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Crédit immobilier : le HCSF assouplit les conditions d’accès, quelles conséquences ?

Le Haut conseil annonce deux ajustements techniques

Le grand changement, ce n’est pas pour maintenant. Ce mardi 13 juin 2023, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) se réunissait pour décider des modifications accordées à l’octroi des crédits immobiliers, en compagnie du ministre de l’Economie Bruno Le Maire. Dans un contexte tendu où les taux immobiliers dépassent désormais les 4 %, l’organe régulateur du système financier français a décidé d’assouplir certaines conditions d’accès au crédit, sans pour autant révolutionner le secteur. « La France garde les taux de crédits immobiliers le plus bas des grands pays européens et une des productions de crédit immobilier les plus dynamiques » peut-on lire dans le communiqué de presse officiel du Haut Conseil. Alors, aucune révolution n’est à attendre, mais deux modifications ciblées sont au programme.

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La marge de flexibilité des banques passe de 20 % à 30 % pour les investisseurs locatifs

D’après les règles du HCSF, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % pour un emprunteur, quand la durée maximale d’un prêt atteint 25 ans. Jusqu’alors, les banques avaient le droit de contourner cette règle pour 20 % de leurs dossiers, 80 % de ces dérogations concernant les résidences principales et 20 % les acquisitions liées à de l’investissement locatif ou à l’achat de résidences secondaires. Compte tenu des évolutions structurelles en cours du marché immobilier, le Haut Conseil a décidé de revenir sur cette mesure pour augmenter la variable d’ajustement à 30 % pour les investisseurs immobiliers (et donc désormais à 70 % pour les dossiers d’achat de résidences principales). Une manière d’ouvrir l’accès au crédit immobilier et de donner davantage de souplesse à l’investissement locatif.

En revanche, le Haut Conseil s’est montré inflexible concernant le taux d’endettement maximal (35 %) et la durée d’emprunt plafond de 25 ans. Aucun changement n’est envisagé concernant ces deux variables majeures du crédit.

La décision relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier vise à contenir une possible dérive des conditions d’octroi dans un contexte de normalisation des taux d’intérêt, et donc à maîtriser les risques pour la stabilité financière en rendant le crédit plus sûr.

Communiqué de presse du HCSF

Une nouveauté en faveur de la saisonnalité du crédit

Certaines périodes de l’année sont davantage propices au crédit immobilier, c’est un fait. Jusqu’alors, les établissements bancaires pouvaient être sanctionnés en cas de dépassement du seuil des dossiers jugés « hors-normes » sur un trimestre. Alors, afin de faciliter le pilotage opérationnel de la mesure par les réseaux bancaires, le HCSF a décidé ce mardi 13 juin 2023 d’établir le calcul sur trois trimestres glissants. Autrement dit, une banque ne sera plus pénalisée si elle corrige le dépassement d’un trimestre sur les deux suivants. De quoi satisfaire les emprunteurs dans les périodes à forte demande, ce qui était impossible jusqu’alors.

Aussi, le Haut Conseil juge que « l’environnement économique et financier ne justifie pas de changement du taux de la réserve de protection du crédit ». Actuellement, ce taux est fixé à 0,5 % et sera réhaussé à hauteur de 1 % à compter du 2 janvier 2024. Ces deux mesures d’ajustement peuvent apparaître comme trop timides par certains acteurs du secteur comme les investisseurs ou les courtiers, alors que le nombre de crédits immobiliers octroyé a dégringolé de 32 % sur un an. Selon ces derniers, une augmentation globale de la marge de flexibilité à 30 % aurait eu plus de chances de débloquer la production de crédits immobiliers, plutôt qu’en ne faisant varier la marge liée aux projets des investisseurs.

En résumé

• La marge de flexibilité des banques passe à 30 % ;
• Le mode de calcul des dossiers « hors-normes » est assoupli pour les banques ;
• Le taux d’endettement maximum ne sera pas revalorisé.