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Faut-il croire à un potentiel effondrement immobilier ?

Krach de l’immobilier : une illusion à lever

Les prix ont triplé en 30 ans, les taux d’intérêt explosent, le pouvoir d’achat diminue à vitesse grand V, l’effondrement du marché de l’immobilier hante les esprits. Si certains parlent de krach immobilier, il faut rappeler que ce terme est utilisé à l’origine lors de la chute des Bourses de Berlin et de Vienne, il y a de ça un demi-siècle. En 1929, le krach désigne la baisse brutale de 25 % du cours des actions à Wall Street en une semaine seulement. En 1987, on utilise ce terme pour désigner la chute de 22,6 % en un jour de l’indice Dow Jones. 

Or, dans l’immobilier, la tendance est différente. En 2009, les prix de l’ancien ont perdu 9 %, contre 7 % en 2010. On est loin du krach immobilier. À titre de comparaison, le contexte des années 90 se rapproche un peu de celui que nous connaissons aujourd’hui. Après l’inflation causée par la réunification allemande, les prix et les taux d’intérêt avaient en effet explosé.

On constate donc que parmi tous les actifs, le logement est celui dont les prix bougent le plus lentement. D’abord, parce qu’il ne s’agit pas que d’un placement, mais d’un bien physique. Sauf exception (divorce ou succession), une maison se vend rarement à la baisse. 

Le point de départ de la baisse de l’immobilier est avant tout une diminution des transactions. La France a, en effet, perdu 8 points sur les 12 derniers mois sur le volume de ses transactions immobilières. Pourtant, le secteur reste encore et toujours celui qui résiste le mieux à la tension économique actuelle.

Le double verrou protecteur de la France pour amortir le choc

Si de nombreux experts restent dubitatifs face à l’évocation d’un potentiel krach immobilier, c’est notamment car la France dispose d’une mécanique immobilière qui lui permet de réduire l’impact sur les prix, bien qu’elle n’évite pas les tensions financières. Contrairement aux États-Unis, par exemple, la France possède deux garde-fous :

• Le taux fixe : la grande majorité des prêts bancaires se font sur un taux unique pendant toute la durée de l’emprunt. Ce verrou a prouvé son importance lors de la crise des subprimes qui a entraîné l’explosion des mensualités de millions d’emprunteurs américains.

• La réglementation qui plafonne le taux d’effort et la durée des crédits.

Ces verrous n’ont évidemment pas d’impact sur la baisse des prix. Ils permettent en revanche de protéger les investisseurs contre leur explosion.

Cela ne fait pas tout pour autant et l’on est certain d’une chose aujourd’hui : le marché de l’immobilier se redessine peu à peu et ce, de manière inévitable.

Une nouvelle réalité à prendre en compte

Même si on est loin de vivre un krach immobilier, l’inquiétude est palpable. La pierre est toujours l’investissement le plus sûr, bien qu’elle arbore désormais un nouveau visage. Cette crise conjoncturelle affecte tout le monde, des primo-accédants pour qui l’obtention de crédits se complexifie, aux bailleurs particuliers qui font face à des conditions d’emprunt beaucoup plus strictes qu’auparavant et jusqu’aux investisseurs institutionnels qui réalisent que les rendements du logement ne sont désormais plus aussi attractifs.

L’immobilier ancien à la peine

Les ventes dans l’immobilier ancien ont dégringolé en 2022. Explosion des prix, passoires thermiques, autant de raisons qui expliquent le coup de frein sur ce secteur. Pourtant, le volume de transactions est encore élevé : 1,13 million à fin septembre sur les 12 derniers mois, selon le porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat, Edouard Grimond.

Les prévisions pour 2023 démontrent tout de même une courbe négative. Pour la FNAIM, c’est près de 150 000 transactions en moins pour le marché de l’ancien. La tendance est la même pour les prévisions du cabinet d’études Xerfi qui s’attend à un recul de 10 % à 15 % des ventes au niveau national.

1,13 million

Volume de transactions sur 12 mois à fin septembre 2022

Feu rouge pour le marché du neuf

Certains considèrent l’effondrement du logement neuf comme étant le point de départ de la crise. En effet, les chiffres sont clairs : 

• – 34 % de réservations d’appartements depuis le début de l’année ;
• dont – 52 % pour les réservations des particuliers ;
• – 83 % d’investissements dans l’immobilier résidentiel au premier trimestre 2023 ;
• – 31,3 % de ventes de maisons neuves en 2022.

Plusieurs raisons à l’origine de cette situation peuvent être évoquées : 

• La hausse spectaculaire des prix des matériaux et de la sous-traitance ;
• La baisse drastique du nombre d’autorisations de construire (- 11,5 % sur un an selon le ministère de la Transition écologique) ;
• La nouvelle réglementation RE2020 qui a favorisé l’augmentation des coûts de construction depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Pour rappel, le marché du neuf a explosé ces 10 dernières années jusqu’à atteindre des sommets en 2017 et 2018. Le recul du secteur impacte avant tout les promoteurs immobiliers. En revanche, Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, s’est voulu rassurant sur le sujet lors d’une conférence, attestant que les promoteurs disposaient pour le moment d’un stock suffisant de logements à écouler.

« Il n’est pas encore trop tard, mais il ne faut pas que cela traîne ».

Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

La saturation du marché de la location

Avec le marché du neuf en berne et celui de l’ancien fortement ralenti, la location semble être la réponse évidente. C’est sans compter sur une nouvelle difficulté : le nombre de biens à louer est en chute.

Selon les chiffres de Bien’Ici, les annonces de location ont baissé de 10 % en 2022 alors que la demande, elle, a augmenté de 54 %, avec des disparités selon les régions.

« C’est mécanique, une grande partie des logements loués sont occupés par de potentiels primo-accédants. Mais les primo-accédants sont en retrait sur le marché de l’accession ».

Jean-Marc Torrollion, ancien président de la Fnaim

S’il y a plus de locataires, il y a en revanche moins de logements. Nombreux sont les propriétaires qui ont préféré vendre leurs appartements classés F et G, plutôt que de les rénover. Pour rappel, les biens classés G présentant une consommation finale supérieure à 450 kWh/m2/an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023, soit près de 191 000 logements privés et sociaux en moins sur le marché.

De plus, en 2025, il faudra également soustraire du marché tous les appartements classés G, ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034. Autant dire, que le nombre de logements disponibles à la location va fortement chuter. La bonne nouvelle est que côté bailleur, le délai pour trouver un locataire s’est considérablement raccourci.

Des mesures qui ajoutent des contraintes

Les dernières décisions du Gouvernement risquent fortement de peser sur l’offre. Des propositions qui apparaissent plutôt comme une fiscalité confiscatoire et qui ne sont pas à la hauteur de la tension croissante. Une situation qui est loin d’être tenable pour l’immobilier. Les acteurs du marché regrettent que les propositions de la FNAIM n’aient pas été entendues par les pouvoirs publics. Parmi elles, on retrouve notamment : 

• La transférabilité et la portabilité des prêts pour faciliter leur utilisation dans différents contextes ;
• La réinstauration de la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale ;
• L’utilisation du dispositif Pinel par les personnes qui achètent leur première propriété ;
• La diminution des frais liés à l’achat de logements neufs grâce à une compensation de la différence de prix entre les logements du marché libre et les logements sociaux.

Avec la fin du Pinel et la limitation du PTZ, d’autres mesures viennent complexifier encore plus la situation, comme : 

• La réforme sur le zéro artificialisation nette des sols ;
• Les DPE qui s’attaquent aux passoires thermiques.

Le coût des travaux de mise aux normes flambe et ajoute une contrainte de plus. Les experts sont tout de même d’accord, malgré tout un krach est peu probable. Nous sommes en revanche face à un marché en plein réajustement. Ainsi, se faire accompagner par un expert dans son projet immobilier est désormais la meilleure stratégie à adopter.

Alors, que fait-on ? 

Politiquement, l’heure est définitivement aux choix. La succession de normes pousse à produire moins de logements qui coûtent plus chers. Les primo-accédants sont peu à peu poussés vers la sortie et si la tendance se poursuit, c’est la classe moyenne qui sera visée. Le logement est un besoin primaire, impensable donc qu’il devienne un jour un produit réservé à une élite. Ne serait-il pas le moment de faire une pause normative et de réfléchir sur l’efficacité des normes et du zéro artificialisation ? La priorité doit rester le logement, puis s’il est vert, tant mieux. 

À titre individuel, la pierre restera toujours le meilleur investissement. Elle demande en revanche de faire face à la nouvelle réalité du marché. Nouvelle réalité qui permet toujours de dénicher des pépites, à condition de s’entourer de conseillers avisés et de mettre en place un plan stratégique pour rentabiliser au maximum son investissement.

En résumé

• En comparaison à d’autres secteurs, un krach de l’immobilier est impossible, bien que la situation du marché actuel va demander d’importants ajustements ;
• Le taux fixe et le plafonnement du taux d’effort et de la durée des prêts bancaires sont des garde-fous qui permettent de contenir la tension financière ;
• La FNAIM prévoit 150 000 transactions de moins pour le marché ancien en 2023 ;
• Le logement neuf fait face à un mur avec une baisse de 83 % d’investissements dans l’immobilier résidentiel au premier trimestre 2023 ;
• Le marché de la location est saturé avec une demande plus forte que l’offre ;
• Les dernières réglementations ajoutent encore plus de contraintes sur un marché de l’immobilier déjà en tension ;
• Le logement est un besoin primaire. Il doit rester la priorité des dirigeants ;
• L’immobilier est toujours un investissement sûr et sécurisant. S’entourer de professionnels pour maximiser son potentiel n’aura jamais été aussi important.