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Immobilier de montagne : est-il toujours pertinent d’investir malgré le dérèglement climatique ?

Pourquoi investir dans l’immobilier de montagne malgré les effets du dérèglement climatique ?

Malgré les effets du dérèglement climatique, les professionnels de l’immobilier de montagne gardent le sourire ! Chaque année, c’est la même question, à l’approche de la saison hivernale : y-aura-t-il de la neige pour les vacances ? Aujourd’hui, l’enneigement naturel des pistes n’est plus garanti. Il n’est pas rare de voir l’activité sur le domaine skiable prématurément interrompue faute de neige. Pourtant, au fil des ans, les stations de ski tricolores ont réussi leur challenge en proposant une offre plus étendue et diversifiée. Ce qui permet au marché immobilier de montagne de rester attractif et de se maintenir, principalement pour 2 raisons :

• le développement d’activités estivales au cœur des stations ;
• et un manque de biens à vendre, créant donc la rareté aux yeux des acquéreurs !

La montagne cela ne vous gagne pas que l’hiver ! Les stations réinventent le tourisme de montagne. Face aux incertitudes liées aux conditions météorologiques, de plus en plus aléatoires, elles ont pris les devants : production de neige de culture, damage des pistes, gestion de l’eau, verdissement des pistes. Ainsi qu’une réorientation des infrastructures et des loisirs sportifs et culturels. Un programme pas seulement en période de grand froid, mais aussi en période estivale.

Des investissements qui, en 2023, portent leurs fruits et permettent au marché immobilier de rester dynamique dans une grande majorité des stations de moyenne et de haute altitude. C’est bien connu : toute crise est une opportunité ! Soit ça casse, soit ça passe. Même si la crise du Covid a fragilisé l’économie de certaines stations de ski, elle a su remettre en lumière l’intérêt des grands espaces, d’une nature préservée et d’une multitude d’activités à pratiquer, été comme hiver.

L’appétit des Français et celui des touristes étrangers pour les séjours à la montagne reste toujours intact. D’autant que les épisodes de canicule apportent un intérêt supplémentaire à y passer l’été, pour y trouver la fraîcheur : que ce soit dans les Alpes ou dans les Pyrénées. Ce qui explique la bonne forme du marché immobilier de montagne. La montagne et ses chalets de luxe à louer sont une destination touristique qui a toujours le vent en poupe !

• En savoir plus sur l’investissement locatif

L’investissement immobilier à la montagne reste-t-il pertinent ?

Qu’on se le dise, l’investissement immobilier à la montagne reste pertinent. C’est une destination en phase avec les aspirations du grand public. Même si le dérèglement climatique change la donne, et que la saison des sports d’hiver est courte (de décembre à mars). La plupart des stations proposent un éventail d’activités et de services suffisamment large. Beaucoup ont investi afin de pallier le manque de neige et assurer un taux de remplissage suffisant. Hiver comme été !

« Le changement climatique impacte de plusieurs façons l’enneigement. Tout d’abord, il entraîne une réduction de l’enneigement naturel, à la fois en termes de quantité et de durée, particulièrement à basse et moyenne altitudes. Et deuxièmement, en parallèle, il influe sur la température de l’air. Et donc sur la possibilité de produire de la neige de culture ».

Étude Météo France 2022 – « Enneigement et changement climatique »

Selon l’étude, les experts prédisent que d’ici 2050, avec le réchauffement climatique, l’épaisseur et la durée du manteau neigeux en montagne connaîtront une réduction importante de 10 à 40 %.

Dans ce contexte, les stations de montagne ont dû adapter leur offres pour être de plus en plus attrayantes. Les résidences de tourisme ont, par exemple, investi dans une piscine d’intérieur chauffée, un sauna, un spa, voire un hammam ou encore une salle de sport bien équipée. Des prestations qui correspondent à la demande d’une clientèle qui ne vient pas à la montagne uniquement pour skier !

La diversité des activités proposée en montagne illustre aujourd’hui les changements structurels des usages et des modes de consommation des touristes. Fini l’époque de la journée entière passée sur des skis.

Fini également, les studios de la taille d’une télécabine, sans jeu de mot ! Ainsi que les appartements très anciens qui ne sont plus aussi adaptés à la demande actuelle. En revanche, le neuf a de plus en plus la côte. Il permet notamment, au sein même de la résidence, d’accéder à des logements plus grands, et à des prestations annexes autour du bien-être.

Quels sont les paramètres à considérer pour réaliser un « bon » investissement immobilier en montagne ?

Plusieurs paramètres sont à considérer pour réaliser un « bon » investissement immobilier en montagne. D’autant que les stations se réinventent face au dérèglement climatique, ce qui permet au marché de se maintenir afin d’éviter la sortie de piste. Chacune d’elles a ses avantages et ses inconvénients. Ils sont à prendre en compte.

Tout d’abord, vous pouvez préférer les stations qui ne sont pas ouvertes toute l’année. Celles installées en altitude sont tournées vers les sports de glisse. En revanche, elles ont un excellent taux de remplissage l’hiver. L’enneigement y étant assuré.

« En général, on compte six semaines de location l’hiver et quatre l’été, en haute altitude. En Tarentaise, par exemple, la plage de location en hiver peut atteindre 5 mois.« 

Comme le précise Jean-Luc Boch de l’ANMSM – Association Nationale des Maires des Stations de Montagne

À contrario, si vous souhaitez un investissement toute l’année, préférez les stations de moyenne montagne. Elles ne connaissent pas d’interruption. Ouvertes toute l’année, elles proposent diverses activités, autres que le ski. Comme la randonnée, du bien-être ou des cours de cuisine. Aujourd’hui, ces stations se sont équipées pour anticiper les hivers moins généreux en neige. Elles sont également très actives l’été, de juin à septembre. Les Alpes en sont un bon exemple. Nombreuses sont les stations, dans ce secteur géographique, qui affichent un bon taux de remplissage toute l’année. Quant aux prix d’achat des biens immobiliers, ils se maintiennent et restent dynamiques.

Il est évident, comme tout achat immobilier, qu’il vaut mieux peser le pour et le contre avant de farter ses skis et dévaler les pistes tout schuss. Même un achat immobilier à la montagne ne déroge pas à la règle de la prudence, des tendances et de la conjoncture sociale et économique.

Les critères pour investir en montagne

À la montagne, si l’immobilier ancien séduit encore, l’immobilier neuf gagne du terrain, qu’il s’agisse : d’un investissement locatif, d’une résidence principale ou secondaire. Aujourd’hui, la qualité de la construction est aussi un paramètre non négligeable. Un point clé pour la vente immobilière dans le futur dans de bonnes conditions et au moment venu pour vous. La pérennité de l’exploitation de la résidence a tout autant son importance, tout comme le fait de profiter d’un aménagement dans l’air du temps et de meilleurs standards en matière d’isolation phonique et thermique. Tout est une question de choix et de goûts !

À cette liste de choix, s’ajoute aussi l’aspect financier : les frais de notaire dans le neuf sont de 2 % contre 7 % dans l’ancien. De plus, il est possible de récupérer les 20 % de TVA pour les propriétaires qui désirent mettre leur bien en location quand ils ne l’utilisent pas !

Investir à la montagne : un investissement rentable ?

Dernier paramètre, non négligeable, les prix de l’immobilier. Comme partout, ils varient selon l’emplacement, la surface, la présence d’un espace extérieur ou encore les prestations proposées. Le prix dans les Alpes du Sud n’a jamais réellement baissé. Bien au contraire, il reste toujours le plus élevé en France.

Selon le type de station visée, il faudra, par exemple, compter :

• En Savoie : 5 000 € le m² au Pras-de-Lys-Sommand, contre 40 000 € le m² pour un bien de très haut de gamme dans la station de Courchevel 1850 ;
• En Haute-Savoie : 15 000 € le m² à Megève et 20 000 € le m² à Chamonix pour les plus beaux biens vendus ;
• Dans les Pyrénées : à Piau-Engaly, Saint-Lary et Font-Romeux, les prix au m² sont 2 à 4 fois inférieurs à ceux affichés dans les Alpes, se situant en-dessous de 2 000 €.

Cette stabilité des prix affichée dans les Pyrénées s’explique car les stations se diversifient :

« Nos stations d’altitude ont un triple avantage : elles fonctionnent l’hiver, l’été et sont aussi des villes thermales. Ce qui leur permet d’affronter les effets du réchauffement climatique ».

Selon Christine Massoure, Directrice générale de la Compagnie des Pyrénées

Investir dans un chalet de montagne dans les Pyrénées est donc aussi un bon investissement. Avec un budget de 60 000 € en moyenne, vous pourrez y faire l’acquisition d’un appartement.

En résumé

• Les effets du dérèglement climatique n’ont pas affecté le marché immobilier de montagne qui reste dynamique ;
• Les stations de ski tricolores ont réussi leur tour de force : développer, à côté du ski, d’autres activités sportives, culturelles, culinaires et estivales ;
• La montagne ça vous gagne hiver comme été ! La montagne attire de plus en plus les Français, ainsi que les touristes étrangers ;
• Les biens immobiliers plus grands, type chalet ou demi-chalet, ont la côte dans les Alpes comme dans les Pyrénées françaises ;
• Si l’immobilier ancien séduit encore à la montagne, l’immobilier neuf a la côte et gagne du terrain ;
• Le choix de la station est un point clé dont il faut tenir compte dans sa stratégie d’investissement.