Immobilier neuf : ses avantages qui font toute la différence
Dominique Uber - Responsable commerciale immobilier neuf chez Selexium
Durée Podcast 9 : 32 min.
Sommaire
1/ Anticipez votre budget et la fiscalité
Premier point à observer minutieusement : le budget que vous allez consacrer pour devenir propriétaire. La valeur du montant va déterminer à quel type d’habitation et de surface vous allez pouvoir prétendre. Pour déterminer votre budget, jeter d’abord un coup d’œil à l’état du marché immobilier est indispensable.
Pour cause, en un an, les conditions ont changé. Le taux d’emprunt pour les prêts sur 20 ans se fixe désormais à 4,20 %, soit le double de ce que proposaient les banques l’année précédente. Associée à la forte inflation, cette hausse a donc un impact conséquent sur tous les projets d’acquisition.
Si le marché a perdu de son dynamisme, son état actuel offre, néanmoins, un atout précieux : le temps pour la réflexion. En tant qu’acheteur, vous bénéficiez, en effet, d’une fenêtre de réflexion inédite pour explorer, revisiter les biens et examiner attentivement chaque aspect de votre projet immobilier. Actuellement, la négociation des prix est cruciale et les vendeurs se montrent souvent enclins à discuter, laissant une marge de manœuvre pour parvenir à des accords avantageux.
Cette nouvelle configuration du marché rend également indispensable le recours à un professionnel du secteur. Pour estimer vos moyens et être conseillé sur les différentes aides que vous pourriez glaner (PTZ+, prêts facilités et attractifs via les collectivités locales ou votre entreprise), plusieurs possibilités :
- Vous disposez directement d’une somme suffisante, vous pouvez payer comptant et n’avez besoin d’être secondé(e) par aucune structure : vous n’avez donc plus qu’à vous lancer dans votre prospection en quête du logement idéal.
- Vous pouvez vous adjoindre l’aide gratuite de l’ADIL (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) de votre territoire. Vous pourrez effectuer un état des lieux financier et être éclairé sur vos potentialités.
- Vous pouvez vous tourner vers l‘un de vos établissements bancaires d’appartenance afin d’effectuer une simulation d’emprunt.
- Vous pouvez vous diriger, même si vous n’en êtes pas client, vers n’importe quel autre organisme financier. Vous pourrez y réaliser une large étude comparative des offres, en tenant compte de divers éléments concurrentiels (frais de dossier ou de remboursement anticipé, modulation et report d’échéances, garanties et coût de l’assurance, …).
- Vous faites appel à un courtier en crédit immobilier. Après avoir analysé votre situation personnelle (revenus mensuels, charges, dettes, …), il saura vous renseigner sur le montant total qu’il sera possible de vous prêter, ainsi que sur la durée de remboursement. Il réalisera ensuite, pour vous, les démarches auprès des institutions bancaires les plus indiquées pour négocier l’obtention effective de votre crédit.
Il est à noter que :
- Dans le cadre du financement d’un projet immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 % (avec assurance de prêt). Sinon, aucune banque n’acceptera de mettre des fonds à votre disposition. Pour pouvoir estimer ce fameux taux, vous pouvez effectuer ce simple et rapide calcul : (charges fixes/revenus totaux) x 100.
- Deux formes importantes de taxation doivent être prises en compte en amont, au moment de votre réflexion : celle qui va intervenir lors de la conclusion de votre acquisition en office notarial et le fameux impôt foncier que vous devrez honorer annuellement (en une fois en novembre ou en fractionnement mensuel) sur le bien que vous achèterez.
En savoir plus sur les taxes sur la propriété
2/ Résidence principale ou résidence secondaire : adapter son projet
Le logement que vous souhaitez acquérir sera-t-il dédié à votre résidence principale ou souhaitez-vous acheter une habitation secondaire comme le serait un lieu de villégiature ? Voici une interrogation fondamentale à se poser. Les caractéristiques d’un bien que vous habiterez au quotidien ne seront pas les mêmes qu’un logement par lequel vous ne passerez que ponctuellement. Vous le voudrez ainsi surement plus complet, attractif et adapté à votre besoin de confort routinier.
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3/ Éviter les pièges courants
Attention, plusieurs points de détails sont à observer scrupuleusement pour s’épargner quelques découvertes désagréables de dernière minute qui pourraient vous faire regretter votre achat.
La localisation du bien tout d’abord. Que le logement sur lequel vous avez craqué corresponde à toutes vos attentes est une chose, son environnement en est une autre. Et il est capital que vous réfléchissiez bien à ce second élément. Les infrastructures de la ville dans laquelle vous allez vous établir (écoles, poste, médecins, pharmacie, commerces, restaurants, …) sont- elles suffisantes pour vous ? Existe-t-il un réseau de transports en commun efficace dans le cas où vous ne posséderiez pas ou plus de moyen de locomotion ? Les alentours ne sont-ils pas trop bruyants (quartiers festifs et animés, couloir aérien, axes routiers, …) ? La qualité de vie vous convient-elle ?
En rapport avec la situation géographique de votre future habitation, essayez de penser à la visiter à plusieurs reprises et surtout à des heures différentes. En matinée et en après-midi par exemple. L’exposition du bien et sa luminosité représentent des critères qui peuvent beaucoup compter pour certaines personnes.
Concernant votre potentiel appartement ou maison, prenez garde à bien vous renseigner sur les charges courantes. Si le bien s’intègre dans un ensemble en copropriété, vous devrez assumer quelques frais mensuels ou annuels qui peuvent rapidement faire grimper la note. Ainsi, les résidences récentes, fermées, sécurisées et détenant des équipements de confort comme un parking souterrain, une piscine, une salle de sport ou une buanderie collective, possèderont à coup sur des charges plus élevées. Il peut également survenir, ponctuellement, après vote en assemblée générale des appels de fonds afin de financer des travaux nécessaires. Les sommes réclamées doivent être obligatoirement honorées, d’où l’intérêt de se renseigner au préalable sur les éventuelles décisions actées et les procès verbaux pour obtenir une vue d’ensemble de la gestion de la copropriété, des rénovations réalisées et des potentielles à venir qui engendreraient des dépenses supplémentaires à assumer.
Enfin, lors de vos visites, veillez à bien faire le tour de l’intégralité de l’habitation dans le but de tout inspecter et de vérifier qu’elle ne pourrait camoufler aucun vice-caché du sol au plafond : sur l’installation électrique, la solidité du bâti, l’isolation, la plomberie, le bon fonctionnement des différents appareils inclus, … Il est fondamental de se souvenir qu’un bien est acquis en l’état une fois la vente définitivement conclue auprès d’un notaire. Si vous découvrez par la suite un défaut au sein du logement, il sera compliqué de faire peser la responsabilité sur l’ancien propriétaire, à moins de prouver l’existence du dommage et son antériorité à la vente. Vérifiez également que l’acte de vente contienne une clause d’éviction de la garantie des vices cachés lors de la signature chez le notaire.
- Tout savoir sur le vices cachés
4/ Choisir entre l’ancien et le neuf
Un bien acquis dans le neuf, prêt à être directement habité clé en mains, possède des attraits et particularités différents d’un logement ancien. Le budget à allouer se distinguera à la hausse pour le premier, tout comme l’importance des travaux d’entretien et de modernisation qu’il pourrait y avoir à effectuer dans le second mais qui, en finalité, inciteront le prix de vente à baisser.
Dans le cas des achats en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), ou autrement dit les logements réglementés et acquis sur plan avant qu’ils ne soient érigés, il convient de parvenir à bien se projeter pour avoir une idée du logement une fois le bâti édifié. Il n’est pas inhabituel que des acheteurs soient parfois surpris du résultat. Dans le bon comme dans le mauvais sens. Néanmoins, les acquisitions en VEFA profitent d’avantages séduisants comme la possibilité d’avoir recours au PTZ+ pour emprunter ou encore le dispositif Pinel pour défiscaliser habilement dans le but d’investir pour du locatif.
- Allez plus loin sur l’acquisition en VEFA
5/ Ne pas négliger la promesse d’achat
La promesse d’achat constitue le premier pas concret dans votre processus d’acquisition, précédant un compromis. Il s’agit d’un document rédigé et officiel au sein duquel vous manifestez votre vif intérêt pour le bien ciblé et vous positionnez fermement dessus, en effectuant une proposition tarifaire et en mentionnant les différentes conditions d’obtention du logement. Ainsi, cette pièce justificative doit faire apparaître :
- Les caractéristiques du logement : adresse postale, surface, nombre de pièces, équipements…
- Le prix d’achat énoncé
- Le financement par le biais duquel vous comptez payer le logement : comptant ou en ayant recours à un prêt immobilier avec ou sans apport personnel
- Le délai pendant lequel l’offre sera valide : de 5 à 10 jours en règle générale
- Les modalités à travers lesquelles le vendeur peut manifester sa réponse : par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception
- La potentielle annulation de la dite promesse d’achat en cas de non réponse du vendeur dans le temps concédé
Le prix avancé n’a nul besoin d’être identique à celui initialement défini par le vendeur, en cela tient justement tout l’objet de la négociation immobilière. Ce dernier a ensuite le choix et la liberté d’accepter vos conditions, de vous suggérer un dialogue en vue de modulations, ou de refuser. Faites donc attention à ne pas remplir cette promesse d’achat trop à la hâte si un logement vient à vous séduire et réfléchissez-y convenablement en amont. Une fois transmise au vendeur, elle ne sera plus modifiable par vos soins.
- En savoir plus sur comment revendre son logement (maison & appartement)
6/ Être accompagné par un expert
Dans tous les cas, sachez que pour vous aiguiller dans tout ce parcours d’achat, vous pouvez faire le choix d’être accompagné(e) par un spécialiste : un chasseur d’appartement (exclusivement dédié à l’acquéreur), un agent ou un négociateur immobilier. Tous ces professionnels détiennent les expertises nécessaires, commerciales comme juridiques ou techniques, pour vous conseiller au plus juste de votre situation personnelle et de vos besoins. Leur rémunération se fixe sur un pourcentage de la valeur d’acquisition du logement ciblé, généralement entre 3 % et 10 % lors de la signature du mandat. Pour plus de facilités, n’hésitez pas à entrer en contact avec nos conseillers Selexium qui sauront vous guider vers l’acteur le plus pertinent pour vous.
Questions-réponses
Faut-il acheter un bien immobilier en 2024 ?
À quoi s’attendre en cette année 2024 pour le marché de l’immobilier ? Après une année 2023 très calme en volume de transactions immobilières, les baisses de l’inflation et des taux d’emprunt laisse entrevoir une amélioration du marché immobilier en France. Les différentes diminutions consécutives des taux directeurs par la BCE a pu entraîner une baisse des taux immobiliers depuis le début de l’année 2024. Cela a eu un impact positif sur la capacité d’emprunt des ménages et a permis d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier ont également reculé en France : la baisse de la demande, bridée par une faible capacité d’emprunt, a mécaniquement entrainé un recul des prix. Le desserrement de la politique monétaire et l’augmentation de la capacité d’emprunt des ménages depuis l’été 2024 en font la période idéale pour acquérir un bien immobilier, avant une potentielle nouvelle hausse des prix, attendue pour le printemps 2025 selon les experts immobiliers.
Quelles sont les démarches pour acheter un logement ?
Un parcours d’achat immobilier traverse plusieurs étapes : l’établissement du projet et la définition du budget, la recherche du bien selon les critères désirés, la rédaction de la promesse d’achat une fois l’habitation idéale trouvée, la signature du compromis ou de la promesse de vente, la recherche de financement, la contraction de l’offre de prêt avec l’organisme bancaire, la signature de l’acte authentique de vente auprès d’un notaire et même la souscription de l’assurance habitation.
Comment préparer la visite d’un bien immobilier ?
Pour bien préparer la visite d’un bien immobilier, essayez au préalable par téléphone avec le vendeur ou un professionnel de l’immobilier de bien déterminer si le logement correspond sur le papier à toutes vos attentes. Cela pourra vous épargner un déplacement inutile si l’un de vos besoins venait à ne pas être rempli. Ensuite, une fois sur place, n’hésitez pas à poser toutes vos questions à la personne assurant la visite. Ces dernières doivent être élaborées à l’avance afin que vous repartiez en possession de tous les éléments déterminants pour vous.
Emilie Gardes
Rédactrice spécialisée en Economie, Finance et Immobilier
Diplômée d'un Master 2 en Journalisme, je me suis attachée ces dix dernières années à diversifier mes missions et collaborations professionnelles afin de devenir un véritable couteau-suisse multisupport de l'Information (presse print et web, télévision, radio). Férocement animée par les questions d'épargne et d'investissement, ma plume se dédie à vous et se met à votre service pour vous aider à démystifier tous les rouages d'un environnement économique parfois complexe. Vous souhaitez apprendre comment chouchouter votre argent et votre patrimoine tout en le faisant fructifier ? Suivez le guide !
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