Tout savoir sur le bail réel solidaire (BRS) pour devenir propriétaire

Les foyers rencontrant des difficultés pour accéder à la propriété de leur résidence principale, peuvent se tourner vers le bail réel solidaire. En dissociant le foncier du bâti, le BRS permet de devenir propriétaire de son logement, tout en louant le terrain sur lequel il se trouve, à des tarifs très bas. Le bail réel solidaire est une porte d’entrée à la propriété pour les foyers modestes en France, s’inspirant du modèle immobilier des Anglo-Saxons. Découvrez son mode de fonctionnement.

Définition du bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire d’un bien en tant que foyer modeste. Mis en place sous la loi Macron en 2015, le BRS distingue le foncier du bâti, permettant aux acquéreurs d’accéder à la propriété, sans avoir à acheter le terrain sur lequel se situe leur logement. Le bail réel solidaire permet de louer son terrain à un OFS (Organisme Foncier Solidaire) durant une période prédéfinie par un bail pouvant courir sur 99 ans. Le BRS permet d’accéder à la propriété de logements neufs ou anciens, dans des villes où le marché immobilier est particulièrement tendu et difficile d’accès et de favoriser ainsi l’accession sociale au logement.

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Quels sont les avantages d’acheter avec un BRS ?

Le BRS a été créé pour réduire le coût d’un achat immobilier pour les foyers aux revenus modérés. En réduisant le titre de propriété au bâti, le prix de l’achat immobilier est réduit entre 15 % et 40 % dépendant du secteur géographique. En tant que preneurs, les acheteurs immobiliers d’un bail réel solidaire bénéficient d’avantages complémentaires à celui du prix d’achat du bien :

Pour l’achat d’un bien neuf, la TVA est réduite à 5,5 % ;
La baisse ou l’exonération de la taxe foncière (décision prise par chaque commune) ;
Le bail est reconductible pour protéger ses propriétaires ;
L’éligibilité au PTZ (prêt à taux zéro) sous certaines conditions ;
La location du foncier à moindre coût, plafonnée par l’IRL (indice de référence des loyers) ;
Un coût d’achat réduit d’environ 30 % ;
La constitution d’un patrimoine.

Entre -15 % et -40 %
Le coût de l’accession à l’immobilier avec un BRS

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Les OFS achètent des terrains qu’ils louent à but non-lucratif, destinés aux propriétaires de baux réels solidaires, sous réserve de conditions de revenus. Pour pouvoir prétendre au BRS, il faut impérativement respecter le plafond des ressources imposé par le dispositif (révisé chaque année par arrêté). Après avoir été sélectionnés par les OFS et signé une déclaration sur l’honneur pour déclarer remplir les conditions requises, les acquéreurs signent un contrat de réservation et doivent verser une redevance pour la part du foncier. Après la signature du BRS, le détenteur du bail s’engage à occuper le bien en tant que résidence principale, à acquérir un logement neuf, en VEFA ou ancien. Voici les grandes étapes d’un BRS :

Signature du bail par les deux parties (les preneurs et l’OFS) ;
Le preneur devient propriétaire du logement immobilier et locataire du terrain.

Louer un bien en BRS

Si l’achat en BRS est en vigueur depuis 2017, le décret du 17 juillet 2024 autorise désormais la location de logements acquis en bail réel solidaire, sous conditions toutefois. En effet, les propriétaires doivent informer l’organisme foncier solidaire de leur intention de louer, et doivent préciser la durée de location ainsi que la partie du logement concernée. Il faut noter que la location est généralement réservée à des situations particulières ou transitoires puisque l’achat est initialement destiné à devenir une résidence principale. Si l’achat est soumis à des plafonds de ressources, la location doit respecter les plafonds de loyers, mis en place afin de garantir l’accessibilité de ces logements aux ménages modestes.

Il est également possible pour les opérateurs immobiliers et bailleurs sociaux de mettre en location des logements en BRS : c’est d’ailleurs plus facile que pour un particulier. Les conditions restent cependant similaires, puisque les plafonds de ressources des locataires et des loyers doivent être respectés.

Le rôle de l’Organisme de foncier solidaire (OFS)

Le choix des candidats aux BRS est réservé aux Organismes Fonciers Solidaires, eux-mêmes agréés par l’Etat. Par leurs statuts, les OFS ont accès à des conditions de financement privilégiées, leur permettant d’acquérir des terrains à des tarifs préférentiels. Bien que considérés comme organismes à but non-lucratif, les OFS perçoivent la redevance correspondant aux loyers versés par les propriétaires pour leur part de foncier. Cette rente locative leur permet d’obtenir de nouveaux terrains et d’agrandir le parc destiné au BRS, afin d’élargir l’offre de terrains pour les foyers modestes. Enfin, l’OFS détient la charge de la gestion de copropriété des biens. Il est également l’interlocuteur principal des propriétaires en cas de besoins relatifs au bail réel solidaire.

Quelle est la durée du BRS ?

Le bail réel solidaire peut être signé pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. En tant que bail de longue durée, il a pour vocation à se transmettre lors d’une vente, d’une donation ou dans le cadre d’une succession avec le même nombre d’années.

Comment revendre un bien en BRS ?

Les propriétaires de biens disposant d’un bail réel solidaire doivent respecter les conditions de revente du dispositif, mais disposent également d’avantages spécifiques. La première étape lors d’une vente d’un bien en BRS, consiste à avertir l’OFS en charge du dossier de l’intention de vendre. Ce dernier se charge d’estimer la valeur du logement et s’engage à acheter le bien si celui-ci n’a pas été vendu au bout d’un an. L’estimation d’un bien en BRS s’appuie sur l’indice Insee des Notaires et la vente doit être effectuée sans spéculation immobilière. Il est encadré et plafonné, permettant aux futurs acquéreurs, ciblés dans les foyers aux revenus modestes, de pouvoir accéder à la propriété. La revente d’un logement avec un bail réel solidaire est également une étape stratégique permettant de se constituer un apport. Le bail réel solidaire peut servir de tremplin pour devenir propriétaire d’une résidence principale par le biais d’un achat immobilier « classique ». Lors de la vente, le bail est transféré aux nouveaux propriétaires qui doivent s’acquitter des mêmes conditions que son prédécesseur.

Quelles sont les conditions d’accès au bail réel solidaire ?

En tant que dispositif social d’accession à la propriété, le BRS impose aux preneurs de respecter un certain plafond de revenus annuels au moment de l’acquisition, définis par zones, A, B et C, mais elle n’est pas la seule condition permettant d’accéder à ce format social d’accession à la propriété.

Les conditions d’éligibilité du logement

Un bien éligible au bail réel solidaire doit impérativement se situer en zone tendue, c’est-à-dire dans une commune difficile d’accès pour la propriété et la location par manque de biens sur le marché ou de prix trop élevés. Les conditions géographiques du BRS sont prédéfinies par un quadrillage du territoire, répertorié en zonage (A, B ou C).

Les conditions d’éligibilité des accédants

Pour pouvoir accéder à la propriété avec un bail réel solidaire, le candidat doit respecter les plafonds de ressources selon la zone dans laquelle le projet immobilier se situe. Il ne doit pas être propriétaire d’un bien adapté aux besoins du foyer ni d’un logement générant des revenus suffisants pour se loger dans le parc privé, et fournir une déclaration sur l’honneur attestant du respect des contraintes. Il s’engage également à acquérir le bien en tant que résidence principale, c’est-à-dire de l’occuper au moins 8 mois dans l’année.

Les plafonds de ressources du bail réel solidaire en 2025

Identiques à ceux du PSLA (prêt social logement accession), les zones géographiques et la composition du foyer fiscal du preneur, déterminent le plafond des ressources du BRS. Le revenu fiscal de référence est basé sur l’année N-2 et les montants des ressources sont révisés une fois par an.

Nombre de personnes du foyer fiscal	Plafonds zones A bis et A	Plafonds zone B1	Plafonds zone B2 et C
1 personne	37 581 €	37 581 €	32 673 €
Couple	56 169 €	56 169 €	43 633 €
Couple ou personne seule + 1 personne à charge	73 630 €	67 517 €	52 471 €
Couple ou personne seule + 2 personne à charge	87 909 €	80 875 €	63 347 €
Couple ou personne seule + 3 personne à charge	104 592 €	95 739 €	74 518 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 13 116 €	+ 12 005 €	+ 9 368 €

Où acquérir un bien avec le bail réel solidaire ?

L’accessibilité au bail réel solidaire n’est pas réservée aux habitants des grandes métropoles. Le zonage encadre également des villes moyennes. Voici la liste des territoires compris dans les zones du BRS :

Zone A : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les métropoles de province à forte densité démographique ;
Zone B : les agglomérations non comprises dans la zone A, composées de plus de 50 000 habitants, ainsi que les territoires d’Outre-mer ;
Zone C : toutes les autres agglomérations.

Pour acheter votre résidence principale par l’intermédiaire du bail réel solidaire, il est toutefois recommandé de se tourner vers les grandes villes, plus attractives, proposant plus de programmes éligibles et vous permettant de profiter pleinement du dispositif. Voici les meilleures villes pour profiter du bail réel solidaire.

1/ Toulouse

La ville rose est en pleine expansion sur les deux dernières décennies, conséquence de son attractivité en matière d’emploi et de qualité de vie. Les prix de l’immobilier évoluent en conséquence : acquérir sa résidence principale avec le bail réel solidaire réduira le prix d’acquisition.

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2/ Lille

Lille est la métropole du Nord de la France la plus attractive ! Et cela se ressent sur le marché immobilier, la ville figurant parmi celles ayant le plus fort indice de tension immobilière. Pour acheter sa résidence principale à Lille, il peut donc être intéressant d’opter pour le dispositif bail réel solidaire !

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3/ Nantes

La Cité des Ducs ne cesse d’attirer chaque année de plus en plus d’habitants, faisant de la métropole nantaise la sixième ville de France en termes de nombre d’habitants, juste derrière Nice. Avec des prix de l’immobilier en constante augmentation sur les vingt dernières années, devenir propriétaire via le BRS à Nantes peut être intéressant.

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4/ Paris

Devenir propriétaire à Paris est un véritable parcours du combattant. La capitale est la ville avec la plus forte tension immobilière, ne disposant que de peu d’offres pour une forte demande. Sans un solide dossier, il est très difficile d’y acquérir sa résidence principale. Le bail réel solidaire y prend alors tout son sens, permettant aux Parisiens d’acquérir leur appartement ou leur maison sans être propriétaire du foncier. Un véritable coup de pouce dans une ville où le prix moyen du m² dépasse les 9 000 €.

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