Comment investir en loi Pinel Plus à Paris ?

En investissant en loi Pinel Plus à Paris, un propriétaire-bailleur peut profiter d’une réduction d’impôt attrayante, allant jusqu’à 21 % pour une location de 12 ans.

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Nos programmes éligibles au Pinel Plus à Paris

Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel Plus à Paris ?

La loi Pinel Plus de défiscalisation immobilière est née en janvier 2023. Elle vient s’ajouter au dispositif Pinel existant et y apporte quelques évolutions. Elle poursuit la même vocation que le Pinel classique. Pinel Plus vise, ainsi, à favoriser l’investissement locatif dans les zones françaises tendues, où la pénurie de logements disponibles se fait de plus en plus importante. Afin d’inciter les propriétaires à mettre en location leurs appartements neufs, les pouvoirs publics ont mis en place des avantages fiscaux incitatifs.

Lorsqu’un acquéreur accepte de louer son bien immobilier pendant une certaine période, il est récompensé par une réduction d’impôt. Voici les taux de défiscalisation auxquels il peut prétendre en fonction de la durée d’engagement locatif qu’il choisit :

• 12 % de réduction d’impôt pour une location de 6 ans ;
• 18 % de réduction d’impôt pour une location de 9 ans ;
• 21 % de réduction d’impôt pour une location de 12 ans.

À savoir

Le taux de réduction d’impôt Pinel Plus s’applique sur le prix d’acquisition de l’appartement neuf. Si le propriétaire interrompt sa durée d’engagement de location, il sera condamné par l’administration fiscale à rembourser les sommes qu’elle lui a permis de déduire en Pinel Plus

Pour profiter de cet avantage fiscal à Paris, le propriétaire-bailleur doit absolument vérifier que le logement neuf choisi est éligible Pinel Plus. Il doit, en effet, respecter un certain nombre de nouvelles conditions pour ouvrir droit à une réduction d’impôt. Ces nouveaux critères sont induits par le développement des normes règlementaires sur le plan de la construction, du confort de l’habitat, de l’environnement et de la performance énergétique.

À l’exception de ces nouveaux impératifs qui encadrent les appartements Pinel Plus, le dispositif reste très identique à la loi Pinel classique. Le bien immobilier doit être acheté intégralement neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA). Il doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire et doit être localisé au sein d’un quartier prioritaire de la ville, dans une zone Pinel Plus (Abis, A ou B1). En outre, en fonction de cette zone géographique, le propriétaire-bailleur doit accepter de pratiquer un loyer modéré n’excédant pas un certain prix par mètre carré. Il doit également veiller à ce que les ressources du locataire soient inférieures à un plafond fixé par la loi.

• En savoir plus sur la loi Pinel à Paris

Quels sont les plafonds de ressources à Paris ?

Pour être éligible à la loi Pinel Plus, un propriétaire-bailleur doit prendre garde de bien sélectionner son locataire. En effet, la personne qui vivra dans son domicile doit impérativement attester de revenus annuels (N-2) ne dépassant pas un certain seuil. Ce seuil est établi en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du foyer du locataire.

La ville de Paris appartient à la zone Pinel Plus A bis. Il s’agit de la zone qui démontre la plus forte tension immobilière en France. Voici les paliers de revenus annuels à ne pas franchir en zone A bis :

Quel est le plafond de loyer en loi Pinel Plus à Paris ?

À Paris, les loyers Pinel Plus sont modérés afin que le dispositif d’investissement locatif profite aux ménages à moyens et faibles revenus. Le propriétaire-bailleur doit respecter cette contrainte et ne peut fixer librement le prix de location. Voici le plafond de loyer Pinel Plus pour la zone A bis à laquelle appartient Paris :

Quelles sont les différences entre le Pinel et le Pinel Plus ?

Hormis leurs similarités générales, les lois Pinel et Pinel Plus démontrent tout de même des différences. Ces contrastes apparaissent essentiellement sur les nouveaux critères que doivent absolument présenter les appartements neufs en Pinel Plus. Des conditions bien plus rigoureuses, sociales et écologiques qu’en Pinel classique.

Les nouveaux critères à respecter

Pour être en conformité avec le décret n°2022-384 du 17 mars 2022, les logements Pinel Plus doivent attester d’un niveau de performance énergétique et environnementale plus élevé que la règlementation actuellement en cours : RT2012. En effet, les constructions neuves doivent d’ores et déjà se révéler précurseuses, en respectant la nouvelle règlementation environnementale qui deviendra obligatoire en 2025 : la RE2020.

En outre, les biens Pinel Plus doivent également afficher un niveau de qualité d’usage et de confort spécifique, fixé par l’article 3 du décret (annexes 3 et 4) :

• Une superficie minimale est désormais imposée en fonction de la typologie de l’habitation : 28 m2 (T1), 45 m2 (T2), 62 m2 (T3), 79 m2 (T4), 96 m2 (T5) ;
• Un espace extérieur privatif d’une surface minimum doit venir agrémenter l’appartement Pinel Plus : 3 m2 (T1 et T2), 5 m2 (T3), 7 m2 (T4), 9 m2 (T5) ;
• À partir des 3 pièces et plus, les logements Pinel Plus doivent présenter 2 orientations distinctes.

À savoir

Si le logement loué se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, il n’a pas besoin de respecter les nouvelles exigences Pinel Plus liés à la performance énergétique du logement.

Il est à noter que les appartements neufs construits ou acquis à compter de 2024 devront justifier d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe A.

Où investir dans des programmes immobiliers éligibles au Pinel Plus à Paris ?

De nombreux secteurs dans Paris et dans la métropole du Grand Paris sont définis comme des quartiers prioritaires de la ville. Ils sont donc éligibles Pinel Plus. Toutefois, avec l’élaboration du Grand Paris, la création de nouvelles lignes de métro parisien et la tenue des Jeux Olympiques que la capitale française accueillera en 2024, certains territoires apparaissent plus pertinents que d’autres pour un projet d’investissement locatif réussi et fructueux.

14e arrondissement : quartier Didot-Porte de Vanves

Situé dans le 14e arrondissement de Paris, le quartier Didot-Porte de Vanves jouxte la ville de Malakoff. Il s’agit d’un secteur très apprécié des étudiants en raison de sa proximité avec de nombreux établissements d’enseignement supérieur : Université de Paris Site Malakoff, Grenoble École de Management (GEM), Faculté de Droit, d’Économie et de Gestion, École Normale Supérieure de Montrouge, Faculté de Chirurgie Dentaire… Le quartier Didot-Porte de Vanves offre ainsi des opportunités indéniables pour un investisseur locatif désireux de bénéficier du Pinel Plus en visant la cible efficace des étudiants.

11e arrondissement : quartier Grand Belleville

Localisé dans le nord du 11e arrondissement, le quartier Grand Belleville est également collé aux 10e et 20e arrondissements de Paris. Il longe les Boulevards de Belleville, de la Vilette et offre un environnement de choix avec les Parcs des Buttes Chaumont et de Belleville. En outre, il permet de rallier très rapidement la célèbre Place de la République, le quartier du Marais ou encore le très festif quartier d’Oberkampf. Le secteur de Grand Belleville propose essentiellement des appartements de petites surfaces, de typologie studio jusqu’au 2 pièces, idéal pour de la location Pinel Plus à un public d’étudiants ou de jeunes actifs.

20e arrondissement : quartier Les Portes du Vingtième

Implanté dans le 20e arrondissement, le quartier Les Portes du Vingtième avoisine la Porte de Montreuil. Il profite actuellement d’un plan de réaménagement urbain. Plus de 300 millions d’euros ont été investis par la capitale pour redorer le blason du secteur. Les perspectives d’investissement sont alléchantes pour un futur propriétaire bailleur. Le secteur va accueillir 450 logements neufs, une maison de santé, une crèche, un colossal complexe sportif, un parc sportif et paysager de 3 hectares et plus de 60 000 m2 du bureaux. Le quartier Les Portes du Vingtième apparait donc incontestablement comme un secteur sur lequel il est astucieux de miser pour un investisseur Pinel Plus.

Créteil dans le Val-de-Marne

Situé dans le département du Val-de-Marne, la ville de Créteil se trouve à seulement 15min de Paris en voiture. Elle offre un cadre de vie apprécié par les étudiants et les jeunes familles. La commune abrite plus de 32 000 élèves au sein de la gigantesque Université Paris Est Créteil. En outre, Créteil ne manque pas d’agréments plaisants : transports en commun diversifiés (lignes de bus, RER D, 4 stations de la ligne 8 du métro, future ligne 15 à Créteil l’Échat), 30 hectares d’espaces verts et de loisirs dotés d’un lac, un centre commercial régional, une myriade d’infrastructures sportives et culturelles… Créteil, en zone A Pinel Plus, dispose de 3 quartiers prioritaires de la politique de la ville où il est possible d’investir en Pinel Plus : Mont Mesly-La Habette-Coteaux du Sud, Les Bleuets et Petit Pré-Sablières. Il est à noter qu’un achat immobilier à Créteil est très avantageux puisqu’il coûte plus de 2 fois moins cher qu’une acquisition dans le centre de Paris.

Nanterre dans les Hauts-de-Seine

Localisée dans le département des Hauts-de-Seine, Nanterre touche Paris. Elle est très prisée des actifs pour le quartier d’affaires de La Défense dont elle abrite une partie. De plus, la commune dévoile des prix immobiliers encore très intéressants en comparaison de ses voisines proches où les prix du neuf flambent autour des 10 000 € le mètre carré. Une opportunité d’investissement Pinel Plus à saisir pour un futur propriétaire-bailleur. D’autant plus que Nanterre profitera d’ici 2030 de la ligne 15 du métro parisien et du RER E. Situés en zone A bis de la loi Pinel Plus, les 5 quartiers éligibles au dispositif de défiscalisation immobilière se trouvent tous à côté de grandes écoles : Chemin de l’Île, Le Parc, Petit Nanterre, Université I et Université II.

Massy en Essonne

Plus éloignée au sein du département de l’Essonne, la commune de Massy se localise à une quinzaine de kilomètres du sud de Paris. La capitale peut être ralliée via le RER B, le TGV et bientôt par le biais de la future ligne 18 du métro parisien (2030). Très stratégique, Massy accueille Paris-Saclay, le cluster technologique et scientifique de l’Ile-de-France. Les ambitions futures sont attractives pour ce complexe d’envergure : qu’il devienne à moyen terme la French Silicon Valley. Ce projet de haut vol attirera en masse des profils très divers de résidents : des étudiants, des professeurs, des startuppers, des entrepreneurs, des cadres… Massy se trouve en zone A pour le Pinel Plus. Elle bénéficie de 2 quartiers prioritaires de la ville où il est intéressant d’investir en locatif : Bièvre Poterne-Zola et Opéra.

Les avantages d’un investissement locatif à Paris

Capitale de la France bénéficiant de l’attractivité touristique la plus importante au monde, la ville de Paris magnétise. Les étudiants s’y massent pour poursuivre leur cursus académique au sein de grandes écoles et facultés, les jeunes actifs pour décrocher des métiers d’avenir, les travailleurs confirmés pour asseoir leur carrière, quand les seniors, eux, apprécient s’établir à ses portes ou dans sa proche couronne afin de continuer à profiter de son dynamisme.

Comptant 2,165 millions d’habitants (2019), la Ville Lumière dénombre 33,4 % de propriétaires contre 44,2 % de foyers locataires au sein du parc résidentiel privé (dont 10,27 % d’étudiants). De surcroit, avec une proportion de 96,9 % d’appartements, nul doute que Paris a de grandes opportunités à offrir à un investisseur locatif Pinel Plus.

Les logements mis en location y trouvent très rapidement preneurs en raison de l’extrême tension qui sévit sur le marché résidentiel. De quoi acquérir efficacement un patrimoine immobilier dans une ville emblématique, qui s’autofinance grâce aux loyers générés et permettant même de dégager quelques revenus supplémentaires. Le tout en gommant son impôt grâce à la défiscalisation Pinel Plus.

Au terme de son engagement locatif Pinel Plus, le propriétaire-bailleur pourra choisir de revendre son bien pour accéder à une jolie plus-value immobilière. S’il préfère le conserver à des fins locatives, il sera libre de fixer le loyer qu’il désire, en respectant néanmoins l’état du marché local et l’IRL (indice de référence des loyers).