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Baisse des prix immobiliers : jusqu’où flanchera le marché ?

La chute des transactions immobilières se poursuit

Les professionnels sont formels, la vigueur du marché immobilier s’effrite les mois passant, suivant le mouvement d’une inflation qui peine elle aussi à retrouver des couleurs. Les rapports d’experts du secteur s’enchaînent et ne sont guère plus enthousiastes. La pierre fait grise mine sur le marché tricolore. Après avoir tiré la sonnette d’alarme sur l’urgence de la situation immobilière en France en s’adressant directement à Emmanuel Macron, c’est une note des Notaires de France parue le 15 mai dernier qui relate les derniers chiffres.

Factuellement, la baisse des ventes immobilières n’a rien de surprenant face aux taux qui, d’après les emprunts délivrés ce mois-ci, ont triplé depuis plus d’un an. En janvier 2022, les taux d’intérêts s’élevaient à 1,07 % en moyenne, en dehors des frais d’assurance, ils sont désormais pratiqués à hauteur de 3,15 % (avril 2023).

Et la triple augmentation des taux d’emprunt en l’espace de 15 mois est inévitablement répercutée sur le volume des ventes, dont les notaires déplorent une chute, passant de 1 205 000 transactions immobilières en une année, à 1 083 000. Ce qui inquiète le plus la profession, c’est la tournure que pourraient prendre les mois prochains. La baisse des ventes immobilières pourrait bien descendre en dessous du million avant la rentrée scolaire de septembre et squeezer le printemps immobilier, période charnière pour les professionnels du secteur. 

1 083 000

Le nombre de transactions depuis un an sur le marché immobilier national.

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Les villes où le marché immobilier baisse

La capitale est scrutée de près, étant la première à avoir montré des signes de ralentissement, tant au niveau des transactions réalisées ces derniers mois, qu’en matière de prix de vente. Il faut bien avouer qu’avec la flambée de l’immobilier post Covid, le prix de l’immobilier à Paris avait de quoi provoquer des vertiges aux acquéreurs. C’est dans une douce accalmie, quelque peu appréciable pour les futurs acheteurs, que le marché immobilier à Paris affiche une baisse de – 1,6 % sur le prix des appartements anciens en 2023. Après 7 années sans sourciller, le prix des biens immobiliers à Paris est dorénavant de 10 410 € du m² en moyenne, selon les notaires de France. Ces derniers attendent de nouveaux chiffres, avec une continuité de la baisse du marché qui pourrait faire basculer le prix médian à 10 250 € avant cet été.

– 1,6 %

La baisse moyenne des prix des appartements anciens à Paris en 2023 (Notaires de France)

Toujours d’après ce même rapport, la chute des prix de l’immobilier à Paris éclabousserait les frontières proches de la capitale. Le marché de l’immobilier en petite couronne ne tardera pas à atteindre une valeur en baisse de – 3,4 % par rapport à l’an dernier et – 1,2 % en grande couronne.

Côté national cette fois, la baisse du marché immobilier se veut beaucoup plus subtile. D’ici la fin du mois de mai, le marché hexagonal dans sa grande globalité aura continué à augmenter, mais de façon très pondérée. Ainsi, les notaires de France estiment que le prix du marché immobilier en France atteint des moyennes à la hausse de + 1,3 % sur un an. La perte du pouvoir d’achat des ménages montre encore des signes de résistance sur le prix de la pierre métropolitaine, contrairement au choc de la baisse de volume des transactions.

Retour vers les chiffres d’avant la crise sanitaire

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que la situation du marché immobilier telle que nous l’avons connu au lendemain de la crise sanitaire, est exceptionnelle. Le volume exponentiel des ventes a pleinement profité de l’effet de levier du crédit avec des taux aux alentours de 1 % et des confinements à répétition, changeant le comportement et les envies des acquéreurs. 

Cette époque révolue, le marché immobilier s’adapte aux nouvelles conditions bancaires, doublées d’une crise non pas sanitaire, mais cette fois, bel et bien économique. Et malgré les embûches rencontrées, les notaires de France se veulent rassurants pour le secteur. Avant 2019, le nombre de ventes immobilières en France n’a jamais dépassé le million de transactions. À ce jour, il semblerait que les chiffres se soient sagement rangés à côté de ceux affichés avant l’apparition du Covid. Loin derrière les données catastrophiques observées durant la crise des Subprimes en 2007, elle a toutefois la similarité d’une baisse des prix et notamment celle observée à Paris et dans ses alentours. Quoi qu’il en soit, la conjoncture actuelle bénéficie d’une grande longueur d’avance, puisqu’à l’époque, les transactions avaient chuté à 564 000 ventes sur un an.

En résumé

• La crise économique marque le marché immobilier en France principalement sur le nombre de ventes qui ralentissent particulièrement depuis un an ;
• Le prix de l’immobilier baisse à Paris et ses alentours, mais le reste de la métropole est encore résistant au phénomène ;
• D’ici cet été, les notaires de France estiment que la chute des transactions immobilières devrait faire passer le nombre de transactions sous la barre du million.