les visites peuvent être réalisées en groupe ou avec les candidats les uns à la suite des autres.

5- Sélectionner le meilleur dossier du locataire

Lorsque plusieurs personnes se positionnent sur la location d’un logement, le propriétaire se réserve le droit de choisir le dossier qu’il estime le plus adapté. Pour choisir un locataire, plusieurs critères sont à prendre en compte. Attention toutefois, les pièces à fournir pour une demande de location sont encadrées par la loi.

Si le propriétaire demande un RIB ou une carte vitale à un candidat, celui-ci risque une amende. En revanche, un justificatif de domicile, les 3 dernières fiches de paies, un contrat de travail et une pièce d’identité font partie des pièces justificatives incontournables pour une location. En fonction du montant du loyer demandé, le propriétaire peut ainsi calculer la solvabilité du futur locataire en fonction de ses revenus et déterminer si oui ou non celui-ci sera apte à honorer ses loyers.

6- Rédiger et signer le bail

Le bail est le contrat locatif qui scelle l’engagement des deux parties, que ce soit sur la durée de location, le prix ou les caractéristiques de location du bien. Il existe des modèles de baux pouvant être utilisés par les propriétaires bailleurs pour la rédaction de leurs contrats de location. En utilisant un bail type, les erreurs et les oublis de mentions légales sont écartés.

Les éléments que doit obligatoirement comporter un bail d’habitation sont les suivants :

Le nom et prénom du locataire et du propriétaire bailleur ;
L’adresse de la location ;
Le type de logement (meublé ou vide) ;
La durée du bail ;
Le nombre de pièces ;
La superficie ;
Le montant du loyer et des charges ;
Le DPE (diagnostic de performance énergétique).

Le bail doit être signé par les deux parties au moment de l’entrée dans le logement et de la remise des clés.

7- Réaliser l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée d’un logement permet de consigner l’état du bien avant l’installation du locataire. Il doit être effectué par le bailleur, qui prend soin de vérifier avec le locataire chaque pièce.

Le fonctionnement des équipements (robinetterie, prises électriques, volets, ouvertures, fermetures des portes, etc, …) doit être scrupuleusement vérifié lors de l’état des lieux. Si un dysfonctionnement ou un défaut est remarqué lors de l’entrée du locataire dans l’habitation, il doit être noté dans le constat de l’état des lieux pour éviter tout litige entre les deux parties au moment de quitter le logement. En effet, l’état des lieux entrant sera réutilisé comme base lors de la sortie du locataire, afin de vérifier que le logement a bien été rendu dans l’état dans lequel le locataire l’a réceptionné lors de son aménagement.

8- Remettre les clés et encaisser le dépôt de garantie

La remise des clés doit s’effectuer une fois l’état des lieux entrant réalisé, le bail signé et le dépôt de garantie déposé.

La caution permet au propriétaire de se couvrir en cas de dégradations du bien qui ne rentreraient pas dans le cadre de l’usure. Les modalités de caution ont été établies avant la signature du bail afin de ne pas surprendre le locataire et de lui permettre de fournir toutes les garanties demandées par le propriétaire avant son état des lieux. Pour les locataires qui ne pourraient pas supporter le poids d’une caution, comme les étudiants ou les jeunes actifs, un garant solvable peut être exigé par le propriétaire.

Il existe également des cautions solidaires, permettant aux personnes qui ne peuvent se faire aider par l’entourage familial de délivrer tout de même un dépôt de garantie à leur propriétaire. La garantie Visale est tout aussi sécuritaire pour les propriétaires qu’une caution traditionnelle.

9- Gérer la location au quotidien

La gestion locative est une activité très prenante. Le propriétaire bailleur doit se montrer disponible à n’importe quel moment en cas d’urgence. Sinistre, panne, tapage du voisinage, les sollicitations d’un locataire envers son propriétaire peuvent être nombreuses, variées et tout aussi impromptues.

Le quotidien d’un propriétaire locatif est rythmé par la gestion de son bien, que ce soit pour la réception des loyers, la déclaration de revenus locatifs ou encore la remise de quittances au locataire. Prenante et parfois technique, la gestion d’un bien en location peut-être facilitée par un mandataire qui se charge de l’intégralité des missions d’un bailleur et sert de passerelle entre le propriétaire et le locataire, mais également avec le syndic de copropriété.