L’assurance garantie loyer impayé (GLI) : définition, fonctionnement et souscription

L’assurance garantie loyer impayé permet aux propriétaires une location sereine. Grâce à cette assurance, le bailleur est couvert en cas d’impayés, de litiges avec son locataire ou de détérioration immobilière. Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de répondre à certains critères d’éligibilité concernant le locataire et le bien.

Qu’est-ce que l’assurance garantie loyer impayé ?

L’assurance garantie loyer impayé permet de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire bailleur réalisant un investissement locatif. La GLI sécurise des aléas : loyers et charges impayés, dégradations immobilières, frais de contentieux, voire départ prématuré du locataire. Cette assurance est déductible des revenus fonciers du propriétaire.

L’assurance garantie loyer impayé est destinée à un propriétaire bailleur d’un appartement ou d’une maison. C’est un outil fiable et performant pour la gestion locative de ses biens immobiliers :

protège son patrimoine ;
garantit le revenu locatif ;
rassure les partenaires financiers ;
libère de tout souci de gestion de contentieux.

Les conditions d’éligibilité à la GLI

Pour bénéficier de cette assurance, le bailleur doit vérifier que son locataire remplit les conditions d’éligibilité. Il doit notamment être solvable. Les propriétaires, dont les locataires sont reconnus comme solvables, peuvent souscrire une GLI. En cas de non-respect de ces règles, le bailleur ne peut être indemnisé.

Les conditions relatives à la situation du locataire

Les conditions relatives à la situation du locataire sont les suivantes :

Le locataire doit avoir des revenus suffisants et être en mesure de payer son loyer ;
Il doit avoir un emploi stable. Peu importe la nature du contrat de travail : salarié, retraité, dirigeant d’entreprise, profession libérale, étudiant ou apprenti avec une caution.

Le locataire doit justifier sa solvabilité par un certain nombre de documents comme ses bulletins de salaires, son avis d’imposition et son contrat de travail. D’autre part, si le locataire loue un bien depuis 6 mois, il ne doit pas présenter de défaut de paiement. Enfin, pour un locataire déjà installé depuis moins de 6 mois ou pour un nouveau locataire, la garantie loyer impayé ne peut être souscrite que si le montant du loyer n’excède pas 37 % de ses revenus (charges comprises).

Attention ! Pour des raisons de solvabilité, certaines assurances refusent de couvrir les propriétaires dont le locataire est en CDD. Tandis que d’autres l’acceptent sous certaines conditions, comme par exemple s’il lui reste plus de 8 mois de contrat à effectuer.

Les conditions pour le logement

Certaines conditions doivent également être respectées par le propriétaire bailleur concernant le logement.

Il faut savoir que les compagnies d’assurance fixent le loyer maximum qu’ils acceptent d’assurer. Il est généralement situé autour de 2000 à 2300 €. Peu d’assureurs acceptent les montants de loyers avoisinant les 3500 €. Donc, en fonction du type de logement que le propriétaire souhaite louer, il ne peut pas se tourner vers n’importe quel assureur.

D’autre part, le logement doit aussi répondre aux normes de location. Un studio meublé, par exemple, doit présenter toutes les obligations d’un tel statut, comme contenir tous les équipements imposés par ce type de logement (literie, ustensiles de cuisine, luminaires, etc.).

Les avantages de la garantie loyer impayé

La plupart des propriétaires bailleurs souscrivent à la garantie loyer impayé, les avantages étant nombreux :

Une indemnisation en cas de défaut de paiement du locataire ;
Une couverture pour les frais de recouvrement et les frais juridiques ;
Une garantie de percevoir ses loyers, même en cas de départ prématuré du locataire ;
Un prise en charge des frais de réhabilitation du logement ;
Un avantage fiscal pour le propriétaire-bailleur : le coût de l’assurance GLI est entièrement déductible des revenus fonciers à déclarer à l’administration fiscale ;

Comment fonctionne la garantie loyer impayé ?

Pour que la garantie loyer impayé fonctionne, le propriétaire paie un pourcentage du loyer à un organisme d’assurance habitation. Le montant du loyer à garantir est inscrit dans le bail, charges comprises, auquel s’ajoutent les options souscrites par le propriétaire : gestion et vérification du dossier de bail, garantie dégradation, etc.

En contrepartie, l’assureur protège le bailleur si le locataire cesse de payer son loyer. Il rembourse les réparations en cas de détériorations et la remise en état des lieux liée à des dégradations locatives. La compagnie d’assurance prend en charge, dans le cadre d’une protection juridique, une éventuelle procédure contre le locataire mauvais payeur, ainsi que les frais faisant intervenir huissier, avocat, serrurier, etc. Enfin, si le locataire quitte prématurément le logement avant la fin du bail, ou en cas de décès, le propriétaire sera remboursé pour les loyers restés impayés.

Comment souscrire une assurance GLI ?

Pour que le propriétaire bailleur puisse souscrire une assurance GLI, l’assureur impose certaines conditions. En premier, l’assureur va d’abord vérifier que le locataire remplit toutes les conditions pour être éligible au contrat. Si la compagnie d’assurance accepte le dossier du locataire, le bailleur peut alors souscrire un contrat d’assurance loyer impayé. En revanche si l’assureur refuse, le propriétaire doit trouver un autre locataire.

Dans les deux cas, les démarches doivent être effectuées avant l’entrée dans les lieux du locataire ou avant la signature du bail.

Ensuite, l’assureur vérifie que les conditions liées au logement sont conformes. En effet, le logement doit être l’habitation principale du locataire. Impossible de souscrire une GLI pour un logement commercial, un logement de fonction, une résidence secondaire ou une location saisonnière.

La procédure en cas de défaut de paiement

De manière générale, en cas de défaut de paiement, le propriétaire bailleur doit, dans un premier temps, envoyer une lettre simple de relance amiable. Cette lettre doit être adressée au locataire dans les 15 jours suivant la date de paiement du loyer fixée au contrat. Puis dans les 30 jours suivant, le bailleur doit adresser au locataire une mise en demeure. Elle s’effectue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En parallèle de ces démarches et sans réponse de la part du locataire, le bailleur doit déclarer auprès de son assureur le non-paiement du loyer. Généralement, la déclaration auprès de l’assurance doit se faire dans les 70 jours, au plus tard, suivant la date de paiement du loyer. Cependant, certains contrats prévoient un délai de 6 mois pour effectuer la déclaration suivant le premier loyer impayé.

Quand la demande de prise en charge est acceptée par l’assureur, celui-ci déclenche une procédure de recouvrement. Un commandement de paiement est alors envoyé par un huissier de justice au locataire s’il ne s’est pas acquitté de son loyer dans les 60 jours. Le document lui indique qu’il dispose d’un délai de 2 mois pour régulariser ses paiements (possibilité aussi d’établir un échéancier d’épurement de la dette, dans le cadre d’un accord avec le propriétaire), sans quoi le propriétaire a la possibilité de mettre fin au bail et l’expulser.

Suite à cela, si le locataire ne paie toujours pas ses loyers, l’assureur peut alors intenter une procédure judiciaire à son encontre en lui délivrant une assignation au tribunal d’instance. C’est un huissier qui lui remettra cette assignation au minimum 2 mois avant l’audience. Un rapport sera également établi par l’huissier sur la situation du locataire avant le procès d’audience. La procédure de résiliation du bail en cas de loyers impayés peut aller de 5 à 6 mois, jusqu’à 2 ans.