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Bercy veut sauver le système d’emprunt

Le Haut Conseil de stabilité, missionné pour éviter que le principe d’emprunt immobilier ne surchauffe, a d’ores et déjà présenté quelques éléments de sa consultation. L’ébauche d’une réflexion ayant pour but de retrouver un juste équilibre entre la rentabilité des banques et la capacité d’endettement des usagers. Dans un contexte historique, les principaux acteurs du crédit immobilier, emprunteurs comme prêteurs, sont conviés à prendre part au débat.

Des taux exceptionnellement bas depuis un an

Les taux proposés aux consommateurs sont établis en fonction d’un contexte économique européen global, mais pas seulement. En effet, la concurrence entre les établissements bancaires, fait existant depuis toujours, a mené à une valeur de taux d’emprunt extrêmement basse, jusqu’à atteindre un plancher historique, parfois même inférieur à 1 % pour certains profils. En septembre, selon l’Observatoire du Crédit Logement, les emprunteurs pouvaient espérer un taux d’environ 1,18 % toutes durées confondues. Un contexte favorable pour inciter les particuliers à concrétiser leurs projets immobiliers. Les Français s’endettent. En septembre, la dette immobilière des consommateurs a augmenté de 6,5 % (donnée communiquée par la Banque de France) et avoisine les 1 300 milliards d’euros. Un montant exceptionnel et non-négligeable.

L’impasse dans laquelle se trouvent les banques

En plus de proposer des taux d’intérêts plus qu’intéressants aux particuliers, les organismes prêteurs n’ont pas hésité à accepter des conditions de prêt alléchantes afin de contrer leurs concurrents. Durée de crédit plus longue qu’à l’accoutumé et apport personnel moindre, les contraintes faisant habituellement un tri naturel de candidat à un crédit immobilier sont détournées. Le Haut Conseil de la stabilité financière craint d’ailleurs que ces conditions soient devenues trop souples et provoquent, à terme, un enraiement du système d’emprunt qui fragiliserait le marché immobilier dans son entièreté. Une prise de conscience déjà presque entamée dans l’esprit de la plupart des groupes bancaires. Et ce, notamment depuis la mise en garde, le 23 septembre 2019, formulée par le Comité européen du risque systémique visant la France et quatre autres pays, sur les « vulnérabilités » du marché immobilier résidentiel.

À la recherche de solutions

Une des pistes proposées par Bercy se tourne vers le plafonnement du taux d’endettement à 33 %. Les organismes prêteurs avaient pris l’habitude d’en faire une condition sine qua non avant d’entrer dans un contexte de concurrence marqué et de devenir plus souples sur leurs conditions d’octroi de prêt immobilier. Le Haut Conseil propose de revenir à l’ancien fonctionnement et même de le renforcer en rendant obligatoire ce taux plafond.

Une deuxième piste concerne le rachat de crédit. Pratique plus qu’encouragée jusqu’à maintenant afin de stimuler la concurrence entre les banques, l’emprunteur n’avait à assumer que six mois d’intérêt au profit de leur ancienne banque afin de changer d’organisme prêteur. Avec des valeurs de taux aussi basses, le Haut Conseil considère cette condition comme n’étant plus suffisamment dissuasive. Il propose alors d’augmenter le dû à un an d’intérêts et non plus six mois seulement.

Enfin, le taux d’usure pourrait être revu à la hausse pour imposer aux banques le respect d’un taux plancher pour éviter que le contexte actuel ne refasse surface et ne devienne plus handicapant. Certains établissements bancaires craignent d’être confrontés à l’insistance des emprunteurs pour obtenir ce taux plancher tout au long de l’année. Un effort de négociation incessant qui semble ne pas faire l’unanimité. Ces trois pistes de réflexion ne sont encore que des hypothèses et seront étudiées dans la globalité du projet proposé par le Haut Conseil de la stabilité financière.

En résumé

• Les taux bas et la concurrence entre les banques ont mené à un assouplissement des conditions d’accès à un prêt immobilier.
• Bercy craint l’enraiement du système d’emprunt et le surendettement des consommateurs, enjoués par l’idée d’emprunter à moindre coût.
• Le Haut Conseil de la stabilité financière réfléchit à des solutions pour rendre le système pérenne. Trois premières pistes en ressortent : l’obligation de respecter le taux d’endettement maximum à 33 %, contraindre l’emprunteur à payer un an d’intérêt à l’organisme prêteur qu’il quitte s’il souhaite racheter son crédit, et instaurer un taux d’usure plancher.