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Placements immobiliers : les SCPI battent tous les records

Collecte nette de 10,1 milliard d’euros pour les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se portent comme un charme. Démontrant leur solidité indéfectible face à l’inflation, elles captent chaque année de plus en plus d’investisseurs. Selon les statistiques annuelles dévoilées par l’Aspim (Association française des placements immobiliers) et l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), la pierre-papier a enregistré en 2022 une collecte nette record de 16,1 milliards d’euros. Soit une augmentation de 47 %.

Mais attention de ne pas résumer la pierre papier à la seule catégorie des SCPI. Les fonds immobiliers ouverts au grand public (surnommés communément la « pierre papier », donc) se divisent en 4 grandes classes : les SCPI, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) et les SIIC, Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées.

En 2022, ce sont les SCPI qui ont tiré le plus gros de la collecte de la pierre papier avec 10,1 milliards d’euros (+ 37 %) investis par leur biais. En totalité, elles bénéficient désormais d’une capitalisation estimée à 90 milliards d’euros (+ 14 %).

SCPI : 4,53 % de taux de distribution en 2022

L’an passé, les SCPI (toutes catégories confondues) ont encore témoigné d’une rentabilité alléchante avec un taux de distribution moyen de 4,53 %. Il se répartit entre 4,02 % de distribution sur résultat courant, 0,38 % de distribution exceptionnelle grâce aux réserves de plus-values et 0,13 % de fiscalité déjà payée à la source.

Ce rendement 2022 des SCPI excède légèrement celui de 2021, établi à 4,49 %.

Les plus forts rendements pour les SCPI diversifiées

Les SCPI diversifiées sont de retour sur le devant de la scène. Ce sont elles qui ont affiché les rendements les plus élevés en attestant d’un taux de distribution moyen de 5,63 %. Elles sont suivies par les SCPI logistique et locaux d’activité (5,48 % de rendement), les SCPI hôtels, tourisme et loisirs (5,09 %), les SCPI santé et éducation (4,78 %), les SCPI commerces (4,64 %), les SCPI de bureaux (4,20 %), et enfin par les SCPI résidentielle (4,17 %).

Le coté n’a pas la cote

En revanche les OPCI, constitués d’actifs immobiliers directs et de titres cotés, n’ont pas rencontré un succès aussi franc en 2022 et n’ont glané que 465 millions d’euros : 900 millions d’euros de souscriptions brutes, moins les retraits qui se sont chiffrés à plus de 400 millions d’euros. Les niveaux de rendement ne se sont également pas montrés au rendez-vous. L’an passé, les OPCI ont ployé sous la performance négative de -3,48 %. Pour comparaison, elle était de +4,4 % en 2021. « Les poches financières et foncières cotées ont affiché des performances respectives de -5 % et -29 %. En outre, des baisses de valorisations des actifs ont été observées en fin d’année, minorant la performance globale de la poche immobilière », explique l’Aspim.

L’heure semble bel et bien sonner l’avènement des fonds immobiliers non cotés. S’ils ont si bien fonctionné en 2022 et se sont autant démocratisés, c’est aussi grâce à l’assurance-vie et aux unités de compte (UC) immobilières distribuées dans ces contrats. Ces dernières ont recueilli 5,4 milliards d’euros de souscriptions nettes (+ 61 % par rapport à 2021) et attestent, pour un tiers d’entre elles, d’une performance entre 4 % et 5 %. En comptabilisant les unités de compte immobilières, ce sont en totalité plus de 4 millions d’épargnants français qui sont détenteurs de parts provenant de fonds non cotés.

Plus en détail, il est à noter que 45 % des placements non cotés ont été effectués par des véhicules détenant le label ISR (Investissement Socialement Responsable). 60 fonds immobiliers labellisés ISR sont aujourd’hui accessibles en France au grand public.

Fonds immobiliers non cotés : records d’acquisitions immobilières

Sur le pan des investissements, les fonds immobiliers non cotés ont, là aussi, réalisé de sacrés records. Ils ont enregistré 14,2 milliards d’euros d’acquisitions immobilières. Une fois encore, ce sont les SCPI qui ont absorbé le plus de patrimoine immobilier avec près de 11 milliards d’euros d’acquisitions. Le précédent exploit datait de 2019 avec 9,2 milliards d’euros d’acquisitions.

Si l’on regarde plus précisément chaque type d’actifs, les acquisitions ont concerné :

• 46 % de bureaux (61 % en 2021) ;
• 14 % de bâtiments liés à la santé et l’éducation (stable par rapport à 2021) ;
• 13 % d’immobilier commercial (10 % en 2021) ;
• 12 % de résidentiel (6 % en 2021) ;
• 7 % d’hôtellerie (3 % en 2021) ;
• 7 % de logistique (4 % en 2021).

En ce qui concerne la zone géographique des opérations d’acquisitions, elles se sont concentrées à :

• 37 % sur l’étranger (dont 8 % en Allemagne, 7 % au Royaume-Uni, puis dans une plus faible proportion l’Irlande, l’Italie, l’Espagne, les Pays-Bas, la Belgique et les pays d’Europe du Nord) ;
• 35 % sur la province ;
• 28 % sur l’Ile-de-France (dont 8 % à Paris).

Remontée des taux : la vigilance doit rester de mise en 2023

« En 2022, les performances des principaux fonds collecteurs, SCPI et SC majoritairement, ont été en ligne avec les attentes des investisseurs. Les gérants sont globalement confiants sur la pérennité des niveaux de rendement qui seront servis en 2023, mais restent toutefois très attentifs aux conséquences d’une nouvelle remontée des taux sur les prix des actifs immobiliers, des ajustements de valeurs ayant déjà été observés fin 2022 »

Jean-Marc Coly, président de l’Aspim (Communiqué de presse)

En remontant de la sorte, les taux d’intérêt d’emprunt nuisent aux acquisitions d’actifs immobiliers tertiaires en rendant compliqué l’emploi du levier de la dette. Ce climat engendre une plus faible présence des acquéreurs et un amoindrissement de la concurrence qui ont, automatiquement, un impact direct sur les prix.

En résumé

• Sur une collecte nette record de 16,1 milliards d’euros pour la pierre papier en 2022, les SCPI ont généré à elles seules 10,1 milliards d’euros de collecte ;
• La capitalisation totale des SCPI se chiffre désormais à 90 milliards d’euros (+ 14 %) ;
• En 2022, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,53 % ;
• Ce sont les SCPI diversifiées qui ont enregistré les meilleurs performances en 2022 (5,63 %) ;
• En 2022, les fonds immobiliers non cotés ont également battu des records dans les acquisitions immobilières (14,4 milliards d’euros dont près de 11 milliards pour les SCPI) ;
• La remontée des taux laisse planer quelques inquiétudes sur les performances 2023 de la pierre papier.