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SCPI : peut-on vraiment vous empêcher de vendre vos parts ?

La BCE en alerte sur les fonds immobiliers tertiaires

Dans un récent bulletin macroéconomique, la BCE (Banque Centrale Européenne) tire la sonnette d’alarme sur les SCPI. Avant que la situation ne se dégrade trop, la haute institution a tenu à prévenir les investisseurs : la dégringolade des prix de l’immobilier tertiaire en Europe pourrait avoir de dangereuses conséquences sur les fonds immobiliers.

Pour l’heure, la chute des prix n’a été enregistrée concrètement qu’au Royaume-Uni et dans quelques pays nordiques. Mais la BCE est sur le qui-vive et préfère, d’ores et déjà, lancer l’alerte auprès des SCPI. Si d’aventure de nombreux épargnants souhaitaient récupérer leur argent, il serait capital d’envisager le blocage des retraits.

• En savoir plus sur le fonctionnement des SCPI

SCPI : retour sur la crise des années 90

Face à ces recommandations drastiques de la Banque Centrale Européenne, les investisseurs français doivent-ils prendre peur ? Pourraient-ils se retrouver dans l’incapacité de revendre leurs parts, comme ce fut le cas lors de la crise immobilière des années 90 ?

1990-1996 : l’immobilier chute de 35 %

Si la BCE se montre aujourd’hui si prudente envers les SCPI, c’est car elle se souvient fort bien de la crise immobilière qui a durement frappé l’Europe dans les années 90. Sur la période 1990-1996, les prix immobiliers français avaient subi une baisse de 35 %. Cette chute des prix avait frappé l’intégralité du marché immobilier, dont l’immobilier tertiaire (biens immobiliers dédiés aux métiers de service).            

Par dessus, était venue s’installer une crise financière qui a durci le recours au crédit. Un levier majoritairement utilisé par les fonds immobiliers. Un effrayant vent de panique avait alors bousculé les investisseurs immobiliers. Des retraits massifs avaient été opérés, afin de tenter de sortir des SCPI. Or, leur ancienne forme juridique à capital fixe ne simplifiait pas les possibilités de sortie. Pour y parvenir, il fallait respecter la loi de l’offre et de la demande en vendant sa part de gré à gré. Et forcément, compte-tenu de la situation de tension générale, les acheteurs SCPI ne courraient pas les rues. Les vendeurs ont du accepter de vendre leurs parts pour quelques bouchées de pain, subissant des décotes faramineuses.

1997-2022 : constitution de liquidités

Depuis cette période trouble et défavorable, les SCPI témoignent d’une santé de fer. La mise en place de mesures leur permettant de constituer des liquidités et facilitant la sortie des épargnants, leur a permis de passer au travers de chaque crise. En outre, lors des phases compliquées, elles ont pu s’appuyer sur la modernisation et la solidité de leurs marchés secondaires.         

Le scénario catastrophe peut-il se reproduire en 2023 ?

À en juger tous les indicateurs actuels, la liquidité systémique des SCPI n’est pas en danger. Pour exemple, les SCPI de rendement sont aujourd’hui plus de 80 % à témoigner d’un capital variable. Un capital constitué et géré avec la plus grande des méthodes.

Pour vendre sa part, il faut désormais s’en référer à la société de gestion. Elle la met en vente et, une fois la transaction effectuée, reverse le prix de retrait à l’investisseur. Il équivaut au prix de la part après déduction des frais (10 % en moyenne).

Les acheteurs seront-ils au rendez-vous en 2023 ?

Dans Capital, Frédéric Puzin, président du groupe Corum, rassure :

« Les SCPI qui ont pignon sur rue, qui sont performantes et qui ont donc servi un bon rendement à leurs clients, n’ont aucun souci à se faire : elles collectent et attirent de nouveaux acheteurs, qui viennent largement compenser les parts mises en vente par ceux qui sortent. Ainsi, si vous voulez vous séparer de vos parts, eu égard à la collecte record que nous enregistrons (360 millions d’euros au premier trimestre 2023, du jamais vu), vous êtes remboursé en 48 heures ! ».

Frédéric Puzin

Et si le nombre d’acheteurs était insuffisant ?

Dans le cas où le nombre d’acheteurs se démontrerait insuffisant au regard de l’importance des parts mises en vente, les SCPI ont développé une solution. Elles inscrivent les parts dans leur registre et, par ordre chronologique, elles sont mises en vente dès qu’un acheteur se manifeste. Une option palliative qui permet d’écouler les parts en « quelques semaines ou quelques mois », selon Frédéric Cezard, directeur général d’Hexagone Groupe, dans Capital. 

SCPI : le fonds de remboursement

Et en définitive, si la situation se révélait invariablement coincée, la société de gestion peut convoquer une assemblée générale (AG) pour constituer un fonds de remboursement. Pour ce faire, la SCPI va se délester de quelques uns de ses biens immobiliers afin de remplir ce fonds exceptionnel. Ensuite, selon les inscriptions de son registre, elle peut rembourser l’un après l’autre les investisseurs désirant se séparer de leurs parts.

Au 31 décembre 2022, les liquidités manquaient à quatre SCPI bien identifiées. Le nombre de parts attendant d’être vendues était conséquent : 12 500 pour la première, 67 906 pour la seconde, 115 754 pour la troisième et enfin, 6 353 pour la dernière. Pour trois de ces SCPI, un fonds de remboursement a été créé.

« On ne peut pas pour autant parler d’un problème de liquidité sur le marché des SCPI. 4 SCPI avec des parts en attente de retrait sur 102 SCPI de rendement, c’est moins de 4 %, ce n’est pas significatif ».

Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements pour Capital

Ainsi, présenté plus clairement, pour réussir à vendre sa part lors d’une période de tempête : « soit vous passez par la voie normale et vous attendez à la queue leu leu qu’un acheteur se présente, soit vous passez par la voie express et le fonds de remboursement, ce qui peut également prendre quelques mois, mais il y alors une sorte de droit de péage, avec une décote supplémentaire », résume Frédéric Cezard.

Ainsi, prenons l’exemple de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 pour bien comprendre à quoi peut correspondre une « décote supplémentaire ». Au sein de cette SCPI, en cas de revente, la valeur de retrait d’une part équivaut à 262,20 euros. Par contre, par le biais du fonds de remboursement, la valeur de retrait décroît à 233 euros. Soit une décote de l’ordre de 11 %.

À savoir

La mise en place d’un fonds de remboursement peut être décidée en AG par les SCPI de façon exceptionnelle, ou peut se démontrer obligatoire par engagement contractuel. Dans leurs statuts, la majorité des sociétés de gestion ont prévu la mise en place automatique d’un fonds de remboursement si pendant plusieurs mois 10 % des parts sont en attente de retrait.

Investisseurs SCPI : devez-vous vendre vos parts ?

À en juger les prévisions économiques, il semble assuré que les prix de l’immobilier tertiaire vont décliner en 2023. Certaines SCPI pourront être contraintes de réajuster à la baisse le prix de leur part. Au 1^er mars 2023, la SCPI Laffitte Pierre a donné le ton en ce sens en révisant de – 8,5 % le prix de sa part. D’autres fonds immobiliers pourraient être tentés de recourir à ce procédé correctif, pour être en adéquation avec l’état du marché.

Néanmoins, selon les experts, la situation actuelle ne présente aucune inquiétude majeure au point de revendre absolument ses parts.

« Les SCPI ont cet avantage qu’elles vous donnent un loyer tous les trimestres. Ce sont des revenus réguliers que vous encaissez et qu’on ne peut plus vous reprendre, comme sur les marchés financiers. Ils sont cristallisés dans votre poche. En clair, vous continuez de percevoir un revenu, même si le prix de votre part à baissé »

Frédéric Puzin, président du groupe Corum.

En ayant généré un rendement 2022 de 4,53 % en moyenne, les SCPI restent indéniablement un excellent placement financier pour 2023.

En résumé

• Constatée dans quelques pays d’Europe, la baisse des prix de l’immobilier tertiaire inquiète la BCE sur le sort de certaines SCPI ;  
• Grâce à la facilitation de sortie des investisseurs et à la bonne constitution de liquidités, les SCPI sont bien armées pour endurer les diverses crises ;          
• En cas de tempête immobilière et financière, les SCPI peuvent recourir à un fonds de remboursement pour vendre les parts des épargnants ;
• La situation actuelle ne présente aucun danger majeur immédiat justifiant de se séparer de ses parts de SCPI.