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Inflation : quels effets sur le secteur de l’immobilier français ?

Pouvoir d’achat : les Français à la peine

S’il y a bien une notion dont on entend parler depuis de nombreuses semaines, c’est celle de la baisse du pouvoir d’achat des Français. Même si celle-ci reste bien moindre que ce qui peut être constaté dans bon nombre de pays voisins, elle se fait fortement ressentir dans de nombreux secteurs, et l’immobilier n’est hélas pas en reste. Que l’on observe les comportements des locataires ou des propriétaires sur les derniers mois, le constat est sans appel : une grande majorité d’entre eux peine désormais à financer la part de son budget liée à l’immobilier.

Représentant près de 20 % des revenus des ménages français, ces dépenses liées à l’immobilier, impactées elles aussi par l’inflation, pèsent de plus en plus lourd dans le budget mensuel des Français. Impactés par l’augmentation des prix de l’énergie et de nombreux produits de consommation courante, une grande partie des ménages se retrouve aujourd’hui sans aucune marge de manœuvre et dans l’impossibilité de piocher dans ses économies, n’ayant plus l’opportunité d’épargner aussi régulièrement qu’avant. En première ligne de cette situation : les ménages moyens, ayant tout de même un nombre important de dépenses à assumer quotidiennement, primo-accédants de surcroît, et représentant pourtant la plus grande partie de ceux ayant l’envie de développer des projets immobiliers en 2022.

Part grandissante des impayés de loyers, difficultés pour les propriétaires à régler leurs charges de copropriété, augmentation des incidents liés aux remboursements des crédits immobiliers sont tant de faits qui poussent les professionnels du secteur à tirer la sonnette d’alarme. Une situation qui risque de se compliquer un peu plus encore dans les prochains mois avec l’augmentation inévitable des taux d’emprunt. À ce jour, les professionnels constatent, en moyenne, une augmentation de moitié des refus de crédits par les banques. Refus liés en grande partie au taux d’usure, désormais trop bas, qui bloque les dossiers, puisqu’il n’a pas suivi l’inflation. Qu’en sera-t-il alors dans quelques mois si l’exécutif ne décide pas de jouer sur ce point particulièrement bloquant ?

Les taux d’emprunt à la hausse

Parmi les principaux points impactés en ce qui concerne le secteur de l’immobilier, on retrouve en haut de la liste les taux d’emprunt. En effet, elle semble déjà bien loin l’époque où les Français assistaient, ébahis, à la baisse incessante des taux de crédit immobilier. Records historiques après records historiques, les banques ont proposé pendant de nombreux mois des taux toujours plus bas, se rapprochant inexorablement des 0 % et offrant des capacités d’emprunt parfois inespérées à de nombreux ménages français. Mais depuis le début d’année 2022, et plus encore suite au démarrage du conflit opposant la Russie à l’Ukraine, ce modèle a pris fin. Fait de tensions, sans cesse alimentées par le contexte incertain que nous connaissons actuellement, le marché international de la finance offre désormais des perspectives de moins en moins larges aux Français désireux d’investir dans l’immobilier.

Avec un taux d’inflation qui ne cesse d’augmenter depuis le début de l’année (+5,2 % constatés sur une année en mai, contre +4,8 % sur une année observés en avril), et d’autres indicateurs forts également à la hausse comme l’OAT 10 ans (Obligations Assimilables au Trésor), servant de référence aux crédits immobiliers à taux fixe et qui dépasse désormais les 2 %, il y avait effectivement peu de chances que les taux d’emprunt proposés aux Français restent à leur plus bas niveau.

À ce stade, les taux de crédit immobilier, qui oscillaient encore fin 2021 autour des 1,06 %, ont atteint, en moyenne les 1,38 % au mois de mai 2022. Pour les emprunteurs lambdas, il faut désormais compter emprunter à un taux compris entre 1,50 % et 1,70 % sur 20 ans en moyenne. Du côté des meilleurs dossiers, le plus souvent aidés par des courtiers spécialisés en prêt immobilier, certains emprunteurs peuvent encore espérer négocier des taux tournant autour des 1,10 % et 1,40 % sur cette même durée. Cependant, ce type d’offre se fait rare de la part des établissements bancaires. En effet, du côté des banques centrales et plus particulièrement de la BCE (Banque Centrale Européenne), les taux directeurs sont, là aussi, à la hausse. En imaginant que l’inflation continue d’augmenter durant l’année, atteignant peut-être les 8 %, alors, il faudra dorénavant compter sur des crédits immobiliers souscrits au taux de 1,8 % ou 2 % sur 20 ans.

Des prix immobiliers qui ne faiblissent pas

Si le pouvoir d’achat des Français diminue depuis quelques mois et les taux d’emprunt, de leur côté, augmentent, les prix de l’immobilier, eux, restent toujours à un niveau élevé. Continuant même à augmenter dans certaines zones ultra-tendues du territoire métropolitain. En effet, si certains avaient un espoir que les conditions actuelles, plus difficiles pour les emprunteurs, fassent diminuer la demande et par conséquent, les prix, il n’en est visiblement rien. Depuis le début de l’année, il semblerait même que les prix aient continué à augmenter de 1,3 % en moyenne sur l’ensemble du territoire (indice Meilleurs Agents / Les Echos).

Cette tendance haussière va-t-elle continuer sur les prochains mois ? Rien n’est moins sûr. En effet, il semble que dorénavant, les propriétaires mettent plus de temps à réussir à vendre leurs biens. On observe d’ailleurs que ces mêmes propriétaires continuent à proposer leurs biens à des prix ne tenant pas compte des dernières difficultés des ménages liées à la baisse du pouvoir d’achat et à l’inflation, faisant d’ailleurs augmenter le nombre des négociations. Du côté des acheteurs, certains préfèrent reporter leurs projets, attendant de voir ce que s’apprête à donner l’augmentation des taux, et misant sur la future baisse de prix des propriétaires ne trouvant pas preneur. Tous ces éléments pourraient donc bien amener les prix constatés sur le marché de l’immobilier français à diminuer dans les prochains mois. Un scénario d’ailleurs évoqué par Christine Lagarde, présidente de la Banque Centrale Européenne, à l’échelle de l’Europe.

S’il semble donc certain que les prix s’apprêtent à baisser dans les prochains mois, il s’agit tout de même de prendre l’information avec des pincettes. En effet, le marché immobilier français n’est pas uniforme, et des disparités seront certainement amenées à apparaître en fonction des territoires et de la tension de chaque marché local.

En résumé

• Depuis plusieurs mois, les Français sont soumis à un contexte inflationniste les exposant à une hausse des prix et des difficultés financières pour un grand nombre d’entre eux.
• De nombreux secteurs font les frais de l’inflation et celui de l’immobilier n’est malheureusement pas en reste.
• Parmi les principales difficultés rencontrées par les Français en matière d’immobilier, on peut aujourd’hui citer la baisse de leur pouvoir d’achat, alors que le budget consacré à l’immobilier représente une part conséquente des dépenses des foyers ; la hausse généralisée des taux d’emprunt et des propriétaires qui pratiquent encore des prix élevés.