Les 10 étapes pour investir dans l’immobilier locatif

De l’audit patrimonial, en passant par le dossier de financement, les aides immobilières et les dispositifs de défiscalisation, sans oublier la recherche de bien, que ce soit pour un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien, il est important de s’y préparer. Découvrez comment vous y prendre et les étapes à ne pas oublier avant de vous lancer.

1/ Faites le bilan de votre patrimoine

L’investissement immobilier et la précipitation ne font pas bon ménage. Pour se donner toutes les chances de réussir la meilleure opération financière possible, il faut prendre le temps d’analyser les tenants et les aboutissants et cela commence par dresser un audit patrimonial. Êtes-vous déjà propriétaire de biens immobiliers, de votre résidence principale et/ou de biens en location ? Avez-vous des comptes épargne ou des placements pouvant servir d’apport personnel pour le financement ? Jusqu’à quelle hauteur pouvez-vous supporter un crédit immobilier sans impacter votre reste à vivre ? Toutes ces questions doivent faire l’objet d’un bilan patrimonial minutieux, afin de poser les bases du projet locatif.

Afin de faciliter les calculs qui peuvent parfois être fastidieux, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner pour établir ce premier bilan patrimonial et vous aider à y voir plus clair. Une situation patrimoniale n’est pas figée dans le temps et peut faire régulièrement l’objet d’un point professionnel en fonction des évolutions financières et personnelles rencontrées au cours d’une vie. Il s’agit d’une bonne occasion pour tirer parti des meilleurs produits et stratégies d’investissement envisageables selon chaque profil, corrélés à la conjoncture actuelle.

2/ Définir le projet et un plan d’investissement

Une fois les bases du bilan patrimonial établies mettant au clair vos capacités financières, vous allez pouvoir dessiner les possibilités d’investissement immobilier qui s’ouvrent à vous.

Le budget global du projet sera dépendant du type de bien à acheter. Sa typologie (nombre de pièces), la nature du bien (neuf ou ancien), sa ville et son quartier, sont autant d’éléments qui seront à regarder de près pour entrer dans la fourchette de prix fixée.

Mais ce n’est pas tout ! Les loyers pratiqués dans les différentes métropoles peuvent être un élément décisif pour un investisseur locatif. Renseignez-vous sur les loyers pratiqués et les plafonds imposés en cas de logement neuf défiscalisé. Une fois les différentes étapes constituées, effectuez les calculs de coûts et de revient entre les différentes dépenses et entrées d’argent engendrées par les revenus locatifs. Plus le plan de financement sera détaillé, plus il aura de chance d’aboutir à un projet pérenne et sécurisant. Ce sera également un argument indispensable pour obtenir un financement bancaire pour l’achat d’un logement locatif.

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3/ Se renseigner sur les aides et les dispositifs de défiscalisation

La rentabilité d’un logement en location dépend aussi des dispositifs de défiscalisation privilégiés par son acquéreur au moment de l’achat du bien. Il existe à ce jour différentes mesures de défiscalisation immobilières permettant aux contribuables de diminuer considérablement leur fiscalité. L’achat d’un bien locatif est très souvent un objectif de motivation pour faire baisser son impôt, tout en faisant grandir son patrimoine immobilier. Le neuf et l’ancien bénéficient tous les deux de leurs propres dispositifs défiscalisant, dont les conditions et les objectifs sont clairement définis pour chacun d’entre eux.

La loi Pinel la loi Pinel Plus sont les plus connues dans l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA depuis ces 10 dernières années. Elles permettent de bénéficier d’un abattement fiscal sur 6, 9 ou 12 ans, moyennant l’engagement irrévocable du propriétaire de louer son bien à des tarifs modérés et plafonnés par l’Etat selon des zones prédéfinies.

Défiscaliser dans l’immobilier ancien est également gage de rendement supérieur. Louer Abordable, statut LMNP ou encore loi Denormandie, les moyens pour aider les bailleurs dans l’immobilier ancien existent aussi et participent notamment à entretenir et rénover le patrimoine français. Pour comprendre et évaluer les taux de défiscalisation et les conditions de chaque dispositif de défiscalisation, là encore, un conseiller en gestion de patrimoine est le professionnel tout indiqué. Il saura vous guider dans vos démarches.

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4/ Choisir entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien

Nous venons de le dire, l’immobilier neuf et ancien disposent tous deux de leurs propres caractéristiques. Les avantages du neuf et de l’ancien sont à comparer, afin de déterminer quel format vous correspond le mieux. L’investissement dans l’ancien attire pour son prix plus bas que le logement neuf. Très souvent situés dans des secteurs urbains, très dynamiques, comme les centres-villes, ils attirent les catégories de jeunes candidats à la location, attachés à la proximité des animations des métropoles.

Toutefois, investir dans un logement ancien demande une attention et une anticipation particulière sur les travaux à prévoir dans le logement, mais également dans la copropriété. L’État a par ailleurs mis en place des aides de rénovation énergétique pour permettre aux propriétaires d’entretenir leur bien et d’améliorer les conditions de logement des locataires. La loi d’interdiction de louer pour les mauvais DPE, motive par ailleurs un grand nombre d’investisseurs locatifs à vendre leur bien plutôt qu’à se lancer dans des travaux de rénovation de grande envergure.

En contrepartie, l’achat d’un logement neuf, certes, plus onéreux à l’achat, permet de bénéficier de plusieurs avantages financiers non-négligeables. À commencer par la baisse des frais de notaire à 2 % et l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Indirectement déduits, mais néanmoins économiques à long terme, les frais induits par l’entretien des équipements, du chauffage, ou de la dégradation naturelle d’un logement sont épargnés pour les investisseurs dans le neuf. Enfin, dans le cadre des dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou Pinel Plus, le plafonnement des loyers permettant aux foyers les plus modestes d’accéder facilement à des logements de qualité, limite voir annule le risque de vacance locative.

5/ Établir les critères de recherche du logement

On ne le répétera jamais assez, l’emplacement joue un rôle crucial dans l’achat d’un logement immobilier. L’investissement locatif n’échappe pas à cette règle, bien au contraire. La tension locative présente dans de nombreuses métropoles de France, motive les promoteurs à construire de nouveaux logements éligibles aux dispositifs de défiscalisation. Si votre objectif est d’acheter un appartement pour défiscaliser, les zones prioritaires seront une première piste de recherche pour trouver l’emplacement.

Les prix des loyers pratiqués dans les différentes villes et les prix du marché immobilier à la vente sont également des facteurs importants à analyser avant de se lancer dans l’achat d’un logement destiné au locatif. La superficie du bien, conditionnée par le prix au m², est également un critère de choix indispensable. Les cibles de locataires souhaitées devront être étudiées en amont, car le nombre de pièces et la taille du logement seront plus recherchées selon le type de locataire. Un étudiant à petit budget va privilégier la location d’un studio ou d’un T1, alors qu’un jeune couple pourra se permettre de louer plus grand. Ce détail n’en est pas un, il sera responsable d’un « turn over » plus important en cas de location étudiante, mais aux candidatures plus importantes.

Enfin, les petites superficies coûtent toujours plus cher au m², mais les loyers sont corrélés et promettent de belles opérations, notamment en termes de rentabilité.

6/ Acquérir le logement idéal

Pour faire les meilleurs choix et ne pas se tromper dans son investissement immobilier locatif, le plus sage est de se faire accompagner par les bons professionnels. Le marché immobilier change suite à la montée de l’inflation, à l’augmentation du coût des matériaux, à la hausse des taux d’emprunt et aux nouvelles restrictions bancaires. Cependant, l’investissement immobilier locatif n’a jamais été aussi prometteur. La tension locative s’accentuant de plus en plus et la pierre demeurant une valeur refuge, c’est une stratégie d’investissement qui demeure lucrative, encore faut-il savoir s’y prendre.

En passant par une agence immobilière pour acheter un bien, vous aurez une vision détaillée des prix pratiqués par secteur dans l’immobilier ancien et neuf. Le deuxième avantage de passer par une agence, c’est de pouvoir se positionner en priorité dès qu’un bien dans vos critères arrive sur le marché. Sans agence, le projet est tout à fait réalisable, mais il demandera plus de recherches de votre part, ainsi qu’une disponibilité plus importante pour joindre les vendeurs.

Si votre objectif est d’acquérir un logement neuf, la problématique sera la même. En passant directement par les promoteurs présents sur le marché immobilier neuf, vous allez devoir vous armer de patience. En revanche, vous pouvez vous faire épauler par un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à trouver le bien idéal. Grâce à leurs réseaux, vous aurez accès à des programmes immobiliers neufs en exclusivité, doublé d’un accompagnement sur mesure, vous permettant de corréler la recherche de bien au conseil d’investissement personnalisé. Prix de vente au m² par secteur, montants des loyers pratiqués, rentabilité envisagée, ces professionnels de l’investissement financier et de l’immobilier vous permettront d’alléger la charge mentale du projet avec des données concrètes et de réussir votre projet locatif avec sérénité.

7/ Monter le dossier de financement

Après avoir dressé son bilan patrimonial, évalué le marché immobilier et choisi le bien dans lequel investir, vient l’étape du financement. L’atout du projet immobilier locatif est indéniable auprès des banques. La rentabilité régulière des revenus locatifs et la solidité du produit d’investissement dans la pierre sécurisent les établissements bancaires. C’est pourquoi il est très important de préparer son dossier en amont. Tous les éléments factuels et persuasifs pouvant être réunis pour présenter votre projet aux banques seront de véritables atouts pour la réussite de ce dernier.

Analyse du marché locatif dans la zone plébiscitée, prix du bien, plaquette du programme immobilier neuf, apport personnel : plus le profil emprunteur est solide, plus il est rassurant. Vous pouvez également augmenter vos chances de réussite et tout faire pour obtenir le meilleur taux immobilier en confiant votre projet à un courtier immobilier. Ce dernier vous guidera dans les pièces à fournir aux établissements d’emprunt et se chargera lui-même de la négociation en direct avec les banques.

8/ La signature de l’acte authentique

Il s’agit de l’ultime étape de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Les deux parties sont obligatoirement conviées par leur notaire pour la signature de l’acte authentique, qui intervient en règle générale, 3 mois après celle du compromis de vente. Cette durée peut être diminuée ou rallongée selon le profil du dossier et l’entente des personnes concernées. L’acte authentique relu par le notaire, permet de finaliser la vente d’un bien et certifie le transfert de propriété. C’est durant cette étape que les acquéreurs devront payer les frais de notaire, préalablement anticipés en règle générale dans leur financement immobilier.

La remise des clés du logement est effectuée une fois les signatures apposées sur l’acte authentique. Les vendeurs on l’obligation de céder les clés du bien à ce moment-là, mais un accord peut-être édité entre les deux parties pour différer la remise des clés.

9/ Mettre en location le logement

Une fois le bien acquis, il ne reste plus qu’à mettre celui-ci sur le marché de la location. Nous le disions plus haut, il faudra être raccord avec les prix pratiqués dans le secteur si c’est un logement libre de tout dispositif de défiscalisation et dans le cas contraire, les plafonds de loyer seront à respecter sous peine de sanctions fiscales. Pour donner envie aux candidats à la location de louer le bien, il est important de soigner la qualité de l’annonce immobilière. Les photos de toutes les pièces doivent être claires et lisibles. La description de l’annonce doit contenir la superficie du bien, le nombre de pièces, les annexes et les extérieurs s’il y en a, l’étage où il se situe, son système de chauffage et de cuisson. Le prix du loyer, ainsi que ses charges, devront clairement être indiqués dans la description.

La catégorie du DPE (diagnostic de performance énergétique) est désormais obligatoire dans l’annonce de location et devra également être renseignée. Cette information permet au locataire d’anticiper la consommation énergétique de son futur logement. Les différents canaux de communication, comme Facebook, Leboncoin et d’autres plateformes dédiées apporteront de la visibilité à votre annonce de location, qui sera largement diffusée. C’est pourquoi il est important de soigner son contenu avant de le mettre en ligne.

10/ Gérer ou faire gérer votre bien en immobilier locatif

Dans le cas où vous décideriez de faire appel à un gestionnaire locatif pour la location de votre bien immobilier, vous serez épargné par l’étape de mise en ligne de l’annonce dont nous parlions précédemment. L’avantage de déléguer son bien en location à des professionnels de l’immobilier, c’est de pouvoir se reposer sur leur savoir-faire de A à Z. Les étapes de mise en location d’un logement sont nombreuses et fastidieuses, c’est pourquoi le gestionnaire locatif se charge de chacune d’entre elles. Si certaines missions vous semblent réalisables, comme les visites locatives, ou encore la mise en ligne de l’annonce, d’autre peuvent être plus pointues et nécessitent une bonne connaissance du milieu immobilier.

La loi immobilière exige certaines règles qui, si elles ne sont pas appliquées correctement, peuvent coûter très cher au propriétaire bailleur. C’est le cas notamment de la législation sur le diagnostic énergétique obligatoire pour la location ou encore la rédaction d’un bail en bonne et due forme avec la réglementation spécifique au type de bien pour lequel il s’applique. La mise sur le marché d’un bien en location est régie par des lois impératives à connaître pour le propriétaire bailleur. Grâce au soutien d’un gestionnaire de location, ces dernières seront appliquées à la lettre et pourront être expliquées dans le cadre des missions de votre conseiller.

Si cette prestation a un coût ; comptez en moyenne entre 6 et 10 % du montant des loyers ; mettre son bien en gestion locative permet de gagner un temps précieux et d’éviter les situations de difficultés financières. Si vous disposez de plusieurs biens en location, la gestion locative sera indispensable, particulièrement si le bien ne se situe pas dans la ville où vous résidez.