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Logement étudiant : louer ou acheter pour son enfant, quelle est la meilleure stratégie ?

Dernière mise à jour le 10/07/2023

Match location/achat, comment s’y retrouver ?

L’ainé s’apprête à plonger dans le grand bain des études supérieures, une étape importante pour son avenir et particulièrement impactante pour le budget familial. Pour anticiper les frais d’un logement étudiant, certains parents se demandent si l’achat immobilier n’est pas la solution pour s’y retrouver. Véritable projet d’investissement, acheter un studio pour les études de son enfant permet-il de faire des économies ? Pour y voir plus clair, nous avons voulu dresser les avantages d’une location étudiante, face aux avantages d’un achat de logement étudiant :

Pourquoi louer son logement étudiant ?

D’un point de vue financier, l’avantage d’un logement étudiant en location, est sans aucun doute l’absence de frais conséquents lors d’un achat immobilier, comme les frais de notaire, la commission d’agence immobilière sur le prix d’achat, la taxe foncière et les frais de copropriété. Au-delà de l’aspect pécunier, l’autre point positif réside dans la flexibilité d’un contrat de location. La possibilité de quitter son logement avec un préavis de 1 à 3 mois selon le secteur géographique, est une perspective rassurante. L’absence d’engagement de l’étudiant pouvant être amené à changer de ville durant son cursus universitaire, permet à la location immobilière étudiante de marquer un point sur ce round.

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Pourquoi acheter son logement étudiant ?

Bien qu’engageant des frais au départ, acheter un logement étudiant pour y loger son enfant, est une stratégie financière sur le long terme. La durée d’étude s’allonge, et les années passées à payer un loyer à fonds perdus coûtent la plupart du temps beaucoup plus cher qu’un investissement immobilier. Le crédit immobilier permet quant à lui d’une part, de financer le logement étudiant, et d’autre part, de capitaliser grâce à ce dernier. Si l’avenir incertain de l’étudiant peut en effrayer certains, cette opération permet de faire d’une pierre deux coups : loger son enfant pendant ses études et se constituer en parallèle un patrimoine. La vente du bien pourra être envisagée à la fin de ses études, ou la mise en location sur le marché après son départ. La capitalisation d’un investissement rentable et pérenne permet à l’achat immobilier étudiant de remporter la partie face à la location.

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Comment choisir son bien ?

Afin de prévenir les besoins de son propre enfant, mais aussi ceux d’un autre étudiant en cas de mise en location du logement après lui, il est important d’analyser le paysage locatif étudiant avant de se lancer. La plus grande majorité (55 % d’entre eux selon une étude publiée par LocService.fr en mai 2022) se tournent vers un studio ou un T1 pour se loger durant leurs études, et 20 % auraient recours à la colocation. Le nerf de la guerre dans cette histoire, c’est bien entendu le budget étudiant pour se loger. Le prix d’une location étudiante en France est en moyenne de 613 €/mois, contre 858 € à Paris. Pour réussir son investissement, il est primordial d’évaluer le marché par secteur et par quartier, car l’impact financier du projet en dépendra. La rentabilité de l’achat d’un logement étudiant pour son enfant, dépendra de la ville où il résidera. Certaines métropoles sont inévitablement plus attractives sur leur prix de vente immobiliers.

Investir par le biais de dispositifs de défiscalisation

Quitte à investir dans un appartement pour les études de son enfant, autant profiter des dispositifs mis en place par l’État, proposant de nombreux avantages par rapport aux locations nues. C’est le cas avec les régimes LMNP et du dispositif Pinel par exemple.

Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), s’adresse à tous les particuliers mettant à disposition la location d’un bien meublé. Ce dernier doit répondre des exigences définies par le dispositif, notamment pour le choix des meubles présents dans les locations devant répondre aux normes imposées. Deuxième contrainte, les propriétaires de locations LMNP ne doivent pas dépasser le plafond des recettes locatives de 23 000 € à l’année. Un des grands avantages du statut LMNP, réside dans le fait de pouvoir réduire sa charge fiscale par la déduction des amortissements de l’immeuble et du mobilier utilisé pour la location (le régime réel), ou de choisir le régime BIC. Enfin, la location de loueur meublé non-professionnel permet d’imposer le montant de la vente au régime des plus-values des particuliers et de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent. 

Si votre choix d’investissement pour un logement étudiant se porte vers une résidence de services, vous pouviez, jusqu’à fin 2022, prétendre également au dispositif Censi Bouvard en complément du statut LMNP. Ce dernier ouvrait droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien immobilier. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire s’engageait sur une période de location longue, avec la signature d’un bail commercial auprès de la résidence étudiante. Malheureusement, à la suite de la publication du projet de loi de finances pour 2023, la loi Censi-Bouvard n’a pas été prolongée. Le dispositif n’est plus proposé depuis le 1er janvier 2023.

Initialement prévu pour prendre fin en 2017, le dispositif Pinel a été renouvelé une première fois jusqu’en 2021. Il a été prolongé une seconde fois par la loi de finances pour 2020 et reste accessible jusqu’au 31 décembre 2024, avec une baisse progressive de ses taux de réduction d’impôt en 2023, puis en 2024 et ne concerne plus que les logements situés au sein de bâtiments collectifs d’habitation.

Le dispositif Pinel Plus, en vigueur depuis début 2023, reprend le même fonctionnement que le dispositif Pinel classique, avec quelques conditions supplémentaires (normes énergétiques et de confort). Grâce à lui, un investisseur peut continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d’impôt en faisant l’acquisition d’un logement neuf : 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Pinel ou Pinel Plus, les deux dispositifs restent toujours intéressant dans le cadre d’un achat d’un bien à destination des étudiants. Le propriétaire pouvant notamment louer à ses descendants, en plus de l’avantage fiscal non négligeable dont il pourra bénéficier.

Dans quelle ville faut-il préférer l’achat d’un logement étudiant ?

L’achat d’un logement étudiant peut s’avérer être particulièrement intéressant et judicieux dans les nouvelles villes étudiantes de l’Hexagone. Et plus particulièrement l’investissement dans des petites surfaces qui demeurent peu coûteuses à l’achat et offrent une forte rentabilité locative. Aussi, ces surfaces limitées permettent de se relouer plus facilement en cas de période de vacance locative. Les nouvelles villes étudiantes comme Saint-Etienne, Metz ou Roubaix sont notamment plébiscitées pour leurs prix abordables et leur nouveau dynamisme. Toulouse, Rennes ou Rouen sont également des alternatives plus que sérieuses pour ce genre de projets.

En résumé

• La location d’un appartement étudiant évite de débloquer des frais importants à l’entrée des études de son enfant.
• L’achat d’un appartement pour son enfant en études supérieures est un investissement permettant de réaliser des économies sur le long terme tout en se constituant un patrimoine immobilier.
• Avant de choisir le bien à acheter, il est important de comparer les prix à la vente et les loyers pratiqués dans les villes et les quartiers concernés par la recherche de logement.