Faire appel à un professionnel ou gérer soi-même la gestion locative de son bien immobilier ?

Faut-il gérer soi-même sa propriété ou la confier à un professionnel ? Cette question fatidique est celle que se pose tout investisseur lors de l’acquisition d’un bien destiné à la location. Lorsqu’il est délégué à un professionnel, ce service coûte en moyenne entre 6 % et 9 % du montant annuel des loyers hors taxes du ou des logements confiés, coût qui est à prendre en compte dans votre rendement locatif. Cette gestion externe est, en revanche, l’assurance de bénéficier d’une expertise et des services de professionnels toujours disponibles pour vos locataires.

En quoi consiste la gestion locative d’un bien immobilier ?

La gestion locative englobe l’ensemble des démarches associées à la location d’un bien immobilier. En d’autres termes, elle désigne toutes les opérations qui ont lieu avant, pendant et après un contrat de bail. L’administration d’un bien nécessite non seulement des connaissances approfondies (en fiscalité, comptabilité ou dans le domaine juridique), mais également d’y consacrer du temps.

Les missions

Que vous confiez votre gestion locative à un professionnel ou que vous l’assuriez vous-même, les formalités à respecter pour administrer un bien sont identiques. Voici les principales missions dont doit s’acquitter tout gestionnaire :

La recherche de locataires solvables ;
La rédaction et la signature du bail et des annexes ;
La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
Le suivi des assurances et des garanties ;
La gestion des travaux et des entretiens courants ;
La gestion des loyers et des charges (envoi des quittances, des régularisations de charges et gestion des encaissements) ;
La restitution du dépôt de garantie ;
La gestion des litiges et des contentieux ;
Etc.

À ces tâches s’ajoutent également la déclaration fiscale des revenus locatifs et le calcul de l’amortissement de votre bien si vous avez opté pour le régime réel. De plus, une mission s’applique uniquement aux professionnels de gestion locative : le conseil. Le rôle des agences immobilières implique, en effet, de conseiller les propriétaires bailleurs sur les meilleures pratiques pour rentabiliser leur investissement immobilier.

À lire sur ce sujet : comment mettre son bien en location ?

Le mandat

Le mandat de gestion est le document qui scelle la relation contractuelle entre un propriétaire bailleur et un gestionnaire locatif. Il acte qu’en contrepartie d’une rémunération, l’administrateur prend en charge, à la place du propriétaire, toutes les tâches associées à la gestion locative de son bien. À noter qu’il est possible de confier tout ou partie de la gestion d’une propriété. L’investisseur peut, par exemple, se charger de l’annonce de location, de la recherche de locataires et laisser l’agence prendre le relais.

Tout savoir sur le mandat de gestion locative

Généralement signé pour une durée d’un an, le mandat de gestion locative peut intégrer une clause de renouvellement tacite. Il peut être résilié à tout moment, mais un délai de prévenance, généralement de 3 mois, doit être respecté. Le contrat fait état de toutes les informations importantes qui encadrent l’administration d’un bien. Il est donc crucial de l’étudier minutieusement afin d’éviter toutes déconvenues.

En savoir plus sur la résiliation du mandat de gestion

Le coût

Les frais de gestion locative sont compris entre 6 et 9 % (HT) des loyers annuels encaissés. En moyenne, ils représentent un mois de loyer. S’il sont fixés librement par l’administrateur de biens, la loi Alur du 24 mars 2014 oblige les professionnels à afficher le détail de leurs tarifs en vitrine. Généralement, le forfait de base comprend :

L’encaissement des loyers,
L’envoi des quittances,
Le paiement des charges et des régularisations.

Il est donc important de bien vérifier les prestations complémentaires qui ne sont pas incluses dans le tarif de base.

Quels sont les avantages et les risques de la gestion locative en direct ?

Gérer soi-même son bien suppose de disposer de suffisamment de temps et de compétences. En optant pour une gestion en direct, vous profitez de plusieurs avantages :

Une économie annuelle d’environ un mois de loyer ;
Une relation directe avec votre locataire qui permet d’être plus réactif dès lors que celui-ci rencontre une difficulté ;
Des coûts réduits en ce qui concerne certaines prestations occasionnelles, comme la recherche d’un locataire, la réalisation des travaux, les déclarations fiscales, etc.

En revanche, selon le locataire, l’état du logement ou encore le nombre de biens en location, opter pour la gestion en direct exige du propriétaire une grande disponibilité et surtout de faire preuve de beaucoup de rigueur. Ces deux prérequis sont essentiels pour se tenir à jour des tâches courantes et pour :

Pallier les périodes de vacance locative ;
Réduire les retards de paiement ;
Procéder à temps aux révisions de loyers et aux régularisations de charges ;
Effectuer rapidement les travaux et entretiens nécessaires.

À savoir
Le site Légifrance met à disposition des propriétaires qui s’occupent eux-mêmes de leur gestion locative de la documentation pour faciliter l’administration de leur bien.

Si des logiciels sont aujourd’hui disponibles sur le marché et accompagnent les propriétaires bailleurs dans cette mission, il est indéniable que la gestion locative nécessite une certaine expertise et des compétences, notamment au sujet des règles applicables à la location.

Les compétences nécessaires pour gérer soi-même son investissement immobilier

Comme vu précédemment, la gestion locative englobe un large panel de missions qui touchent des secteurs très différents. Ainsi, elle exige d’avoir des connaissances et compétences précises, telles que :

Juridiques et administratives ;
Financières et comptables ;
Gestion des relations locataires et prestataires,
etc.

En d’autres termes, gérer soi-même son investissement immobilier implique d’être multi casquettes et surtout d’avoir suffisamment de temps à accorder à cette activité.

Quels sont les avantages et les inconvénients de déléguer la gestion locative à un professionnel ?

Faute de temps ou de compétences, de nombreux propriétaires décident de confier la gestion locative de leur bien à un professionnel. Considérée comme un gage de sérénité, cette pratique leur permet d’obtenir des conseils sur des questions immobilières, mais aussi fiscales et patrimoniales.

Retrouvez les différents types de biens éligibles à la mise en gestion locative

Les avantages de la gestion locative

Recourir à une agence immobilière pour gérer votre location est recommandé et notamment en cas de multi lots. Vous pourrez ainsi bénéficier de :

Conseils divers sur votre location,
Garantie en cas d’impayés ou de dégradations,
L’assurance d’un logement toujours aux normes,
Réduction du risque de vacance locative.

En déléguant votre bien à un professionnel, vous vous assurez notamment d’être toujours accompagné, ce qui peut être un réel atout et notamment sur un marché où la législation évolue régulièrement.

Les limites à prendre en compte

Le principal inconvénient à considérer en faisant appel à un professionnel est le coût de cette opération. Parce que les frais peuvent varier d’une agence à une autre, il est fortement recommandé de mettre en concurrence les agences afin de bénéficier des meilleurs tarifs. De la même manière, le coût des prestations complémentaires (non prévues dans le forfait de base) peut également alourdir votre facture finale. Pensez bien à vérifier minutieusement les tarifs pratiqués par les administrateurs. Cela vous évitera des mauvaises surprises.

Tout savoir sur les obligations du propriétaire bailleur

Les critères à prendre en compte pour choisir un professionnel de la gestion locative

Si confier la gestion de son bien à un professionnel apparaît comme la solution la plus simple, cela induit, en revanche, de bien choisir son gestionnaire. Pour cela, plusieurs critères sont à considérer :

Ses compétences et notamment sa carte professionnelle de gestion immobilière ;
Sa réactivité et sa disponibilité : cela passe entre autres par ses horaires d’ouverture. Il est souvent judicieux d’opter pour un gestionnaire proche de votre location ;
Son fonctionnement : en d’autres termes sa méthodologie, mais également le nombre de clients qu’il gère, ses références, etc. ;
La transparence de ses prix et le coût de ses prestations ;
Les conditions du mandat et notamment la durée du contrat ;
Les assurances et les garanties proposées.

En d’autres termes, il est essentiel de choisir le gestionnaire qui répondra le mieux à vos attentes, à vos besoins et éventuellement à la singularité de votre situation.

Comment gérer la location de son investissement immobilier de façon optimale ?

La gestion locative est avant tout un investissement immobilier et comme tout investissement, la rentabilité est son principal objectif. Que vous déléguiez ou non l’administration de votre bien, certaines pratiques vous permettront d’optimiser vos rendements.

Anticiper les imprévus, par exemple en entretenant régulièrement votre logement ou encore en privilégiant le prélèvement comme mode de paiement ;
Bien s’informer et notamment sur la législation en vigueur ;
Optimiser la rentabilité de votre logement en fixant, entre autres, le bon loyer ou en optant pour le régime fiscal adapté ;
Entretenir une bonne communication avec vos locataires.

À noter que la gestion locative concerne plusieurs types de biens, du neuf à l’ancien, en passant par des biens en résidences de services qui sont éligibles au dispositif LMNP. Cette grande flexibilité est aussi l’occasion d’accroître la rentabilité de ses investissements immobiliers.

Questions et réponses

Quels sont les documents à fournir en tant que garant ou locataire pour un logement en location ?

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes autorisé à vérifier un certain nombre d’informations au sujet de vos locataires et de leurs garants. Pour ce faire, des pièces justificatives sont exigées à chaque signature de bail :

Une pièce d’identité,
Un justificatif de domicile,
Un justificatif de situation professionnelle,
Et une preuve des ressources.

Ces documents sont valables à la fois pour les garants et les futurs locataires.

En savoir plus sur les documents à fournir pour un dossier de location

Existe-t-il des assurances pour les bailleurs d’un bien locatif ?

Il existe une assurance habitation pour les propriétaires bailleurs, appelée assurance propriétaire non occupant ou PNO. Elle est obligatoire si le bien est un appartement, mais est en revanche optionnelle dans le cas d’une maison individuelle. Il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO. Complémentaire à celle du locataire, elle permet de garantir une plus grande couverture en cas de sinistre.

Comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour savoir si votre investissement locatif est rentable, il vous suffit de rapporter vos revenus locatifs au prix d’achat de votre bien. Cette mesure correspond au calcul du rendement locatif et s’applique comme suit : [( Loyer mensuel x 12) / Prix d’achat] x 100.